處于漲價(jià)風(fēng)波中的?？诮鹩?yàn)撑闲^(qū)。陳標(biāo)志/攝

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圍繞停車費(fèi)，業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司展開了一場激烈“保衛(wèi)戰(zhàn)”，沖突愈演愈烈。

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志丨海口報(bào)道

停車費(fèi)從每月210元直接漲至430元、650元……

今年年初以來，?？诮鹩?yàn)撑稀⒆蠄@等部分小區(qū)業(yè)主通過12345政務(wù)服務(wù)平臺(tái)等渠道不斷投訴物業(yè)公司、開發(fā)商停車位漲價(jià)一事，并因地下停車庫設(shè)卡、產(chǎn)權(quán)車位落鎖一事與物業(yè)公司、開發(fā)商正面交鋒，沖突不斷。

投訴和沖突不斷下，致使住建、市場監(jiān)管及轄區(qū)街道辦等多部門奔走在一個(gè)個(gè)小區(qū)間，約談開發(fā)商、召集多方開協(xié)調(diào)會(huì)，但未能從根本上解決問題。

問題癥結(jié)在于，多個(gè)政府職能部門召開多方協(xié)調(diào)會(huì)后發(fā)現(xiàn)，對(duì)于開發(fā)商單方面上漲停車費(fèi)（產(chǎn)權(quán)車位租金）行為找不到具體處罰依據(jù)，屬于監(jiān)管空白。職能部門在解決此類問題時(shí)左右為難，執(zhí)法監(jiān)管難以成行。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者在當(dāng)?shù)夭稍L了解到，?？诓糠中^(qū)停車費(fèi)“集體”漲價(jià)背后深層次原因，是開發(fā)商計(jì)劃盡快拋售手中自持產(chǎn)權(quán)車位，回籠資金。

河南千業(yè)（?？冢┞蓭熓聞?wù)所副主任、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)委員胡留喜認(rèn)為，雖然開發(fā)商漲價(jià)行為屬于市場行為，但住宅小區(qū)配套的車位具有特殊性，是住宅小區(qū)附屬設(shè)施，開發(fā)商單方面調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，必須要考慮小區(qū)業(yè)主基本需求。

胡留喜還表示，《海南省車輛停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》雖然對(duì)此類問題有相關(guān)規(guī)定，遺憾的是該管理辦法并沒有制定車位調(diào)價(jià)原則、程序、監(jiān)管、爭議解決機(jī)制，使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商機(jī)制成為了一紙空文。他建議政府相關(guān)部門完善相關(guān)法規(guī)，從根本上解決停車費(fèi)無續(xù)漲價(jià)問題。

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小區(qū)停車費(fèi)“集體”漲價(jià)

金域?yàn)撑闲^(qū)地下停車庫。陳標(biāo)志/攝

“車位（漲價(jià)）的事我不談，（物業(yè)）服務(wù)的事我給大家做?！?月22日上午，?？诮鹩?yàn)撑闲^(qū)物業(yè)公司經(jīng)理趙先生站在小區(qū)花壇旁，擺了擺手對(duì)兩名業(yè)主代表說。

關(guān)于小區(qū)地下車位租金漲價(jià)一事，趙先生表示物業(yè)公司很無辜。他告訴記者，今年1月5日在小區(qū)張貼了一紙《關(guān)于調(diào)整車庫產(chǎn)權(quán)車位出租價(jià)格通知》，是該小區(qū)開發(fā)商工作人員張貼的。

“我們不讓部分車輛進(jìn)入地下車庫是在維持小區(qū)秩序，不能讓車亂停在別人固定車位上?！壁w先生回應(yīng)稱。

按照開發(fā)商張貼的通知，自今年2月1日開始，金域?yàn)撑闲^(qū)車庫產(chǎn)權(quán)車位租金按380元/月/位標(biāo)準(zhǔn)出租。即每個(gè)車位停車費(fèi)從原來的210元/月（含50元左右的物業(yè)服務(wù)費(fèi)），漲至如今的430元/月（含50元左右的物業(yè)服務(wù)費(fèi)）。

“小區(qū)物業(yè)公司也發(fā)通知，如果在（今年）1月底前不與開發(fā)商重新簽訂漲價(jià)合同，將拒絕有關(guān)車輛進(jìn)入地下小區(qū)?！苯鹩?yàn)撑蠘I(yè)主郝先生告訴記者，2月11日，小區(qū)門衛(wèi)拒絕未重新簽署協(xié)議的業(yè)主車輛進(jìn)入地下車庫，“原來租賃車位的幾十戶業(yè)主中，有的被逼無奈重新簽訂了漲價(jià)的合同，有的把車輛停在了小區(qū)外面?！?/p>

