為避免土地流拍，多個(gè)熱點(diǎn)城市在今年集中供地中下調(diào)了房企拿地門(mén)檻，并調(diào)低了部分地塊起拍價(jià)。

(相關(guān)資料圖)

近日，鄭州2022年首批集中供地落幕，其中有兩宗地塊為二次掛牌出讓，掛牌價(jià)均較上次有所降低。例如，鄭政出〔2022〕3號(hào)地曾于去年第二輪供地中掛牌出讓，但最后在拍賣(mài)前終止出讓，此次重新掛牌，起拍價(jià)由10.73億元降為8.33億元，下降了2.4億元；此次北龍湖4號(hào)地塊曾于去年第三輪供地中掛牌出讓，出讓總價(jià)由14.95億元下調(diào)為13.6億元，起拍樓面價(jià)從13246元/平方米調(diào)低至12050元/平方米。

鄭州并不是個(gè)例，北京、廈門(mén)、重慶、武漢以及合肥等城市今年集中供地中的“回爐”地塊，再次掛牌后底價(jià)均有所下調(diào)。

“當(dāng)下市場(chǎng)銷(xiāo)售承壓，房企因資金趨緊而拿地動(dòng)力不足，多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)低二次掛牌地塊起始價(jià)，說(shuō)明當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)熱度依然偏低，地方政府通過(guò)調(diào)整地價(jià)可以給房企留出更多的利潤(rùn)空間，帶動(dòng)房企拿地積極性。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者表示。

對(duì)于地價(jià)下跌是否會(huì)傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)端，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴記者，一般來(lái)說(shuō)，地價(jià)對(duì)當(dāng)下的房?jī)r(jià)影響更為直接，如果地價(jià)下降，很有可能造成地塊周邊在售新房以及二手房?jī)r(jià)格同步出現(xiàn)變動(dòng)。

部分“回爐”地塊起拍價(jià)大幅下調(diào)

自去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷對(duì)地方財(cái)政收入的沖擊逐步顯現(xiàn)，多地去年二批次及三批次集中供地出現(xiàn)撤牌或流拍，土地財(cái)政壓力加大。

為穩(wěn)定土地市場(chǎng)，今年多個(gè)熱點(diǎn)城市對(duì)此前撤牌或流拍地塊，采取了下調(diào)地價(jià)等措施。

其中，北京在去年第二輪集中供地中，出現(xiàn)大量延期出讓地塊，有部分地塊在今年重新掛牌，且起拍價(jià)大幅下調(diào)。例如，朝陽(yáng)區(qū)十八里店朝陽(yáng)港685、694號(hào)地塊去年分別掛牌，起拍總價(jià)分別為21.3億元和26.1億元，合計(jì)達(dá)到47.4億元。上述地塊在今年第二輪集中供地合并為一宗出讓，平均樓面價(jià)從54953元/平方米降至44982元/平方米，每平方米降幅高達(dá)近一萬(wàn)元。

而北京朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝003號(hào)地塊，出讓底價(jià)也由去年的27.1億元降至19.2億元，總價(jià)下降7.9億元，樓面價(jià)由61825元/平方米降至43801元/平方米。

與此同時(shí)，福州今年二批次成交的晉安湖公園2022-18號(hào)地塊，曾在首輪土拍中撤牌，本輪供地重新掛牌后，起拍價(jià)從32.51億元降至24.56億元，起拍樓面價(jià)從29973元/平方米降至22644元/平方米。

廈門(mén)今年首輪集中供地成交的思明區(qū)2022P03地塊和集美2022JP03地塊，均為去年第三輪集中土拍流拍地塊，本次重新掛牌后起拍價(jià)均有所下調(diào)。以集美地塊為例，起拍價(jià)由6.9億元降為5.6億元，起拍樓面價(jià)由26236元/平方米下調(diào)至21293元/平方米。

