在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨冷，銷售承壓、融資乏力的情況下，仍有部分房企選擇逆勢(shì)擴(kuò)張，而且表現(xiàn)兇猛。北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至杭州第四批次集中供地結(jié)束，“杭州一哥”濱江集團(tuán)已經(jīng)在今年杭州的四批次供地中合計(jì)拿下28宗地塊（含聯(lián)合體），土地出讓金總額超過500億元。兇猛擴(kuò)張的濱江集團(tuán)雖然在土拍市場(chǎng)無限風(fēng)光，但隨著杭州樓市遇冷，與杭州市場(chǎng)的深度“綁定”，也讓濱江集團(tuán)的未來充滿不確定性，合作開發(fā)模式的AB面，也隨著規(guī)模的增長(zhǎng)，逐漸暴露在濱江集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表里。能否踏準(zhǔn)杭州市場(chǎng)節(jié)奏，能否駕馭合作開發(fā)的“穩(wěn)”與“不穩(wěn)”，成為濱江集團(tuán)逆勢(shì)擴(kuò)張之下不得不面對(duì)的考題。

(資料圖)

11個(gè)月，41塊地

11個(gè)月、41宗地塊，對(duì)于一家區(qū)域型房企而言，濱江集團(tuán)很難不引起關(guān)注。

在行業(yè)艱難的大背景下，濱江集團(tuán)于年內(nèi)共斬獲土地41宗，僅在大本營(yíng)杭州，前四輪集中供地中，濱江集團(tuán)共競(jìng)得28宗地塊（含聯(lián)合體）。其中一二批次分別以184.35億元及224.51億元代價(jià)，合計(jì)拿到23宗地塊；第三批次集中供地，濱江集團(tuán)又以69.11億元拿下3宗地塊；近期剛剛結(jié)束的杭州第四批次集中供地，濱江集團(tuán)再次以36.58億元拿下2宗地塊。其中聯(lián)合體5宗、濱江集團(tuán)獨(dú)立拿地23宗，涉及土地出讓金總額達(dá)到514.55億元。

圖片來源：濱江集團(tuán)微信公眾號(hào)

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年杭州前四批次供地的土地出讓金總額為1910.6億元，同比降28.4%，以此測(cè)算，濱江集團(tuán)及聯(lián)合體今年拿地占到了整個(gè)杭州供地的1/4。

場(chǎng)場(chǎng)必到、次次不空，濱江集團(tuán)也力壓央企或有國(guó)企背景的房企，成為2022年杭州的拿地“一哥”。

在這個(gè)背后，是全國(guó)市場(chǎng)與杭州本地市場(chǎng)的雙收縮。但濱江集團(tuán)似乎并不在意大勢(shì)。濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在2021年業(yè)績(jī)會(huì)上便公開表態(tài)：“未來5-10年是濱江集團(tuán)最好的發(fā)展時(shí)期，我們將充分發(fā)揮公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，讓企業(yè)在行業(yè)中繼續(xù)領(lǐng)跑?！逼萁鹋d還特意提到了公司過去三年的營(yíng)收利潤(rùn)逐年增長(zhǎng)，未來幾年將繼續(xù)努力保持這一趨勢(shì)。

正是因?yàn)橛兄邦I(lǐng)跑”的愿景，濱江集團(tuán)在土地市場(chǎng)表現(xiàn)得格外激進(jìn)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月濱江集團(tuán)全口徑新增貨值約1100億元，位列百家房企的第7位，不但高于深耕江浙滬的綠城，更是將萬科等頭部房企甩在身后。

而為了囤貨，濱江集團(tuán)不僅在公開土地市場(chǎng)大舉拿地，還趁著出險(xiǎn)房企資產(chǎn)價(jià)格打折，其收并購(gòu)動(dòng)作也不斷。就在今年5月，濱江集團(tuán)便以56億元的價(jià)格完成了對(duì)陽光城浙江永康6宗地塊的收購(gòu)。“主動(dòng)收并購(gòu)一方面是降低成本，另一方面也降低了合作方對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)?！逼萁鹋d彼時(shí)表示。

逆市增負(fù)債

一系列逆市擴(kuò)張也讓濱江集團(tuán)付出了流動(dòng)性的代價(jià)，就在全行業(yè)降負(fù)債、降杠桿的情況下，濱江集團(tuán)有息負(fù)債、凈負(fù)債、現(xiàn)金短債比均出現(xiàn)惡化。具體來看，截至2022年6月末，濱江集團(tuán)的凈負(fù)債率為85.79%，較2021年末增加19.81個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.47%，有小幅增長(zhǎng)；現(xiàn)金短債比為1.11，較2021年末的1.51有一定幅度下滑。

截至2022年6月末，濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模558.07億元，較2021年末增加100.45億元。其中，銀行貸款占比78.3%，直接融資占比21.7%。短期債務(wù)為178.96億元，占比為32.07%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為109.46億元，同比增長(zhǎng)10.4%。

