近期，低迷已久的深圳樓市出現(xiàn)了回暖的跡象。

根據(jù)深圳住建局公開(kāi)數(shù)據(jù)，3月，深圳新房住宅成交量2859套，環(huán)比增加45.9%；二手房網(wǎng)簽套數(shù)1355套，環(huán)比增長(zhǎng)25.5%。

時(shí)間來(lái)到4月，沉寂已久的成交“喜報(bào)”頻現(xiàn)深圳樓市?！笆Z潤(rùn)府當(dāng)周勁銷2.5億”“卓越柏奕府4月5日單日破億”“ 合正方洲三天勁銷43套”…… “喜報(bào)”扎堆發(fā)，是開(kāi)發(fā)商營(yíng)造的氛圍，還是市場(chǎng)真實(shí)升溫？

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》一線調(diào)查發(fā)現(xiàn)，4月以來(lái)的節(jié)假日售樓處熱鬧許多，雖然到訪量增多不能完全說(shuō)明成交量的多寡，但“人氣”回升已是肉眼可見(jiàn)。

而對(duì)于備受關(guān)注的二手房參考價(jià)是否會(huì)上調(diào)，4月12日，記者通過(guò)深圳12345市政府服務(wù)熱線獲悉，深圳會(huì)根據(jù)調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)做出相應(yīng)調(diào)整，但發(fā)布時(shí)間仍未明確。

目前，二季度已開(kāi)啟，深圳也將舉辦第一場(chǎng)土地集中拍賣，再加上疫情隔離解除，市場(chǎng)回暖迎來(lái)新契機(jī)。

小長(zhǎng)假期間看房火熱

進(jìn)入4月，隨著深圳疫情形勢(shì)明朗，樓盤營(yíng)銷中心逐步恢復(fù)開(kāi)放，并開(kāi)始發(fā)力營(yíng)銷推廣，高傭轉(zhuǎn)介、推出特價(jià)房源等促銷方式繁多。

位于坪山的一處新盤，推出“全市住宅最高傭6%”吸引中介帶客，成交一套傭金可達(dá)20萬(wàn)元。記者了解到，目前深圳在售的樓盤紛紛啟用中介帶客，成交傭金從1%~6%不等，甚至有項(xiàng)目比往常提升了一倍傭金。

記者在龍華、龍崗幾個(gè)營(yíng)銷中心看到，前來(lái)看房和咨詢的購(gòu)房者不少?，F(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷人員介紹，看房的人的確比前兩個(gè)月多，每天都有成交，項(xiàng)目計(jì)劃近期漲價(jià)。

實(shí)地探訪中，記者發(fā)現(xiàn)，許多開(kāi)發(fā)商都發(fā)布了成交“喜報(bào)”，宣告亮眼的銷售成績(jī)。例如位于南山后海的一處豪宅項(xiàng)目，清明小長(zhǎng)假期間銷售1.3億元；龍崗的一處新房項(xiàng)目在3天內(nèi)銷售43套；龍華上塘的新房項(xiàng)目，在4月5日當(dāng)天銷售金額破億元。

而市場(chǎng)的真實(shí)去化成績(jī)?nèi)绾?？記者從深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)查詢了幾個(gè)近期入市關(guān)注度較高的項(xiàng)目。作為一季度收尾的新盤，龍崗某花園于4月3日完成選房，均價(jià)3.95萬(wàn)元/平方米522套房源，入圍了138批客戶，最終去化約4成。3月末入市的龍華某項(xiàng)目銷售了268套房源，去化約5成。

從深圳市住建局公布的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳3月新房住宅成交量2859套，環(huán)比增加45.9%。成交面積30.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上升50.2%。受深圳此前疫情影響，由于3月市場(chǎng)新房推盤數(shù)量較少，成交量主要靠庫(kù)存推動(dòng)。

來(lái)到4月，回暖趨勢(shì)持續(xù)。深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，清明小長(zhǎng)假期間，深圳新房成交量282套。之前3月19日~20日周末的兩天，深圳新房?jī)H成交29套。二手房成交量環(huán)比前周周末上升80.2%，同比上升98.1%。

不過(guò)對(duì)比歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量仍然處于歷史低位。新房成交比去年同期下滑39.86%，整個(gè)一季度全市也僅成交8390套，比去年同期大幅減少51%。二手房方面，3月共成交了1117套二手住宅，同比下滑81.99%，但與跌破千套關(guān)卡的2月相比，環(huán)比上升了28.1%。

“看房的人明顯多了，但現(xiàn)在成交依舊不容易?！痹邶垗弿氖路康禺a(chǎn)中介的張經(jīng)理表示，“雖然近期很多城市購(gòu)房政策放寬，但深圳的調(diào)控依舊嚴(yán)厲，特別是二手房參考價(jià)效果持續(xù)顯著?！彼a(bǔ)充道，有一個(gè)問(wèn)題是，前期的成交量太低了，再加上疫情的影響，所以近來(lái)市場(chǎng)變熱鬧了，也是正常的。

二手房參考價(jià)或作調(diào)整

的確，深圳購(gòu)房群體對(duì)政策敏感度頗高，而對(duì)深圳樓市影響最大的二手房參考價(jià)政策目前還并未松動(dòng)。此前有傳言稱深圳二手房參考價(jià)將上調(diào)3%~5%，不過(guò)截至發(fā)稿，深圳二手房參考價(jià)政策依舊還未上調(diào)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，去年官方公布的二手房參考價(jià)是以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格綜合形成。同時(shí)，參考價(jià)也將會(huì)跟隨市場(chǎng)的變動(dòng)進(jìn)行更新，暫定計(jì)劃一年更新一次。由此判斷，參考價(jià)會(huì)盯住市場(chǎng)價(jià)變動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格變了，參考價(jià)自然也會(huì)調(diào)整。