此外，武漢今年首輪集中土拍推出的青山區(qū)P(2022）007地，亦為去年第二輪集中土拍的“回爐”地塊，原出讓底價(jià)為38.43億元，本次出讓底價(jià)降至29.39億元，起始樓面價(jià)由18000元/平方米降至13766元/平方米，降幅高達(dá)24%，但該地最終依然因無(wú)人報(bào)名慘遭流拍。

濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興今年5月公開(kāi)表示，公司今年拿地的利潤(rùn)率整體高于去年?！盀I江在杭州競(jìng)得11塊地，根據(jù)投資部的測(cè)算，收益高低略有不同，平均凈利潤(rùn)在8%左右?！比ツ昶湓硎?，在杭州集中拿地利潤(rùn)僅有1%-2%。

對(duì)于地價(jià)下降如何影響房?jī)r(jià)，中指研究院分析師表示，部分土地出讓價(jià)格的下調(diào)并不是整體土地價(jià)格的下降，在當(dāng)下的房地產(chǎn)銷(xiāo)售背景下，少數(shù)地塊出讓價(jià)格下調(diào)，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯影響。

“地價(jià)下調(diào)并不代表著未來(lái)新房上市后價(jià)格也會(huì)同步下調(diào)，新房?jī)r(jià)格依然是受其上市時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境影響，房?jī)r(jià)高低也會(huì)隨彼時(shí)的市場(chǎng)熱度產(chǎn)生相應(yīng)的變化?！睆埐ǜ嬖V記者。

今年集中土拍成交斷崖式下滑

隨著鄭州集中土拍于6月22日結(jié)束，22城今年首輪集中土拍也正式收官。雖然多數(shù)城市土拍門(mén)檻較去年第三批次進(jìn)一步降低，但受樓市成交復(fù)蘇不及預(yù)期、房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎等因素影響，22城首輪集中土拍成交斷崖式下跌。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年22城首輪集中供地共成交地塊296幅，總土地出讓金近5000億元，較去年首批次成交金額縮減超50%，涉宅用地成交面積則不及去年首批次的40%。

此外，在今年舉行首輪集中供地的22個(gè)城市中，有16個(gè)城市首拍溢價(jià)率不到5%，有14個(gè)城市遭遇流拍，其中天津流拍率最高，達(dá)到83%，而沈陽(yáng)、濟(jì)南、長(zhǎng)春等地供地?zé)岫纫脖容^低。

”樓市成交復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，房企拿地態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎，民企投資幾乎停滯，導(dǎo)致22城首輪供地競(jìng)拍熱度跌至谷底?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

“國(guó)企、央企是今年土地市場(chǎng)的頂梁柱?！睂＜冶硎?，前5月全口徑銷(xiāo)售TOP50拿地金額中，國(guó)央企占比達(dá)到74%，優(yōu)勢(shì)明顯。而民企則近乎“隱身”，僅有一些區(qū)域深耕的房企表現(xiàn)較為突出，如濱江等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，進(jìn)一步放松土地競(jìng)拍規(guī)則，將成為接下來(lái)各城市，尤其是土地財(cái)政壓力較大城市的選擇。

據(jù)悉，目前重點(diǎn)城市二輪集中土拍已經(jīng)開(kāi)啟，南京、廣州、成都等城市均進(jìn)一步放松了競(jìng)拍規(guī)則。

在銷(xiāo)售沒(méi)有本質(zhì)改善情況下，下半年房企發(fā)力點(diǎn)還是在銷(xiāo)售和回款上，而不會(huì)放在投資上，拿地企業(yè)將延續(xù)以央企、國(guó)企、地方城投平臺(tái)為主的格局。

“由于多數(shù)房企上半年銷(xiāo)售回款不及預(yù)期，因而接下來(lái)的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態(tài)。各地土地市場(chǎng)冷熱分化也將進(jìn)一步加劇，樓市韌性較強(qiáng)的一二線及強(qiáng)三線城市土地成交規(guī)模或迎來(lái)周期性回升，而樓市疲軟的城市地市很難走出低谷期?！鄙鲜鰧＜曳Q。

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