紅周刊 | 秦佳麗
在地產(chǎn)政策發(fā)力的背景下,手握大筆現(xiàn)金流的老牌港資房企調(diào)整了加倉(cāng)速度。僅12月份,便有瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合上海地方國(guó)資平臺(tái)以23.76億元價(jià)競(jìng)得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊、新世界發(fā)展?fàn)渴诌h(yuǎn)洋集團(tuán)規(guī)劃內(nèi)地及香港地區(qū)合作等消息。這在一定程度上反映了港資房企對(duì)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)前景的看好。
與2015年前后部分港資房企率先暫停拿地動(dòng)作形成反差的是,今年以來,新世界發(fā)展、太古地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、嘉華國(guó)際、香港置地、香港裕華等至少十余家港資房企集體加碼內(nèi)地,布局傳統(tǒng)住宅、商業(yè)地產(chǎn)和城市更新業(yè)務(wù),當(dāng)中不乏港資房企釋放出“十年千億”投資計(jì)劃。
(資料圖片)
有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示,港企其實(shí)近幾年從未停止關(guān)注內(nèi)地樓市,只是此前內(nèi)地房企持續(xù)追高的市場(chǎng)環(huán)境不符合其投資邏輯。伴隨部分民營(yíng)房企高周轉(zhuǎn)失靈、市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格有了理性回歸,才出現(xiàn)了港資“抄底”現(xiàn)象,也呈現(xiàn)出他們對(duì)于國(guó)內(nèi)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)的看好。不過,由于港資整體偏向綜合型商業(yè)地產(chǎn),且擴(kuò)張步伐不會(huì)太快,短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)提振作用有限。
港企逆周期“抄底”內(nèi)地樓市
核心城市迎集體深耕
聚焦海內(nèi)外房地產(chǎn)顧問、代理及管理一站式服務(wù),第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿與港企業(yè)務(wù)接洽較為頻繁,據(jù)他介紹,近期港資房企對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的投資進(jìn)程有所提速。他向《紅周刊》表示,以往來內(nèi)地調(diào)研、尤其是來大灣區(qū)考察的港資房企不在少數(shù),但真正意義上正式請(qǐng)機(jī)構(gòu)做咨詢調(diào)研的不多,現(xiàn)在港企肯在這方面投入資金,探討項(xiàng)目的可行性,基本印證了對(duì)方相關(guān)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)布局提上了日程。
“對(duì)于大型品牌港資房企,目前很多地區(qū)的招商引資對(duì)他們是歡迎的。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)穩(wěn)健,而且能夠打造高品質(zhì)的城市地標(biāo),他們比內(nèi)地的一些民營(yíng)企業(yè)更具優(yōu)勢(shì),比如太古地產(chǎn),旗下很多項(xiàng)目變成了城市的商業(yè)中心?!眳穷1硎尽?/p>
《紅周刊》了解到,今年港資房企以兩類形式布局內(nèi)地。一類是資產(chǎn)收購(gòu),例如11月份香港置地?cái)M斥資3.71億元,從項(xiàng)目合作方合景泰富手中收購(gòu)成都攀成鋼環(huán)球匯地塊部分股權(quán),變更為100%持有;第二類港資房企受益于城市土拍機(jī)會(huì)增多,在原本深耕的城市補(bǔ)倉(cāng)。典型的如目前已完成四批次集中供地的上海,迎來瑞安房地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、香港置地、香港裕華、嘉華國(guó)際等眾多港資拓儲(chǔ),其中嘉里建設(shè)今年大手筆斥資133億元獲取了上海黃浦區(qū)核心地段的商住辦地塊。
