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3月20日上午，綠城管理舉行2022年業(yè)績(jī)交流會(huì)。

會(huì)上，李軍表示，2022年有一個(gè)特殊的現(xiàn)象，就是央企國(guó)企以及城投公司拿地比例從60%上升到80%。但是拿地以后，城投類(lèi)公司拿地的開(kāi)工率非常低。2022年，城投公司拿地當(dāng)年能夠?qū)崿F(xiàn)開(kāi)工的占比8%，不到10%。這也為未來(lái)的代建提供了很多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，因?yàn)槌峭豆径档啄玫氐貎r(jià)都不便宜，所以后期很難采取股權(quán)合作的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，大概率會(huì)推到代建市場(chǎng)采購(gòu)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)。

“換句話(huà)說(shuō)，實(shí)際上，城投公司的兜底拿地已經(jīng)提前給代建企業(yè)做好了土地儲(chǔ)備的準(zhǔn)備。”李軍表示，2022年，在綠城管理的客戶(hù)構(gòu)成中，國(guó)企及城投類(lèi)客戶(hù)合約總建筑面積達(dá)18.7百萬(wàn)平方米，占新拓業(yè)務(wù)總量的66.2%。

李軍認(rèn)為，城投啟動(dòng)率偏低的一個(gè)原因是，城投實(shí)際上也缺錢(qián)，城投公司現(xiàn)在面臨的環(huán)境也是困難的環(huán)境，但是這種環(huán)境今年也在改善。城投業(yè)務(wù)中標(biāo)開(kāi)工率在快速提升，背后原因?qū)嶋H上是當(dāng)下房地產(chǎn)的金融政策是歷史上最寬松的，信貸融資、債券融資、債權(quán)融資、“金融十六條”以及對(duì)房企的“三線(xiàn)四檔”都有一定程度放開(kāi)，包括上周降準(zhǔn)，實(shí)際上就是注入流動(dòng)性，城投公司作為地方政府的投融資平臺(tái)在這一波流動(dòng)性注入當(dāng)中是首當(dāng)其沖的，是真正的獲益者。

我們判斷，城投公司的缺錢(qián)狀況會(huì)得到改善。綠城管理也很重視城投類(lèi)項(xiàng)目的啟動(dòng)性。在城投類(lèi)項(xiàng)目的獲取當(dāng)中有充分的市調(diào)和背調(diào)，非常重視城投項(xiàng)目所處的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的流速，即市場(chǎng)去化能力。

目前公司城投項(xiàng)目的分布還是珠三角、長(zhǎng)三角等地方財(cái)政實(shí)力比較強(qiáng)的區(qū)域，有選擇的去做城投類(lèi)項(xiàng)目。

城投類(lèi)項(xiàng)目還有一個(gè)很大的好處，產(chǎn)品穩(wěn)定性很強(qiáng)，城投類(lèi)項(xiàng)目剛開(kāi)始的招投標(biāo)周期很漫長(zhǎng)，但中標(biāo)以后履約過(guò)程很穩(wěn)定，因?yàn)槌峭豆疽彩茄肫髧?guó)企，它的依法合規(guī)是底線(xiàn)，城投類(lèi)項(xiàng)目背后是當(dāng)?shù)卣鲂庞帽硶?shū)的。

2022年，在綠城管理當(dāng)期在建面積中，政府代建占比52.1%；金融機(jī)構(gòu)僅占2.9%，但李軍預(yù)計(jì)這塊業(yè)務(wù)未來(lái)占比會(huì)提升；私營(yíng)企業(yè)占比為25.4%，這一塊業(yè)務(wù)在明顯萎縮，過(guò)去私營(yíng)企業(yè)代建曾經(jīng)占比超過(guò)90%。

對(duì)于未來(lái)發(fā)展，李軍展現(xiàn)出十足信心，認(rèn)為公司將努力保持凈利潤(rùn)增長(zhǎng)在30%，毛利率保持40%以上，凈利潤(rùn)率保持在20%以上，派息比率保持在80%以上。

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