作者 | 周智宇

(相關(guān)資料圖)

編輯 | 張曉玲

融創(chuàng)5月危情以來(lái)，那個(gè)在業(yè)績(jī)會(huì)上總是金句不斷的孫宏斌，已經(jīng)很少公開現(xiàn)身了。

12月9日，孫宏斌半年來(lái)頭一次向外釋放出樂(lè)觀信號(hào)。在當(dāng)天披露的2021年年報(bào)中，他表態(tài)稱，會(huì)盡快完成債務(wù)重組和恢復(fù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取在2023年回歸良性、健康發(fā)展軌道。

融創(chuàng)內(nèi)部人士表示，對(duì)內(nèi)老孫定了個(gè)時(shí)間，要在明年中實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。

這意味著，在本輪房地產(chǎn)大調(diào)整中，融創(chuàng)基本涉險(xiǎn)過(guò)關(guān)，孫宏斌再次歸來(lái)了。

孫宏斌還是那個(gè)孫宏斌。即便是經(jīng)歷了過(guò)去大半年的磨難，他也依舊未變，還是那么地自信。

融創(chuàng)近期也開啟了一系列迅猛的復(fù)蘇動(dòng)作。120億紓困資金引入、財(cái)報(bào)出爐，以及境內(nèi)外債務(wù)重組陸續(xù)有了眉目。

在孫宏斌和融創(chuàng)員工自身努力、外部金融機(jī)構(gòu)以及購(gòu)房者等各方支持下，融創(chuàng)尋找到了它的脫困方案，正在“活過(guò)來(lái)”。

如果后續(xù)一切進(jìn)展順利，融創(chuàng)會(huì)是出險(xiǎn)房企中，首個(gè)完成債務(wù)重組、恢復(fù)生機(jī)的頭部房企。

融創(chuàng)的重生，老孫的歸來(lái)，是一個(gè)值得仔細(xì)推敲的樣本。這意味著，經(jīng)歷了兩年激烈的周期更迭的房地產(chǎn)行業(yè)，仍有未來(lái)。

久違

5月，融創(chuàng)出現(xiàn)公開市場(chǎng)違約，此后的孫宏斌便從大眾眼前消失了。

和喜歡時(shí)不時(shí)為“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”加油鼓勁的許家印不太一樣，孫宏斌選擇低調(diào)蟄伏，親身上陣，解決問(wèn)題。

在離開大眾視野數(shù)個(gè)月，和多位債權(quán)人、資金方進(jìn)行了艱難的談判斡旋后，老孫回來(lái)了。帶著財(cái)報(bào)和他的許諾：融創(chuàng)會(huì)在2023年努力回到正軌。

這份許諾的底氣，是融創(chuàng)在債務(wù)方案化解上已經(jīng)出現(xiàn)了一些不錯(cuò)的進(jìn)展。

截至12月9日，融創(chuàng)和投資人已經(jīng)達(dá)成部分債券展期49.7億元，貸款展期259.6億元。

如今融創(chuàng)也在著力解決剩余境內(nèi)外債務(wù)的整體重組。目前融創(chuàng)境內(nèi)債存續(xù)債券總額約為157.49億元，融創(chuàng)則為境內(nèi)債券增加了包括重慶文旅城、紹興黃酒小鎮(zhèn)和廣州文旅城等在內(nèi)的收益權(quán)，作為償債擔(dān)保。

如果進(jìn)展順利，融創(chuàng)境內(nèi)整體重組投票會(huì)在12月9日結(jié)束。就在融創(chuàng)之前，富力、龍光境內(nèi)債務(wù)整體重組方案已經(jīng)通過(guò)。

大頭還是境外債。12月9日，融創(chuàng)公布了一份初步的境外債重組框架，計(jì)劃將30億至40億美元的債務(wù)，以及部分股東借款，轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具；剩余債務(wù)則進(jìn)行展期，展期時(shí)間為2至8年。

并且融創(chuàng)還提出，要將部分資產(chǎn)的處置，作為償還展期后債務(wù)的額外資金來(lái)源，對(duì)支持重組方案的債權(quán)人也會(huì)給予一定比例的同意費(fèi)。

據(jù)融創(chuàng)公告披露，截至2022年中，融創(chuàng)境外有息債務(wù)約為110億美元。

有機(jī)構(gòu)人士分析，從這份方案來(lái)看，孫宏斌是想綁定對(duì)融創(chuàng)未來(lái)有信心的債權(quán)人，以化解部分債務(wù)。為表誠(chéng)意，他之前給出的股東借款也會(huì)轉(zhuǎn)換成股權(quán)，表明他對(duì)融創(chuàng)的未來(lái)有信心。同時(shí)，則是繼續(xù)尋求債權(quán)人的諒解、支持。

有熟悉融創(chuàng)的人士透露，歷經(jīng)數(shù)月與債權(quán)人小組的溝通磋商，融創(chuàng)境外債重組順利推進(jìn)，重組框架已初步獲得大多數(shù)債權(quán)人的認(rèn)同。

根據(jù)12月9日發(fā)布的2021年財(cái)報(bào)，融創(chuàng)截至財(cái)報(bào)獲批，融創(chuàng)到期未償付的債務(wù)約為人民幣685.3億元，并有約1518億元債務(wù)可能被要求提前還款。