日前，樂(lè)有家研究中心計(jì)算了過(guò)去一年來(lái)深圳二手房實(shí)際成交價(jià)與參考價(jià)的價(jià)格差，也叫偏差值。其中價(jià)格差在10%以內(nèi)的屬于接近參考價(jià)成交。

2021年2月二手房參考價(jià)出臺(tái)后，從3月開(kāi)始，接近參考價(jià)成交的房源占比逐月提升，9月，接近參考價(jià)成交房源占比接近40%，12月則接近一半的房源以接近參考價(jià)成交。到了今年3月，已有過(guò)半房源接近參考價(jià)成交。

據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年3月，深圳市二手房網(wǎng)簽套數(shù)1355套，環(huán)比增長(zhǎng)25.5%。截至2022年3月31日，深圳共掛盤出售房源60423套，對(duì)比2月28日統(tǒng)計(jì)的41262套在售房源增加19161套，掛盤量明顯上漲。不過(guò)，在2021年，深圳二手房月均成交約3300套，在存量市場(chǎng)為主導(dǎo)的深圳，這樣的成交量很難體現(xiàn)出暖意。

日前，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)表示，在“六穩(wěn)、六?！焙暧^經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和“房住不炒”大原則之下，“一城一策”的因城施策力度將會(huì)明顯加大。以深圳為代表的熱點(diǎn)城市，在政策上，既要防范因調(diào)控而導(dǎo)致的市場(chǎng)報(bào)復(fù)性行情，又要預(yù)防市場(chǎng)預(yù)期的過(guò)度看衰，因此，預(yù)計(jì)這類城市在宏觀環(huán)境“微寬松”的前提下，適度對(duì)調(diào)控舉措微調(diào)，以保障市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)，應(yīng)該是可以預(yù)見(jiàn)到的結(jié)果。

全國(guó)多城市陸續(xù)出現(xiàn)的調(diào)控政策也印證著“一城一策”的判斷。據(jù)中指院不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)60余城發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策超百次，主要涉及針對(duì)性放松限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房貸利率、取消限售等。其中，3月以來(lái)包括鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島在內(nèi)的城市對(duì)限購(gòu)限售政策進(jìn)行了微調(diào)或取消。

李宇嘉表示，當(dāng)前市場(chǎng)最大的問(wèn)題是，從上到下，從開(kāi)發(fā)商到銀行，再到購(gòu)房者，預(yù)期和信心比較弱。當(dāng)下，關(guān)鍵是提振預(yù)期和信心。

土地限價(jià)調(diào)整 促行業(yè)良性循環(huán)

由于當(dāng)前深圳樓市趨冷，今年以來(lái)開(kāi)發(fā)商的入市意愿也較低。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，剛剛過(guò)去的3月，僅有2個(gè)商品住宅新盤入市售。深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，深圳全市一手住宅新增預(yù)售2110套，比去年同期減少72%。

庫(kù)存方面，美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月末，深圳一手住宅可售2.5萬(wàn)套，高于去年同期的2.1萬(wàn)套；去化周期為6.8周，高于去年同期的4.7周。

4月12日，深圳市住建局披露了2022年二季度商品住宅和商務(wù)公寓房源信息情況。截至2022年4月12日，深圳市2022年二季度計(jì)劃入市的商品住宅及商務(wù)公寓項(xiàng)目36個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積為174.95萬(wàn)平方米，共19050套。其中包括住宅145.89萬(wàn)平方米，占比83.4%，對(duì)應(yīng)房源14520套。

在3月底，深圳也掛牌了2022年首輪集中出讓的8宗土地。這8宗土地分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、坪山、深汕，總土地面積約32.11萬(wàn)平方米，總建筑面積約107.06萬(wàn)平方米。記者留意到，此次中心地區(qū)供地有所增加，在市場(chǎng)情緒較低的情況下，或可提高開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍的積極性。

值得留意的是，此次集中供地提高了銷售限價(jià)。作為嚴(yán)格限制新房銷售價(jià)格的城市，深圳這一批宅地的限售價(jià)格，在一定程度上也反映了未來(lái)1~2年的新房?jī)r(jià)格。

比如，位于龍華民治的A818-0478宗地，普通商品住房限售均價(jià)為7.22萬(wàn)元/平方米；而在2021年，同在龍華民治的A806-0394宗地，限售均價(jià)為7.05萬(wàn)元/平方米，即今年的宗地價(jià)格同比上漲2.4%。

在李宇嘉看來(lái)，土地調(diào)控正在成為地方“一城一策”的抓手。對(duì)熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，限購(gòu)、限貸、限售等政策的調(diào)整空間比較小，松綁會(huì)面臨巨大的輿論風(fēng)險(xiǎn)。土地調(diào)控，能從源頭上改善市場(chǎng)預(yù)期，改善下游購(gòu)房者、銀行的預(yù)期，從而達(dá)到穩(wěn)樓市的效果。

標(biāo)簽： 土地限價(jià)調(diào)整 深圳樓市迎來(lái)新契機(jī) 深圳樓市