3月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上期相同。這已是自去年8月份以來(lái)，5年期LPR連續(xù)8個(gè)月維持在4.3%水平，保持不變。

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雖然LPR沒(méi)有出現(xiàn)變化，但在具體執(zhí)行過(guò)程中，貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月份（統(tǒng)計(jì)周期為2月16日至3月16日），百城首套房貸利率較上月微降2BP（基點(diǎn)，一個(gè)基點(diǎn)為0.01%），二套房貸利率與上月持平。整體來(lái)看，當(dāng)前房貸利率水平持續(xù)處在低位。此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于近期已經(jīng)有貨幣寬松政策，LPR下調(diào)的可行性小，同時(shí)LPR下降的邊際效果弱化，未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售起到明顯的托底作用。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于近期已經(jīng)有貨幣寬松政策，LPR下調(diào)的可行性小。圖/IC photo

百城首套房貸利率微降至4.02%

“由于近期已經(jīng)有貨幣寬松政策，所以LPR下調(diào)的可行性小了?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，近期央行MLF（中期借貸便利）超額續(xù)做，凈投放2810億元，而且央行降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，這都有助于增加銀行可貸資金，降低貸款成本，進(jìn)而牽引利率下降。因此，短期內(nèi)密集下調(diào)LPR的可行性降低了。

雖然LPR沒(méi)有出現(xiàn)變化，但在具體執(zhí)行過(guò)程中，銀行的住房貸款利率還是發(fā)生著變化。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月份百城首套房主流房貸利率平均為4.02%，較上月微降2BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。3月份首套、二套主流房貸利率較去年同期分別回落131BP和69BP。

貝殼研究院分析人士認(rèn)為，在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，首套利率回調(diào)，二套利率保持不變，3月份首套與二套房貸利率價(jià)差擴(kuò)大至89BP。從具體城市看，符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的城市多在1、2月份下調(diào)首套房貸利率至4%以內(nèi)，3月份降息城市數(shù)量在減少，僅柳州、徐州、鹽城、漳州、常州、中山、惠州、寶雞、海口、江門(mén)等10個(gè)三四線城市首套房貸利率下降。

受此影響，貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月百城中三四線城市首套房貸利率較上月下降3BP至4.01%，二套利率為4.90%，與上月保持不變。一線城市首套、二套房貸利率分別為4.60%、5.13%，二線城市首套、二套房貸利率分別為3.99%、4.91%，均與上月持平。

對(duì)于當(dāng)前貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，在李宇嘉看來(lái)，LPR操作開(kāi)始精細(xì)化。因?yàn)樵跇鞘幸虺鞘┎摺⒚黠@分化的情況下，LPR普遍下降的效果需要重新評(píng)估。比如，房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月同環(huán)比下降的城市，可以不設(shè)首套房按揭利率下限，這一政策的發(fā)布是LPR的精細(xì)化或因城施策的表現(xiàn)。事實(shí)上，LPR進(jìn)一步差異化、因城施策，有助于更加精準(zhǔn)地扶持樓市明顯下行的城市，通過(guò)降低按揭月供，穩(wěn)定房?jī)r(jià)下跌城市的需求基本面和市場(chǎng)預(yù)期，起到托底的效果。

LPR下降的邊際效果趨于弱化

截至3月16日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的百城數(shù)據(jù)顯示，二線城市中45%的城市首套房貸利率低于4.1%，三四線城市中39%的城市首套房貸利率低于4.1%。從利率同比下調(diào)幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首套、二套房貸利率同比降幅分別為140BP和75BP。

與此同時(shí)，從目前來(lái)看，綜合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70大中城市和貝殼研究院監(jiān)測(cè)的樣本，2022年12月-2023年2月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同環(huán)比連續(xù)三個(gè)月下跌的城市包括：長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、大連、沈陽(yáng)、濟(jì)寧、贛州。其中，除贛州首套房貸利率保持在4.1%之外，其他城市首套房貸利率已降至4%以內(nèi)，按照目前百城中最低首套利率3.7%考慮，上述城市首套房貸利率下降空間有限。

由此，貝殼研究院分析人士認(rèn)為，整體來(lái)看，當(dāng)前房貸利率水平持續(xù)處在歷史低位，70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)已筑底，后期隨著市場(chǎng)修復(fù)，房?jī)r(jià)逐步走穩(wěn)，預(yù)計(jì)首套房貸利率將保持平穩(wěn)或小幅上調(diào)。

值得關(guān)注的是，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度商業(yè)銀行信貸充裕，銀行放款明顯加速。3月份百城銀行平均放款周期為21天，較上月縮短7天，這是2019年以來(lái)最快的放款速度。其中一線城市平均放款周期為29天，二線、三四線城市平均放款周期均為21天。

在李宇嘉看來(lái)，目前LPR下降的邊際效果在弱化。2021年下半年以來(lái)，首套房按揭利率下降了150-200個(gè)基點(diǎn)，但并未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售起到明顯的托底作用。從根本上講，目前降息對(duì)于月供的節(jié)省，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意義并不大。因?yàn)?，制約其購(gòu)房的是首付和月供總額。這背后則是居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期下降。

李宇嘉表示：“降低LPR屬于需求端政策，目前更需要的是供給、需求兩端的政策提力加效，比如加大保租房籌建力度、商品房降價(jià)以及居民端穩(wěn)定就業(yè)、提高收入等?！?/p>

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶

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