【中指產(chǎn)品】開發(fā)云數(shù)據(jù)中心新增“產(chǎn)業(yè)政策”模塊，支持關(guān)鍵詞、標(biāo)題搜索！→戳這里試用

(資料圖片僅供參考)

廣州2022年土拍落下帷幕。

12月15日，廣州年內(nèi)第四批集中供地收官，供地6宗，成交5宗，流拍1宗，成交金額為191億元，而流拍的地塊位于廣州中心區(qū)——天河區(qū)。至此，廣州2022年土拍工作結(jié)束，全年攬金約1221億元，相比2021年減少約557億元，銳減3成。

值得注意的是，也是在12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了最新一期70城房?jī)r(jià)指數(shù)，其中廣州11月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%，均連續(xù)四個(gè)月下滑。同時(shí)，數(shù)據(jù)指出，截至今年11月底，廣州新房庫(kù)存11.8萬(wàn)套，去化周期18.9個(gè)月。

安置房用地爭(zhēng)奪最為激烈

廣州第四批次集中供地，共出讓6宗地塊，而這也是2022年四輪集中供地中供地宗數(shù)最少的一批次。其中，1宗流拍，1宗溢價(jià)成交，另有1宗安置房回購(gòu)地塊以降價(jià)競(jìng)回購(gòu)價(jià)方式成交，合計(jì)攬金191.22億元。

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具體來看，此次流拍地塊為天河梅花鋁廠地塊，與之前火到搖號(hào)燕塘地塊三（AT020883地塊）一路之隔。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，今年7月18日，廣州2022年度第二批集中供地競(jìng)價(jià)出讓，其中天河區(qū)燕塘地塊三（AT020883地塊）經(jīng)過54輪的競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限制值，后轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)階段，最終由越秀地產(chǎn)以81.19億元競(jìng)得。

為何此次天河梅花鋁廠地塊會(huì)流拍？

關(guān)于地塊流拍原因坊間傳聞?wù)f法不一，除“受周邊新開樓盤去化不佳影響”以外，另有說法則是“地塊權(quán)屬尚不明確被迫流拍”。

而中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱在12月15日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)則表示，流拍的天河區(qū)梅花鋁廠地塊區(qū)位優(yōu)越，但因需配建超2.2萬(wàn)平安置房，致使其實(shí)際樓面地價(jià)過高，最終流拍。

此外，唯一溢價(jià)成交地塊為另一宗天河區(qū)中鐵物流園地塊，被保利以95.81億元拿下，折合樓面價(jià)45915元/平，溢價(jià)0.2%，進(jìn)入廣州宅地成交樓面價(jià)TOP10行列。據(jù)悉，該地塊位于五山板塊，此前已斷供7年，直至今年豪宅匯景臺(tái)入市才填補(bǔ)了供應(yīng)缺口。今年匯景臺(tái)的成交均價(jià)為12.5萬(wàn)元/平。

廣州中原研究發(fā)展部則表示，中鐵物流園地塊未來大概率將會(huì)建成單價(jià)“10-15萬(wàn)+”的豪宅項(xiàng)目，這將刺激匯景、黃村、牛奶廠等天河?xùn)|部高端板塊業(yè)主心態(tài)，建議買家同樣要加快入市步伐。

不過，說到此次土拍熱度最高的莫過于白云區(qū)安置房用地。由于該地塊建成后的房子由白云區(qū)政府指定單位回購(gòu)用于拆遷安置，房企不用擔(dān)心銷售問題，所以這宗地塊競(jìng)爭(zhēng)最激烈，共吸引3家企業(yè)報(bào)名競(jìng)拍，經(jīng)歷了9輪報(bào)價(jià)，最終由中建國(guó)際以總價(jià)16.35億元拿下，競(jìng)安置房回購(gòu)價(jià)格17100元/平。

張凱指出，在市場(chǎng)充滿不確定性的當(dāng)下，房企更偏好于投資這類“類代建”的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、低收益的地塊。

白云安置房地塊的競(jìng)爭(zhēng)是最激烈的，讓人有點(diǎn)意外。該地塊的利潤(rùn)率盡管不會(huì)太高，但是因?yàn)闀?huì)由政府兜底回購(gòu)的原因，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又是最小的，反映了這一階段企業(yè)追求穩(wěn)妥的策略以及對(duì)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的嘗試。

同時(shí)，肖文曉指出，本次土拍波瀾不驚。此前“金融十六條”以及“三支箭”的出臺(tái)盡管是行業(yè)資金面趨于改善的一個(gè)顯著拐點(diǎn)，但是無(wú)論是通過信貸、債券或者股權(quán)中的哪個(gè)融資渠道，企業(yè)距離真正獲得資金的支持都需要一段時(shí)間，因此也很難在年底這個(gè)關(guān)口傾力而出。也正因?yàn)槿绱?，明年首次集中供地房企的表現(xiàn)會(huì)更加令人期待，政策利好的作用會(huì)在那個(gè)時(shí)候有更完整的體現(xiàn)。

全年出讓金銳減三成

值得注意的是，隨著第四批集中供地收官，廣州2022年土拍落下帷幕。數(shù)據(jù)指出，廣州今年四批供地合計(jì)成交819.5萬(wàn)平，同比銳減四成；與此同時(shí)，今年廣州土拍收金只有1221.42億元，同比降31%。可見，今年廣州土拍成交規(guī)模對(duì)比去年有明顯縮水。

此外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州今年土拍成交幅數(shù)共48宗，同比減少38%，其中有28宗來自中心六區(qū)，占比58%。

值得注意的是，廣州今年并未完成年初定下的供地目標(biāo)。根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局今年年初發(fā)布的《廣州市2022年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，原計(jì)劃廣州今年供應(yīng)建設(shè)用地2505.02萬(wàn)平，其中商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃436.88萬(wàn)平。

而截至第四輪集中供地收官，廣州合計(jì)已出讓宅地面積305.53萬(wàn)平，完成率僅約為七成。

土拍市場(chǎng)的冷暖與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，土拍市場(chǎng)蕭條的背后是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于嚴(yán)寒中。

數(shù)據(jù)指出，截至今年11月底，廣州新房庫(kù)存11.8萬(wàn)套，去化周期18.9個(gè)月。尤其是11月新房供求萎縮明顯，從市區(qū)至郊區(qū)，廣州約8個(gè)區(qū)域先后推出疫情管控措施，線下銷售活動(dòng)停擺，樓市熱度降至冰點(diǎn)。成交均價(jià)為35075元/平，環(huán)比下降10%。

此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于12月15日發(fā)布最新一期70城房?jī)r(jià)指數(shù)，其中廣州11月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%，均連續(xù)四個(gè)月下滑。

不過，廣州中原研究發(fā)展部則認(rèn)為，2022年土地出讓情況將對(duì)未來1-2年新房市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。像過去4年“天量供應(yīng)”的增城、番禺、黃埔今年用地供應(yīng)量減少50%以上，其中多年的“東大倉(cāng)”增城更是同比減少79%，這意味著未來增城新房供應(yīng)將趨于緊張，有意入市增城優(yōu)質(zhì)板塊的買家，應(yīng)該抓緊時(shí)間購(gòu)置。而海珠、荔灣、天河三大核心行政區(qū)今年土地供應(yīng)量大幅增加，且地塊大部分處于優(yōu)質(zhì)板塊，明年入市或?qū)?huì)刺激周邊一二手市場(chǎng)。

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