但從融資成本來看，濱江集團(tuán)的綜合融資成本不斷下降，幾乎與央國(guó)企持平，這也是濱江集團(tuán)敢于逆市擴(kuò)張最大的“靠山”：財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017-2021年，濱江集團(tuán)的融資成本分別為6%、5.8%、5.6%、5.2%以及4.9%；截至2022年6月末，濱江集團(tuán)的平均融資成本為4.7%，比上年末下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。但這一數(shù)據(jù)與融資優(yōu)等生的萬科、龍湖依然有著較大的差距，甚至高于出險(xiǎn)前的旭輝。

深耕杭州的喜

杭州是濱江集團(tuán)的主陣地，其逆勢(shì)擴(kuò)張模式也以此為中心。

2022年上半年，濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目30個(gè)，其中寧波1個(gè)、金華1個(gè)，另外28個(gè)項(xiàng)目全部位于杭州。截至2022年上半年末，濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備中杭州占62%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺(tái)州等二三線城市占比22%，浙江省外占比僅16%。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，杭州近兩年地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，而作為本地房企的濱江集團(tuán)，通過區(qū)域深耕更具銷售“適配性”，這也可以理解為其抵抗市場(chǎng)下行的手段。此外，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最缺的是購(gòu)買力，當(dāng)購(gòu)房者認(rèn)可某個(gè)品牌，在房子“不愁賣”的前提下，逆勢(shì)擴(kuò)張也更具備可行性。

據(jù)克而瑞浙江區(qū)域統(tǒng)計(jì)，2022年上半年濱江集團(tuán)在杭州推出商品住宅3800余套，整體中簽率19.54%。此外，上半年濱江集團(tuán)項(xiàng)目首開去化率達(dá)93%，高于杭州八區(qū)81%的平均去化水平。由此也可以看出，杭州本地市場(chǎng)對(duì)于濱江集團(tuán)品牌的認(rèn)可。

多位在當(dāng)?shù)毓┞毜姆科鬆I(yíng)銷總也都證實(shí)，無論從哪個(gè)城市輪崗到杭州市場(chǎng)，學(xué)習(xí)濱江的產(chǎn)品是他們的必修課。產(chǎn)品特別能打、物業(yè)特別能扛是業(yè)主中口口相傳的?！斑^去老宋在的時(shí)候，還有綠城能跟濱江抗衡，現(xiàn)在杭州市場(chǎng)，濱江倒有點(diǎn)孤家寡人的意味?！币晃婚L(zhǎng)期深耕杭州市場(chǎng)的房企營(yíng)銷總感嘆。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，2022年1-11月，杭州房地產(chǎn)銷售額TOP20企業(yè)的合計(jì)銷售額為4193.4億元。而濱江集團(tuán)占據(jù)銷售業(yè)績(jī)排行榜的TOP1，1-11月累計(jì)銷售額1082.7億元，遠(yuǎn)高于第二名綠城中國(guó)的649億元、第三名萬科的264.4億元。

“綁定”杭州的危

正所謂成也蕭何敗也蕭何，濱江集團(tuán)與杭州市場(chǎng)深度綁定，“偏安一隅”的擴(kuò)張模式也存在發(fā)展隱憂。

今年10月，杭州新房成交量低迷，降幅高達(dá)24.5%。雖然“銀十”企業(yè)推盤意愿強(qiáng)烈，供應(yīng)量維持高位，但市場(chǎng)成交表現(xiàn)不及預(yù)期，同時(shí)中簽率、流搖率、流搖范圍有走高、擴(kuò)大趨勢(shì)。據(jù)中指研究院預(yù)測(cè)，當(dāng)前距離年末僅余1個(gè)月，預(yù)計(jì)12月仍有沖量入市的可能性，但目前需求乏力，在市場(chǎng)預(yù)期仍未轉(zhuǎn)變條件下，成交有進(jìn)一步下探可能，四季度銷售壓力巨大。

二手房方面也不容樂觀。據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，自今年6月起杭州二手房網(wǎng)簽量已連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)下滑，10月杭州二手房網(wǎng)簽量逾4300套，環(huán)比下滑10%。

“杭州的市場(chǎng)可以說是典型的透支化市場(chǎng)，大批公司上市行權(quán)后的需求支撐了這個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)一路走高，也提前透支了未來市場(chǎng)的可持續(xù)性?！币晃皇煜ず贾莸哪逞肫笤撈瑓^(qū)營(yíng)銷總直言，眼下同片區(qū)的企業(yè)雖然拿地也會(huì)很積極，但不會(huì)不理性，雞蛋放在一個(gè)籃子里的風(fēng)險(xiǎn)誰都知道。

知情人士也提到，濱江的產(chǎn)品線不但高端，相對(duì)“抗打”，即便是下行市場(chǎng)，受到?jīng)_擊也比別的走剛需路線的好很多。“而且我們大家判斷未來的市場(chǎng)基本上越好的產(chǎn)品越好賣，濱江的融資成本又低，這可能也是逆市擴(kuò)張的原因。”上述營(yíng)銷總表示。