部分港資房企已經(jīng)量化了階段性投資力度。新世界發(fā)展在今年8月份的業(yè)績(jī)會(huì)議上表示將在12個(gè)月內(nèi)于上海、廣州、杭州和深圳等城市投資共計(jì)100億元人民幣;太古地產(chǎn)在年初的業(yè)績(jī)會(huì)上明確,未來10年將在東南亞、中國(guó)香港及內(nèi)地核心市場(chǎng)投資1000億港元,當(dāng)中50%將用于內(nèi)地建設(shè)太古里和太古匯。
另值得一提的是,央企“搭臺(tái)”引入港資企業(yè)合作的現(xiàn)象也更為常見。10月份,華潤(rùn)置地分別同恒基地產(chǎn)、嘉華國(guó)際、新世界發(fā)展、信德集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,目標(biāo)直指具體潛在的目標(biāo)土地資源及地產(chǎn)項(xiàng)目,尤其是處于粵港澳大灣區(qū)的項(xiàng)目。
港資房企連連加倉(cāng)動(dòng)作,與其在2015年前后集體拋售內(nèi)地資產(chǎn)的動(dòng)作形成了鮮明對(duì)比。在吳??磥恚M管目前港企重新活躍,但給對(duì)方“回歸潮”等定性則過于標(biāo)簽化。實(shí)際上,港資房企近幾年從未停止關(guān)注內(nèi)地市場(chǎng),只是內(nèi)地房企持續(xù)追高的市場(chǎng)環(huán)境不符合其投資邏輯。“2015年至2017年左右很多港資開發(fā)商在內(nèi)地沉寂下來,期間很多內(nèi)地民營(yíng)房企奉行高杠桿高周轉(zhuǎn),地價(jià)和投資成本比香港傳統(tǒng)的開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)高出很多,所以最近5年港資拿地、拿項(xiàng)目涉及不多。”他闡釋道,“今年之所以有了港企‘抄底’的概念,是由于此前內(nèi)房股企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)困境,大家沒再追高地產(chǎn)資產(chǎn),市場(chǎng)資產(chǎn)有了理性回歸,符合了港資的買入標(biāo)準(zhǔn)?!?/p>
克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲向《紅周刊》表示,前幾年熱門城市拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈,土拍溢價(jià)率很高,港資房企相對(duì)謹(jǐn)慎,很少競(jìng)拍高價(jià)地王。這兩年集中供地市場(chǎng)上很多房企沒有錢拿地,市場(chǎng)騰出了一些機(jī)會(huì),所以最近手上有錢的港資房企拿地多了起來。
“港資房企對(duì)內(nèi)地的市場(chǎng)其實(shí)是很熟悉的。很多中國(guó)區(qū)高管在內(nèi)地呆了10年乃至20年,了解內(nèi)地市場(chǎng)。”吳睿補(bǔ)充說,相較于內(nèi)地開發(fā)商,港資房企的發(fā)展要早幾十年,經(jīng)歷幾個(gè)大周期,具備跨越市場(chǎng)周期的成熟投資思維。
老牌港企呈兩地“調(diào)倉(cāng)”跡象
投資組合轉(zhuǎn)向內(nèi)地潛力業(yè)務(wù)
作為最早一批進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的港資房企,新世界發(fā)展、太古地產(chǎn)是逆周期加倉(cāng)內(nèi)地市場(chǎng)的典型。其中,太古地產(chǎn)是近幾年為數(shù)不多的內(nèi)地營(yíng)收占比持續(xù)上升的港企,2018年至2021年在內(nèi)地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入25.44億元、27.73億元、25.94億元、31.48億元,為其總營(yíng)收貢獻(xiàn)占比19.73%、21.77%、23.16%、24.23%。
新世界發(fā)展2022財(cái)政年度在內(nèi)地的整體物業(yè)合同銷售金額約為171億元,較2021財(cái)年同期下跌15%,為其貢獻(xiàn)營(yíng)收占比29%。不過,期間內(nèi)地物業(yè)銷售利潤(rùn)率提升17個(gè)百分點(diǎn)至2022財(cái)年的57%,來自大灣區(qū)的分部平均毛利率達(dá)到70%。
《紅周刊》了解到,新世界發(fā)展、太古地產(chǎn)近年呈“調(diào)倉(cāng)”跡象,一邊買進(jìn)內(nèi)地;一邊放售香港資產(chǎn),兩家企業(yè)均表態(tài)將“出售非核心資產(chǎn)”作為投資戰(zhàn)略,抽取資金再循環(huán)去實(shí)現(xiàn)新目標(biāo),將資源放在有發(fā)展?jié)摿Φ臉I(yè)務(wù)中。
