本報(bào)記者 余燕明 北京報(bào)道

據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解，國內(nèi)房貸利率持續(xù)下降，今年央行已經(jīng)三次降息，5年期以上LPR在年內(nèi)已累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，降至4.3%。其中，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整到了4.1%，部分城市甚至階段性放寬了首套房貸利率下限。

今年以來，針對普惠小微企業(yè)的信貸利率進(jìn)入了“3時(shí)代”。從去年12月到今年1月，央行連續(xù)兩個(gè)月下調(diào)1年期LPR共計(jì)15個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)銀行業(yè)平均經(jīng)營貸利率下調(diào)。目前，不少銀行審批發(fā)放的經(jīng)營貸利率已下降至3.4%～3.8%的水平。

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在房貸、經(jīng)營貸利率下調(diào)的背景下，今年一些不法中介發(fā)掘“商機(jī)”，向消費(fèi)者推介房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，宣稱可以“轉(zhuǎn)貸降息”，誘導(dǎo)消費(fèi)者使用中介過橋資金結(jié)清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營貸歸還過橋資金。

對此，銀保監(jiān)會(huì)在日前發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，這種將房貸置換為經(jīng)營貸的操作，隱藏著違約違法隱患、高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險(xiǎn)。

“應(yīng)當(dāng)警惕不法中介誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，防范合法權(quán)益受到侵害?！便y保監(jiān)會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)提示中強(qiáng)調(diào)。

弄虛作假涉嫌騙取貸款罪

根據(jù)貝殼研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環(huán)比基本持平，同比分別回落155個(gè)基點(diǎn)和100個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。

截止到12月中旬，貝殼研究院監(jiān)測范圍內(nèi)已有19個(gè)城市首套房貸主流利率降至4%以下，其中二線城市有6個(gè)，三四線城市有13個(gè)。從首套主流利率來看，本月包括一線城市在內(nèi)僅有9個(gè)城市高于4.1%。

“預(yù)計(jì)未來需求側(cè)寬松政策仍將持續(xù)，高能級城市的限制政策還有進(jìn)一步優(yōu)化的空間和可能，包括貸款利率、首付比例、認(rèn)房認(rèn)貸政策等?！必悮ぱ芯吭阂晃环治鰩熤赋觥?/p>

一位購房者告訴記者，他在今年上半年就已經(jīng)接到過貸款中介的電話，對方宣稱可以轉(zhuǎn)按揭，轉(zhuǎn)貸利率不會(huì)高于4.9%，甚至更低。

“操作方式大概是由中介墊資結(jié)清上一家銀行的房貸，然后跟下一家利率更低的銀行重新辦理抵押和按揭。”這位購房者告訴記者，“中介墊資的利率是100萬元的貸款每天支付利息1000元，相當(dāng)于0.1%的日利率。”

這位購房者告訴記者，前幾年，他在武漢買了一套新房，首套貸款利率達(dá)到了5.73%?！拔矣X得這確實(shí)是一個(gè)很高的利率水平，尤其是今年房貸利率不斷下降，落差很大。但我也沒有接受貸款中介的建議轉(zhuǎn)按揭，還是擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

銀保監(jiān)會(huì)在日前發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)提示當(dāng)中，同樣強(qiáng)調(diào)中介誘導(dǎo)消費(fèi)者將房貸置換為經(jīng)營貸屬于違規(guī)操作，并會(huì)給消費(fèi)者帶來違約違法隱患。

根據(jù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)。銀行與消費(fèi)者貸款合同會(huì)明確約定貸款用途，但在“轉(zhuǎn)貸”操作下，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，不但可能被銀行要求提前還貸，個(gè)人征信也會(huì)受到影響。

此外，在經(jīng)營貸辦理過程中，不法中介宣稱可以提供辦理各項(xiàng)證件、材料的服務(wù)，“幫助”消費(fèi)者申請貸款，其實(shí)是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經(jīng)營貸資格，此行為涉嫌騙取銀行貸款，消費(fèi)者甚至可能會(huì)被追究相關(guān)法律責(zé)任。

“如果消費(fèi)者和貸款中介在向銀行申請經(jīng)營貸的過程中弄虛作假，最后資金鏈斷裂給銀行造成壞賬，可能存在涉嫌騙取貸款罪，將會(huì)被追究刑事責(zé)任?！北本┞“猜蓭熓聞?wù)所一位律師告訴記者。

根據(jù)《刑法》有關(guān)規(guī)定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。在認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，騙取貸款罪數(shù)額達(dá)一百萬元以上或者對銀行或金融機(jī)構(gòu)造成的直接經(jīng)濟(jì)達(dá)二十萬元以上的均可以對其進(jìn)行立案追訴。