由于小區(qū)門衛(wèi)不讓車輛進(jìn)入地下車庫，業(yè)主便向?？?2345政務(wù)服務(wù)熱線及媒體投訴求助。當(dāng)?shù)厥袌霰O(jiān)督執(zhí)法部門派人到現(xiàn)場調(diào)查后，責(zé)令小區(qū)物業(yè)公司限期改正，業(yè)主才得以進(jìn)入地下車庫泊車。

海口金域?yàn)撑闲^(qū)是一個(gè)建成達(dá)15年之久的老小區(qū)，有住戶760余戶，規(guī)劃車位為600個(gè)（地下產(chǎn)權(quán)車位為260余個(gè)）。郝先生等業(yè)主告訴記者，小區(qū)平時(shí)停車就十分緊張，地下車位一上鎖，業(yè)主停車就更困難了。

金域?yàn)撑贤＼囄粷q價(jià)在?？诓⒎莻€(gè)例，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w近期披露，紫園、海秀天成以及北大華府C區(qū)、美舍嘉苑、花滿溪、長信上東城、西海岸海長流四期等小區(qū)，均被市民在12345政務(wù)服務(wù)平臺(tái)多次投訴，問題主要是成倍上漲停車費(fèi)，以及存在車位“只售不租”情形。

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一觸即發(fā)的“保衛(wèi)戰(zhàn)”

有海口市民發(fā)現(xiàn)了一個(gè)“有趣”現(xiàn)象，停車費(fèi)漲價(jià)的小區(qū)集中出現(xiàn)在去年年底及今年年初。“感覺開發(fā)商一起商量好的，在同一個(gè)時(shí)間段集體漲價(jià)。”金域?yàn)撑闲^(qū)業(yè)主呂先生對(duì)記者表示。

也是在今年1月份，海口紫園小區(qū)A區(qū)、C區(qū)地下車庫所有車位都安裝了地鎖，其他業(yè)主車輛均被禁止進(jìn)入地下車庫泊車。小區(qū)業(yè)主投訴稱，開發(fā)商告知住戶，業(yè)主車輛要想停放地下車庫只有兩個(gè)途徑：一是購買產(chǎn)權(quán)車位，每個(gè)車位售價(jià)18萬元；二是租車位，每個(gè)車位為650元/月。

“原來的停車費(fèi)是210元/月，現(xiàn)在租的話要650元/月，租金漲了3倍之多?！弊蠄@C區(qū)住戶馬女士告訴記者，整個(gè)紫園C區(qū)有200多戶業(yè)主，地上露天停車位只有70多個(gè)，如果地下車庫不讓停車，小區(qū)業(yè)主只能將車輛停放在小區(qū)道路上。

小區(qū)停車費(fèi)“集體”成倍漲價(jià)行為引起了小區(qū)業(yè)主極度不滿。圍繞小區(qū)泊車矛盾，業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司展開了激烈的車位價(jià)格“保衛(wèi)戰(zhàn)”：紫園C區(qū)地下車庫道閘被拆除，部分地鎖受損；在執(zhí)法部門約談下，金域?yàn)撑闲^(qū)門衛(wèi)才允許業(yè)主在地下車庫泊車。

3月21日上午，在轄區(qū)街道辦召集下，?？谧蠄@小區(qū)開發(fā)商、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)委會(huì)及部分業(yè)主坐在了一起，面對(duì)面協(xié)商產(chǎn)權(quán)車位停車問題。雖然在產(chǎn)權(quán)車位租金問題上協(xié)商無果，但總算將地下車庫地鎖打開。4月12日，金域?yàn)撑闲^(qū)業(yè)主再次向記者反映，該小區(qū)地下車庫停車位又被上了地鎖，無法泊車。

受訪小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商擅自漲價(jià)嚴(yán)重違背公平交易市場原則，小區(qū)內(nèi)停車設(shè)施存在由開發(fā)商壟斷經(jīng)營情況，如果壟斷產(chǎn)品由開發(fā)商隨意定價(jià)，將影響民生；小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)即便是由開發(fā)商持有，也具有為本小區(qū)居民服務(wù)的“準(zhǔn)公共屬性”。

業(yè)主稱，退一步講即便實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，開發(fā)商確有漲價(jià)理由，也應(yīng)該在雙方地位對(duì)等、充分協(xié)商前提下協(xié)商，開發(fā)商不能憑借其優(yōu)勢(shì)地位而單方肆意漲價(jià)。在給有關(guān)部門的投訴材料中，金域?yàn)撑闲^(qū)業(yè)主還指責(zé)有關(guān)部門監(jiān)管不作為，導(dǎo)致開發(fā)商停車費(fèi)亂漲價(jià)，致使市場秩序混亂。