但濱江集團(tuán)顯然也看到了過度依賴杭州市場(chǎng)的危險(xiǎn)，為此早在2021年，就提出聚焦浙、蘇、粵、滬“三省一市”的戰(zhàn)略：鞏固杭州；加強(qiáng)寧波、南京；適度加強(qiáng)廣東、上海、金華、嘉興、湖州；三省一市范圍內(nèi)新的城市或者三省一市之外的城市，采用“游擊戰(zhàn)”。

然而2022年即將過去，濱江集團(tuán)年內(nèi)在杭州動(dòng)作頻頻，從其擴(kuò)儲(chǔ)節(jié)奏來看，要真正走出杭州尚需時(shí)日。

合作開發(fā)的“穩(wěn)”與“不穩(wěn)”

除深得杭州購(gòu)房者的“民心”，濱江集團(tuán)逆勢(shì)擴(kuò)張還有另外一項(xiàng)法寶——合作開發(fā)。

據(jù)了解，每次在公開市場(chǎng)拿地，濱江集團(tuán)就會(huì)在公告中提示，“公司目前擁有上述競(jìng)拍地塊100%的權(quán)益。鑒于未來公司可能就項(xiàng)目引入合作者，公司在項(xiàng)目中所占權(quán)益比例可能發(fā)生變化，上述比例僅供投資者作階段性參考”。

圖片來源：財(cái)報(bào)截圖

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2021年，濱江集團(tuán)新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益占比分別為37.4%、52.8%、50%及56.6%。今年前11個(gè)月，濱江集團(tuán)全口徑新增貨值約1100億元，但其權(quán)益新增貨值僅有629億元。

從利潤(rùn)表現(xiàn)方面，也可以看出合作開發(fā)對(duì)于濱江集團(tuán)的“助力”。今年前三季度，濱江集團(tuán)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為20.56億元，而聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)貢獻(xiàn)了高達(dá)15.45億元的投資收益。

同策研究院高級(jí)分析師陳舒指出，雖然目前政策層面持續(xù)寬松，但市場(chǎng)信心層面恢復(fù)較為緩慢，多數(shù)房企能獲得的融資金額有限，再疊加市場(chǎng)下行，房企現(xiàn)金流普遍緊張，這些都導(dǎo)致在合作開發(fā)項(xiàng)目中，合作方突然抽資或者爆雷的可能性大幅增加。對(duì)于合作開發(fā)項(xiàng)目較多的企業(yè)，不確定性在當(dāng)下也被放大。

這并非沒有先例，前有世茂后有旭輝，均因合作項(xiàng)目過多導(dǎo)致運(yùn)轉(zhuǎn)周期拉大，這在上行市場(chǎng)中無關(guān)痛癢，但現(xiàn)在的市場(chǎng)，一兩個(gè)項(xiàng)目的扯皮就可以決定一家房企的生死。

對(duì)于合作開發(fā)，戚金興曾直言，濱江集團(tuán)過去的120個(gè)項(xiàng)目中，合作開發(fā)的超過了100個(gè)。合作是共贏的，對(duì)方享受到了工程管理、品牌溢價(jià)帶來的紅利，濱江集團(tuán)也獲取了財(cái)務(wù)管理、成本把控等方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，反哺企業(yè)的精細(xì)化管理能力。

擴(kuò)大的少數(shù)股東權(quán)益

過多的合作項(xiàng)目也導(dǎo)致濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益逐步擴(kuò)大。梳理近幾年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2018年至2021年，濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益分別為40.53億元、58.45億元、96.76億元及168.1億元，少數(shù)股東權(quán)益占比分別為26.56%、26.08%、34.51%及44.96%。

值得注意的是，截至今年三季度末，濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益約為243.32億元，較年初大幅增長(zhǎng)44.76%，少數(shù)股東權(quán)益占比也突破50%，高于母公司所有者的權(quán)益。此外，今年前三季度，濱江集團(tuán)由子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金為107.67億元，遠(yuǎn)高于去年同期的16.8億元。

然而，濱江集團(tuán)今年前三季度的少數(shù)股東損益僅為2.55億元，較去年同期的9.45億元大幅下降73%，占凈利潤(rùn)的12.4%。

圖片來源：財(cái)報(bào)截圖

一位不愿意透露姓名的分析師告訴記者，如果一家企業(yè)長(zhǎng)期處于少數(shù)股東“權(quán)益”不匹配的情況，那么此企業(yè)就可能存在給予少數(shù)股東的其他收入分配方式，“明股實(shí)債”的可能性會(huì)比較大。

對(duì)于上述問題，北京商報(bào)記者試圖聯(lián)系濱江方面，盡管電話可以接通，但卻一直無人接聽。

在包括嚴(yán)躍進(jìn)在內(nèi)的分析師看來，合作開發(fā)具有兩面性，企業(yè)雖然可以分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，但利潤(rùn)也會(huì)被“分掉”，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的情況下，權(quán)益銷售比例低意味著企業(yè)的盈利空間會(huì)被大幅度壓縮，一旦處理不好可能會(huì)遭到反噬。

北京商報(bào)記者?王寅浩

標(biāo)簽： 濱江要直面降溫的市場(chǎng)與猛增的負(fù)債