中介墊資息費(fèi)隱藏貓膩

事實(shí)上，不少現(xiàn)實(shí)案例表明，用房貸置換經(jīng)營貸的消費(fèi)者將面臨著重重風(fēng)險(xiǎn)。而貸款中介在違規(guī)操作過程中，當(dāng)然不會(huì)將潛在風(fēng)險(xiǎn)告知消費(fèi)者。

一位國有大行南京分行信貸部門人士告訴記者，監(jiān)管部門一直明令禁止經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)業(yè)，銀行對申請經(jīng)營貸的企業(yè)有多方面要求。比如，企業(yè)必須經(jīng)營滿一年，貸款人擔(dān)任法人代表和主要股東滿一年以上才可以申請經(jīng)營貸；不符合經(jīng)營貸要求的，銀行會(huì)加大審核力度。

即使中介通過弄虛作假成功幫消費(fèi)者申請到經(jīng)營貸，在貸后管理中，銀行也會(huì)跟蹤企業(yè)的經(jīng)營情況，一旦發(fā)現(xiàn)異常，監(jiān)測到貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，銀行會(huì)要求消費(fèi)者限期還清所有貸款，個(gè)人征信也會(huì)留下不良記錄。

另外，大部分銀行會(huì)要求消費(fèi)者的經(jīng)營貸期限為1年或3年，最多5年續(xù)簽一次。利率越低，續(xù)貸的間隔越短。每次續(xù)貸，銀行還會(huì)按程序?qū)彶槠髽I(yè)的貸款資質(zhì)和經(jīng)營情況。銀行不會(huì)保證一定能成功續(xù)貸，更不會(huì)保證續(xù)貸時(shí)利率與原來一樣。

將房貸置換為經(jīng)營貸，消費(fèi)者的還款壓力也更大。續(xù)簽經(jīng)營貸的時(shí)候，不少銀行會(huì)要求先歸還本金，等成功續(xù)貸之后再發(fā)放一筆新的貸款。這意味著，消費(fèi)者還要找中介的過橋資金應(yīng)急。

銀保監(jiān)會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)提示中指出，中介墊付“過橋資金”，息費(fèi)隱藏諸多貓膩。不法中介所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”，需要消費(fèi)者先結(jié)清住房按揭貸款，再以房屋作抵押辦理經(jīng)營貸。不法中介為牟取非法利益，往往慫恿消費(fèi)者使用中介的過橋資金償還剩余房貸，并從中收取墊資過橋利息、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等各種名目的高額費(fèi)用，消費(fèi)者“轉(zhuǎn)貸”后的綜合資金成本可能高于房貸正常息費(fèi)水平。

即使最終申請經(jīng)營貸失敗，消費(fèi)者仍將被中介要求承擔(dān)上述各項(xiàng)高額費(fèi)用，同時(shí)還將承擔(dān)高息過橋資金的還款壓力。

“以貸還貸”“轉(zhuǎn)貸”操作，消費(fèi)者也要承擔(dān)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同。比如，經(jīng)營貸的期限較短，還款要求也很不一樣，且本金大多需一次性償還，借款人若無穩(wěn)定的資金來源，貸款到期后不能及時(shí)償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

“轉(zhuǎn)貸”操作還隱藏著信息安全權(quán)被侵害風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者選擇“貸款中介”的“轉(zhuǎn)貸”服務(wù)，需要將身份信息、賬戶信息、家庭成員信息、財(cái)產(chǎn)信息等相關(guān)重要信息提供給中介。部分中介獲取消費(fèi)者個(gè)人信息后，為謀取非法利益可能會(huì)泄露、出售相關(guān)信息，侵害消費(fèi)者信息安全權(quán)。

“消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)防范不法中介虛假宣傳，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，選擇正規(guī)金融機(jī)構(gòu)咨詢，警惕不法中介的套路陷阱，認(rèn)真審核合同內(nèi)容，按約定使用貸款，以及注意個(gè)人信息保護(hù)，避免造成財(cái)產(chǎn)損失?！便y保監(jiān)會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)提示中強(qiáng)調(diào)，“消費(fèi)者要認(rèn)清轉(zhuǎn)貸操作的不良后果和風(fēng)險(xiǎn)隱患，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，維護(hù)自身合法權(quán)益?！?/p>

（編輯：盧志坤 校對：顏京寧）

標(biāo)簽： 銀保監(jiān)會(huì)提示房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸風(fēng)險(xiǎn) 警惕貸款中介誘導(dǎo)