面對(duì)業(yè)主質(zhì)疑，開發(fā)商認(rèn)為，起爭議的產(chǎn)權(quán)車位本就歸屬開發(fā)商，開發(fā)商與業(yè)主之間是車位租賃關(guān)系，根據(jù)《海南省經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商自主產(chǎn)權(quán)車位租賃屬于市場行為，租金定價(jià)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

金域?yàn)撑闲^(qū)開發(fā)商——?？诩缹?shí)業(yè)有限公司一相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們漲價(jià)的依據(jù)是企業(yè)財(cái)務(wù)成本核算，一個(gè)產(chǎn)權(quán)車位銷售均價(jià)為16.5萬元，但成本在10多萬元?！熬褪呛蠡跐q晚了嘛！”對(duì)于記者問到“為什么突然要漲價(jià)”的問題，該張姓負(fù)責(zé)人稱，“當(dāng)時(shí)小區(qū)房價(jià)在3000多（元/平方米），現(xiàn)在房價(jià)都漲到1萬多（元/平方米），甚至更高，業(yè)主怎么不提呢？”

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缺乏監(jiān)管依據(jù)，職能部門疲于奔命

開發(fā)商在停車費(fèi)（即產(chǎn)權(quán)車位租金）上為何突然“集體”漲價(jià)？

“為什么海口那么多小區(qū)停車位漲價(jià)，它存在一個(gè)共性問題，收回的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠投入的成本，包括銀行利息?！苯鹩?yàn)撑闲^(qū)開發(fā)商張姓負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主租賃車位所交的租金幾乎等于銀行存款的活期利息，開發(fā)商投入成本支出就變成了固定期利息，“15萬元車位費(fèi)一次性存銀行3年，你算一下看有多少利息？”

從企業(yè)資金成本及現(xiàn)金流角度，開發(fā)商更愿意售出車位一次性回收投入，這也是這次開發(fā)商“集體”漲產(chǎn)權(quán)車位租金背后的真正原因；部分開發(fā)商還明確告知小區(qū)業(yè)主“車位只售不租”。

由于停車費(fèi)成倍上漲，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商矛盾激化，?？谑姓?wù)服務(wù)平臺(tái)也不斷接到業(yè)主投訴，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門工作人員只得在一個(gè)又一個(gè)小區(qū)間約談開發(fā)商，召開協(xié)調(diào)會(huì)，最終效果不太理想，問題未能從根本上得到解決。

針對(duì)?？谧蠄@小區(qū)業(yè)主反映停車位租金上漲以及部分小區(qū)停車位“只售不租”問題，?？谑姓?zé)成行業(yè)監(jiān)管部門約談開發(fā)商。3月25日下午，海口市住建局聯(lián)合綜合執(zhí)法、市場監(jiān)管、發(fā)改委等多部門約談紫園小區(qū)開發(fā)商及小區(qū)物業(yè)。這次約談，職能部門還專門邀請(qǐng)律師參與。

參與此次約談會(huì)的一政府部門負(fù)責(zé)人表示，約談會(huì)上，職能部門對(duì)于?？谧蠄@小區(qū)停車費(fèi)突然上漲問題均認(rèn)為不合理；但多部門交流意見后發(fā)現(xiàn)，對(duì)開發(fā)商單方面漲價(jià)行為找不到具體處罰依據(jù)，屬于監(jiān)管空白。

為此，政府部門在解決此類問題時(shí)左右為難，執(zhí)法監(jiān)管乏力且尷尬。

胡留喜認(rèn)為，如果單從《價(jià)格法》考量，開發(fā)商作為經(jīng)營者有權(quán)自主制定價(jià)格，開發(fā)商漲價(jià)行為屬于市場行為，業(yè)主要么選擇購買產(chǎn)權(quán)車位，要么選擇不斷漲價(jià)的租賃車位。

是否有相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)對(duì)此類漲價(jià)行為進(jìn)行約束和監(jiān)管呢？胡留喜認(rèn)為，首先，對(duì)于開發(fā)商所持的產(chǎn)權(quán)車位，《海南省車輛停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條規(guī)定，具備議價(jià)條件的居民住宅小區(qū)配套的停車設(shè)施實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，開發(fā)商也有自主定價(jià)權(quán)。車位產(chǎn)權(quán)人雖為開發(fā)商，但在其自持產(chǎn)權(quán)期間，從嚴(yán)格意義上講也是業(yè)主組成部分，租賃車位調(diào)價(jià)，應(yīng)根據(jù)前述管理辦法相關(guān)規(guī)定協(xié)商確定。但遺憾的是，該管理辦法并沒有制定車位調(diào)價(jià)原則、程序、監(jiān)管、爭議解決機(jī)制，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商成為一紙空文。

