南都訊 在開發(fā)商“僅需一成首付購房”的宣傳下，珠海一對情侶交付10萬定金購買了珠海香洲區(qū)南屏錦繡四季花園小區(qū)一套住宅。沒想到，在銀行放款階段，卻收到銀行拒絕貸款的通知，理由是發(fā)現(xiàn)首付款為開發(fā)商墊付，來源不合規(guī)。在貸款被拒無法購房的情況下，開發(fā)商隨后起訴買主違約，要求賠償35萬元高額違約金。日前，購房者勞先生向南都小N馬上辦記者反映，自己不僅房沒買成，反倒還要負債累累。

開發(fā)商宣傳的“一成首付”真的可信嗎？究竟事情真相如何？南都小N馬上辦記者展開調(diào)查。

“一成首付”珠海買房

(資料圖片僅供參考)

“首付一成即可購房，一年免息。”2021年2月初，勞先生和女友江小姐在看到珠海香洲區(qū)南屏錦繡四季花園小區(qū)廣告宣傳后，便前往銷售中心看房。

2月6日，在確認了確實是一成首付后，勞先生和江小姐在銷售人員的陪同下簽了房屋認購書，并付定金10萬元。開發(fā)商同時準備了借款協(xié)議要求他們簽署。這份借款協(xié)議中的出借人為丁某，借款金額為50萬元。協(xié)議約定，借款用于償還購房首期款。

根據(jù)協(xié)議，50萬元借款免息分兩次歸還，一次是兩個多月后，一次是10個多月后，每次還款額度為25萬元。

丁某與江小姐（購房者）的50萬元借款協(xié)議

2021年2月28日，勞先生和江小姐按“一成首付”金額，支付了剩余17萬余元購房款給開發(fā)商。

購買人支付購房款

2021年4月26日，雙方正式簽署了《商品房買賣合同（現(xiàn)售）》及補充協(xié)議，江小姐于當天將銀行卡交給開發(fā)商操作，其間卡內(nèi)收到出借人丁某的50萬元借款，聯(lián)同自身的定金10萬元和購房款17余萬元一并用于繳納購房首付。

雙方簽署房屋買賣合同

不過，由于貸款進度和兩人自身原因，直至2021年8月，江小姐和勞先生才向開發(fā)商指定的丁某的銀行賬戶支付90000元，用于償還部分墊付房款。

銀行：首付來源存疑拒絕貸款

購房意外很快來臨。2021年9月，貸款銀行經(jīng)辦人聯(lián)系張小姐，要求提供銀行流水以及個人征信等資料，并告知需要證明首付來源。

2022年1月10日，貸款銀行經(jīng)辦人明確告知張小姐，由于查到開發(fā)商為其墊付了購房首付款，違反了銀監(jiān)部門的規(guī)章制度，不符合銀行按揭貸款的規(guī)定，因此銀行將貸款作退回處理。

銀行工作人員給江小姐的短信

銀行拒貸，房子自然是買不成了，在與銀行溝通期間，勞先生和江小姐也多次收到開發(fā)商催款函，要求歸還墊付的首付欠款。而在告知銀行拒貸需要退房后，開發(fā)商對兩人提起了訴訟。

開發(fā)商：除還清借款外索賠35萬余元

銀行拒貸，房子買不了，勞先生表示，自己也無心再還款，因此提出通過退房來處理所欠墊付首付問題。

記者獲悉，對于勞先生的訴求，開發(fā)商并不同意，一紙訴狀將其告上法庭，要求其遵照合同內(nèi)容賠償違約金35萬元。

開發(fā)商對購房人張小姐進行民事起訴

開發(fā)商珠海市廣興昌房地產(chǎn)公司表示，2021年5月8日，已經(jīng)為江女士辦理了不動產(chǎn)權(quán)證，由于江女士怠于向銀行提供貸款資料，導致銀行未放款，2022年1月，開發(fā)商已經(jīng)向其發(fā)函要求其一次性付清購房余款，但對方置之不理。

開發(fā)商認為，鑒于《商品房買賣合同（現(xiàn)售）》及補充協(xié)議是雙方當事人的真實意思表示，該合同合法有效，雙方應(yīng)認真履行。江女士一方應(yīng)依約在合同簽訂后的60日（2021年6月25日）內(nèi)辦妥按揭貸款手續(xù)和通過銀行支付房屋余款，已經(jīng)構(gòu)成違約。開發(fā)商有權(quán)要求解除合同，解除合同后，江女士一方應(yīng)按累計應(yīng)付款即 1770000元的20%支付違約金35.4萬元。