其中,新世界發(fā)展2022財(cái)年累計(jì)出售資產(chǎn)139億元,并預(yù)計(jì)2023財(cái)年將持續(xù)出售100億元非核心資產(chǎn)。目前新世界發(fā)展待價(jià)而沽的資產(chǎn)多位于香港地區(qū),除了9月份將香港長(zhǎng)沙灣項(xiàng)目部分權(quán)益以30.79億港元對(duì)價(jià)售予新加坡資管公司,公司旗下荃灣愉景新城、九龍貝爾特酒店也在尋找及洽談買家,計(jì)劃以60億港元、25億港元的價(jià)格出售。
另一邊,自去年將聚焦內(nèi)地業(yè)務(wù)的旗艦公司新世界中國(guó)總部搬遷至廣州以來,新世界加速擴(kuò)張,公司今年除了牽手招商蛇口、華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等央企規(guī)劃業(yè)務(wù)合作,還以超19億元總價(jià)從龍光交通集團(tuán)收購(gòu)了高速公路的管理及營(yíng)運(yùn)公司的部分股權(quán)、斥資22.9億元收購(gòu)嘉民集團(tuán)位于成都及武漢的六項(xiàng)物流物業(yè)、聯(lián)合招商及保利以34.2億元競(jìng)得普陀區(qū)中山北小區(qū)地塊等。
太古地產(chǎn)2018年及2020年先后向基匯資本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物業(yè),累計(jì)回籠資金約250億港元。與此同時(shí),太古地產(chǎn)持續(xù)加碼內(nèi)地市場(chǎng),公司今年在西安摘地并規(guī)劃投資70億元打造國(guó)內(nèi)第四座太古里項(xiàng)目,并在廣州、上海、三亞接連落子,包括與中國(guó)中免聯(lián)合開發(fā)海棠區(qū)三亞國(guó)際免稅城三期地塊,攜手陸家嘴集團(tuán)開發(fā)上海前灘21號(hào)地塊,與珠實(shí)集團(tuán)聯(lián)合投資超200億元的珠江太古聚龍灣項(xiàng)目實(shí)施動(dòng)工等。
《紅周刊》了解到,港企調(diào)整投資組合的背后,基于美元加息、疫情反復(fù)、利率上調(diào)等因素,今年香港樓市也有所掉頭。據(jù)仲量聯(lián)行、香港差餉物業(yè)估價(jià)署等平臺(tái)數(shù)據(jù),10月份香港樓價(jià)報(bào)352.4點(diǎn),按月再跌2.41%,創(chuàng)下近4年來單月最大跌幅;寫字樓整體市場(chǎng)租金按月進(jìn)一步下跌0.6%。
目前新世界發(fā)展、太古地產(chǎn)企業(yè)聚焦一、二線城市做了較多項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。企業(yè)業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,截至今年6月末,新世界發(fā)展在內(nèi)地持有土儲(chǔ)樓面面積約520.6萬平方米,其中65.5%的面積位于大灣區(qū)及長(zhǎng)三角地區(qū)。
太古地產(chǎn)則在北京、廣州、成都、上海及西安的優(yōu)越地段持有7個(gè)大型商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的權(quán)益,預(yù)計(jì)將提供應(yīng)占總樓面面積約1310萬平方尺(約合145.55萬平方米),在集團(tuán)應(yīng)占物業(yè)組合的總樓面面積中占比約40%。
“港資多選擇與內(nèi)地房企聯(lián)合開發(fā),除了尋找更了解本土政商關(guān)系和市場(chǎng)情況的合作方,也能分擔(dān)一些經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”對(duì)于目前港企普遍與內(nèi)地企業(yè)搭臺(tái)合作,吳睿解釋說,“港資房企是很務(wù)實(shí)的。過去10年,民營(yíng)房企資金比較充裕,港企在內(nèi)地的合作伙伴以民營(yíng)企業(yè)居多,最近他們更多選擇與地方國(guó)企平臺(tái)合作。今年有很多案例,當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目背后的民營(yíng)開發(fā)商出問題后,作為項(xiàng)目股東之一的港資企業(yè),會(huì)從合作方手中將項(xiàng)目股權(quán)全部收購(gòu)過來自己做,這也能反應(yīng)出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)資本結(jié)構(gòu)的變化。”
商業(yè)地產(chǎn)成港資布局傾向
短期或難提振整體市場(chǎng)
據(jù)吳睿介紹,港資房企在內(nèi)地奉行諸多投資標(biāo)準(zhǔn),例如區(qū)位選擇上關(guān)注一線城市及強(qiáng)二線城市,喜歡“扎堆”,一個(gè)地方港資房企開發(fā)越多也就越熱門,比如成都、重慶等是港資集體熱衷的城市。