一旦境內(nèi)外債務(wù)重組成功，融創(chuàng)未來(lái)數(shù)年的流動(dòng)性壓力，也會(huì)得到極大程度的緩解。

從“金融16條”到證監(jiān)會(huì)射出“第三支箭”，房企也在債務(wù)展期、融資上得到了多方支持。接下來(lái)則是融創(chuàng)的債權(quán)人和融創(chuàng)繼續(xù)博弈，是愿意和孫宏斌綁定在一起，等待他重生，還是一起沉船？

上岸

債務(wù)重組推進(jìn)順利，是孫宏斌有信心讓融創(chuàng)回到正軌的其中一環(huán)。

而他更大的底氣，是隨著中信系120億元紓困資金的注入，融創(chuàng)的核心項(xiàng)目被重啟，將撬動(dòng)數(shù)百億甚至上千億的貨值，從而有望盤活整間公司。

在11月底，融創(chuàng)將自己手里持有的上海董家渡的部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了中信信托和華融。自己的持股比例從100%，下降到了10.3%。

上海董家渡項(xiàng)目是個(gè)貨值在500億左右的大型豪宅項(xiàng)目，也是黃浦江邊少有的寶地。2019年時(shí)先后開盤了兩次，得到市場(chǎng)熱捧，售價(jià)達(dá)12萬(wàn)元/平米。

接近交易的人士透露，這次股份轉(zhuǎn)讓并非是個(gè)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目出售，而是一次融資合作。通過(guò)將股權(quán)設(shè)計(jì)成信托受益權(quán)的方式，由華融牽手包括浦發(fā)銀行在內(nèi)的6家銀行組成的銀團(tuán)以及中信信托，為項(xiàng)目注資。

融創(chuàng)仍舊是項(xiàng)目操盤方，華融則行使著監(jiān)管職能。在未來(lái)融資償還后，融創(chuàng)還會(huì)回購(gòu)股權(quán)。

也有AMC人士對(duì)華爾街見(jiàn)聞表示，這是對(duì)融創(chuàng)操盤能力的信任。獲取控股權(quán)，是在實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離的同時(shí)，提供融資，盤活項(xiàng)目。

前述接近交易的人士也指出，中信系和一眾銀團(tuán)此次帶來(lái)了大約120億元的資金注入。

融創(chuàng)也能通過(guò)盤活這樣一個(gè)數(shù)百億的大體量項(xiàng)目，獲得更多的資金流，撬動(dòng)其他項(xiàng)目。

此外，截至12月初，融創(chuàng)已在天津、重慶、哈爾濱、沈陽(yáng)、濟(jì)南等20個(gè)城市的近70個(gè)項(xiàng)目，獲得了超百億紓困基金。

機(jī)構(gòu)人士指出，和其他一些出險(xiǎn)房企的不同，融創(chuàng)的不少項(xiàng)目依然優(yōu)質(zhì)，它的團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)力強(qiáng)，加上多路資金方的支持，可以通過(guò)撬動(dòng)核心項(xiàng)目盤活公司，從而“活下來(lái)”。

“活下來(lái)可能規(guī)模會(huì)大幅縮小，以前4、5000億，以后2000億左右，但終究是活下來(lái)了，”前述人士說(shuō)。

據(jù)融創(chuàng)方面透露，截至11月底，融創(chuàng)今年已累計(jì)交付了15萬(wàn)套住宅，交付量保持行業(yè)前三。從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，融創(chuàng)以1530.5 億元的銷售額排在全國(guó)第十，是碧桂園、龍湖之外，前十里少有的民營(yíng)房企。

根據(jù)融創(chuàng)財(cái)報(bào)，截至2021年底融創(chuàng)權(quán)益土地儲(chǔ)備約1.6億平方米，權(quán)益土地貨值約1.77萬(wàn)億，約80%位于核心一二線城市；盡管融創(chuàng)大幅計(jì)提各類減值約520億元，但最后仍有凈資產(chǎn)超1200億元、歸母凈資產(chǎn)超800億元。

從目前情況看，一旦融創(chuàng)債務(wù)重組完成，核數(shù)師應(yīng)會(huì)對(duì)融創(chuàng)未來(lái)的年報(bào)發(fā)表標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)。

這意味著，融創(chuàng)已經(jīng)度過(guò)了最困難的時(shí)期，孫宏斌這個(gè)在關(guān)鍵時(shí)刻掏出真金白銀解救公司，奔波大半年尋找“白武士”的地產(chǎn)大佬，大概率可以上岸了。

他也在吸取教訓(xùn)。孫宏斌對(duì)融創(chuàng)整體債務(wù)重組后償還資金的來(lái)源給出了規(guī)劃：未來(lái)7年里，將通過(guò)公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的3200億自由現(xiàn)金流，以及出售資產(chǎn)產(chǎn)生的600億現(xiàn)金來(lái)還債。

他希望，在融創(chuàng)重回正常經(jīng)營(yíng)后，靠著自己的“手藝”，為過(guò)去的錯(cuò)誤埋單。而這一切的前提，是融創(chuàng)銷售可以再起，是債權(quán)人、金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者、供應(yīng)商，愿意繼續(xù)相信他。

也許在半年之后，孫宏斌將正式歸來(lái)亮相，上演“三落三起”的傳奇。

標(biāo)簽： 孫宏斌歸來(lái) 債務(wù)重組