其次，住宅小區(qū)配套的車庫、車位具有特殊性，是住宅小區(qū)附屬設(shè)施，開發(fā)商對(duì)住宅小區(qū)車位不能單方面任意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)行為必須考慮小區(qū)業(yè)主基本需求。

雖然《價(jià)格法》《海南省車輛停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定住宅小區(qū)停車位實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，但開發(fā)商作為經(jīng)營者，在與消費(fèi)者交易時(shí)應(yīng)遵循《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定的“自愿、平等、公平、誠實(shí)信用”原則，不應(yīng)利用其處于市場優(yōu)勢(shì)支配地位而隨意調(diào)整車位租賃價(jià)格，從而迫使業(yè)主不得不購買其停車位，嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者合法權(quán)益。

同時(shí)，《反壟斷法》也明確規(guī)定，禁止具有市場支配地位的經(jīng)營者濫用市場支配地位的行為，即以不公平的高價(jià)銷售商品或者以不公平的低價(jià)購買商品；開發(fā)商將停車位租賃費(fèi)從210元/月調(diào)高至650元/月，涉嫌濫用市場支配地位銷售商品，根據(jù)《反壟斷法》第四十七條規(guī)定，可由反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并處上一年度銷售額1%以上、10%以下罰款。

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來自律師的4點(diǎn)建議

胡留喜律師認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商作為資金密集型企業(yè)，其融資難、融資成本高是客觀存在事實(shí)。在該背景之下，車庫車位建好后，開發(fā)商急需收回成本實(shí)現(xiàn)利潤最大化，并利用小區(qū)車輛保有率高、市區(qū)車位數(shù)量“僧多粥少”的現(xiàn)狀，高于市場價(jià)銷售車位已成為常態(tài)。

但苦于購房者不愿意高價(jià)購買，開發(fā)商只得臨時(shí)自持產(chǎn)權(quán)出租車位。鑒于車位自持成本較高，開發(fā)商便利用優(yōu)勢(shì)地位與購房者“斗智斗勇”，調(diào)高產(chǎn)權(quán)車位的租賃價(jià)格成為開發(fā)商慣用的營銷手段，且屢試不爽，其真實(shí)目的是讓購房人購買其自持產(chǎn)權(quán)車位，而非租賃車位。

為此，胡律師提出4點(diǎn)建議，供職能部門參考——

一、自然資源部門和規(guī)劃局在出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，不僅要限地價(jià)限房價(jià)，也要同時(shí)限車位、車庫價(jià)格。開發(fā)商自持車位、車庫產(chǎn)權(quán)的，出租車位的價(jià)格應(yīng)向價(jià)格主管部門備案，原則上不得高于同地段、類品質(zhì)的小區(qū)出租車位的價(jià)格；

二、市場監(jiān)督管理總局及住建部門及時(shí)修訂《商品房買賣合同示范文本》，增加關(guān)于車位、車庫售賣價(jià)格的條款進(jìn)行明確約定；同時(shí)，增加開發(fā)商自持車位、車庫產(chǎn)權(quán)的出租收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)價(jià)規(guī)則，建議根據(jù)CPI增減幅度，對(duì)租賃收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，進(jìn)而保障業(yè)主知情權(quán)、公平交易權(quán)，是否購買或租賃車位選擇權(quán)，同時(shí)也兼顧開放商的建設(shè)車位積極性，并取得合理回報(bào)的利益訴求；

三、海南省發(fā)改委、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、海南省交通運(yùn)輸廳對(duì)海南省車輛停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法進(jìn)行修訂，完善開發(fā)商出租車位的調(diào)價(jià)原則、爭議解決機(jī)制；

四、不動(dòng)產(chǎn)管理部門及市場監(jiān)管部門在車位出售登記、車位租售價(jià)格依法進(jìn)行監(jiān)管，切實(shí)保障買受人或承租人合法權(quán)益。若開發(fā)商不遵守約定，購房人不僅可以向主管部門投訴舉報(bào)，也可依法向人民法院提起訴訟保護(hù)自己的合法權(quán)益。

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

標(biāo)簽： ?？谛^(qū)停車費(fèi)大漲調(diào)查開發(fā)商后悔漲晚了 職能部門執(zhí)法