“港企還追求合理的利潤(rùn)率、低負(fù)債和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流等指標(biāo)。主流港資房企的負(fù)債率普遍在30%以下,有的企業(yè)負(fù)債率甚至控制在個(gè)位數(shù);另外,由于港資房企開發(fā)業(yè)務(wù)涵蓋銷售型和運(yùn)營(yíng)型,長(zhǎng)期持有核心資產(chǎn),通過運(yùn)營(yíng)收入等實(shí)現(xiàn)投資回報(bào),這需要投資階段的成本控制做到更加嚴(yán)謹(jǐn)?!眳穷=榻B說。
房玲表示,無論是早期進(jìn)軍內(nèi)地,還是該輪“回歸潮”,港資房企在投資邏輯上始終一脈相承,除了選址一、二線城市,還傾向商業(yè)綜合體和持有型物業(yè)。她表示,“這與企業(yè)一貫的戰(zhàn)略方向息息相關(guān)。聚焦城市中心跟商業(yè)地產(chǎn),本身就占據(jù)了港企很大的業(yè)務(wù)份額。比如瑞安房地產(chǎn)旗下的上海瑞安新天地,周邊地段開展了大范圍的城市更新;太古地產(chǎn)、新鴻基本身投資性物業(yè)占比較高,向來重視商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。”
事實(shí)上,多元化、低負(fù)債、現(xiàn)金流充裕是港資房企的典型特征。比如,新世界發(fā)展涵蓋物業(yè)開發(fā)、建筑施工、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、物業(yè)投資、其他產(chǎn)品、道路、酒店等業(yè)務(wù),2022財(cái)年?duì)I收占比25.46%、37.76%、18.14%、7.07%、6.37%、3.99%、1.21%。其間,盡管傳統(tǒng)物業(yè)開發(fā)板塊營(yíng)收下降,但建筑施工、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、物業(yè)投資、酒店等業(yè)務(wù)錄得營(yíng)收增長(zhǎng),支撐公司業(yè)績(jī)。
目前新世界發(fā)展、太古地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況整體穩(wěn)健。太古地產(chǎn)截至6月30日公司資本凈負(fù)債比率為5.3%。新世界發(fā)展在11月份的內(nèi)地業(yè)務(wù)更新會(huì)議上透露,公司2022財(cái)年的凈負(fù)債率為43%,2023年市場(chǎng)指引是40%;截至6月30日公司可動(dòng)用資金合共1050億港元。
從業(yè)務(wù)布局上看,以太古地產(chǎn)為代表的港資房企在內(nèi)地加大投資類物業(yè)布局。2022年上半年,太古地產(chǎn)整體收入下行,但在中國(guó)內(nèi)地投資物業(yè)租金收入16.36億元,同比上漲3%。太古地產(chǎn)表示,期間內(nèi)地租金收入的增長(zhǎng),主要得益于三里屯太古里西區(qū)及前灘太古里正式運(yùn)營(yíng),以及年初中國(guó)內(nèi)地需求的增多、零售銷售的強(qiáng)勁。
現(xiàn)階段,太古地產(chǎn)已落成投資物業(yè)與酒店面積約2290萬平方尺(約合254.44萬平方米),香港部分占比約55.45%;但在發(fā)展中或未來有發(fā)展計(jì)劃的投資物業(yè)與酒店面積約為620萬平方尺(約合68.89萬平方米),中國(guó)內(nèi)地部分占比56.45%。此外,內(nèi)地已落地零售物業(yè)業(yè)務(wù)已達(dá)到540萬平方尺(約合60萬平方米),約為香港地區(qū)的兩倍。
不過,在房玲看來,港企該輪加碼進(jìn)軍內(nèi)地對(duì)市場(chǎng)的提振作用有限?!案燮笳w偏向綜合型商業(yè)地產(chǎn),銷售型物業(yè)動(dòng)態(tài)不多。加上他們比較穩(wěn)健,擴(kuò)張步伐不會(huì)太快。所以很難定性說他們能夠一下子將市場(chǎng)提振起來?!?/p>
吳睿表示,當(dāng)民營(yíng)企業(yè)普遍謹(jǐn)慎的時(shí)候,港資房企在市場(chǎng)上作為一股比較活躍的力量,反映出大家對(duì)于國(guó)內(nèi)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)的看好。
(本文已刊發(fā)于12月10日《紅周刊》,文中提及個(gè)股僅為舉例分析,不做買賣建議。)
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