購房者：責任在開發(fā)商違規(guī)墊首付

對于開發(fā)商的賠償要求，勞先生則不能認同，“我方并不存在違約，無需承擔違約責任。購房合同不能繼續(xù)履行的原因是開發(fā)商違規(guī)為購買人墊付購房首期款。因此開發(fā)應(yīng)當解除合同，并退回已支付款項?！?/p>

勞先生一方認為，珠海市廣興昌房地產(chǎn)開發(fā)公司以“墊首付”作為一種營銷手段，通過“墊首付”降低首付比例的方式，吸引更多的購房者購房，增加自身房屋成交量。勞先生和江小姐作為普通的消費者，并不知道開發(fā)商“墊首付”違反了相應(yīng)的法律規(guī)定和政策，“因購房心切才會輕信開發(fā)商的宣傳?！?/p>

“首付一成”出現(xiàn)在該樓盤宣傳中

勞先生還對記者提到，截至目前，自己和女友江小姐已經(jīng)支付購房首期款一共30多萬元，自有資金被占用了超過一年。二人在購房程序中浪費了大量時間、金錢、精力不說，還因為本次買賣不成功而被占用了購房、貸款名額等，導致無法繼續(xù)置業(yè)，損失巨大。所以他們認為開發(fā)商全額返還購房款是理所應(yīng)當?shù)摹?/p>

記者調(diào)查：借款人為開發(fā)商公司高層

記者了解到，該案件已經(jīng)在2022年5月6日進行第一次開庭。

法庭上，開發(fā)商拒不承認自己有違規(guī)墊付首付款行為，稱江小姐的首付款是個人名義向丁某的借款，與公司無關(guān)。

不過，勞先生告訴記者，江小姐與出借人丁某素未謀面，根本不認識。借款人是公司負責人之一，因此開發(fā)商說是個人借款，實屬無稽之談。

記者也通過國家企業(yè)信息公示系統(tǒng)查詢到，借款人丁某確實是該開發(fā)商公司的總經(jīng)理。而開發(fā)商廣興昌房地產(chǎn)公司系珠海市廣興股份合作公司100%控股公司。記者發(fā)現(xiàn)，該開發(fā)商股權(quán)穿透后最終實際控制人為廣昌村委會。

此外，記者也從銀監(jiān)部門確認，按照規(guī)定，江小姐購房期間，首套住房最低首付為3成?！叭魏我怀墒赘缎袨榫沁`規(guī)的”。

企業(yè)信息查詢中顯示出借人丁某為該開發(fā)商的總經(jīng)理

據(jù)悉，法庭上，雙方就丁某的出借款究竟出于個人行為還是公司指示而爭執(zhí)不下，法官認為丁某作為本案關(guān)鍵人物，需要出席作證，因此終止了庭審。

律師：開發(fā)商、購房者均有過錯

那么，在此事中，開發(fā)商主張的35萬余元賠償是否合理？

廣東德賽律師事務(wù)所律師李欽宇認為，首先，一成首付、開發(fā)商墊首付等行為是違反國家購房法律法規(guī)的，銀行因此拒貸也理所當然。本案中的開發(fā)商是處于優(yōu)勢地位的房地產(chǎn)經(jīng)營者，應(yīng)該清楚政策法規(guī)，“一成首付”售樓模式不僅違規(guī)，還涉嫌欺騙銀行貸款。

其次，購房者也存在一定過錯，在銀行提醒中，消費者已經(jīng)明知1成首付、開發(fā)商墊資首付違反購房信貸政策，仍然與開發(fā)商簽訂合同購房，因此被銀行拒貸，導致無法購房，亦涉嫌違約。本案中，雙方都有過錯。但雙方過錯比例則并不一樣。

開發(fā)商通過“一成首付”誘使勞先生違規(guī)購房，過錯應(yīng)當在一半甚至以上。具體比例有待法院最終認定。

至于35萬的賠償，則并不合理。在消費者并非故意違約的情況下，按照銀行同期LRP賠償損失較為合理。

此外，律師提醒，“一成首付”購房不可取。當下像勞先生一樣對“一成首付”買房而心動的人還很多，一不小心就會房子沒買成，面臨巨大損失。此外，還可能存在被開發(fā)商起訴，和以后貸款超出償還能力的風險。

采寫：記者朱鵬景 實習生趙姝嬋

標簽： 一成首付買房銀行拒貸珠海一開發(fā)商要求購房者賠35