【資料圖】

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較大、鏈條較長(zhǎng)、牽涉面較廣，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)民生影響較大。縱觀房地產(chǎn)的發(fā)展歷程，過(guò)去的二三十年一路高歌猛進(jìn)，但在外部形勢(shì)復(fù)雜嚴(yán)峻和國(guó)內(nèi)疫情散發(fā)的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上就呈現(xiàn)出了持續(xù)下行的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇，各個(gè)城市和地方開(kāi)始不斷優(yōu)化因城施策措施，來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。眼下的房地產(chǎn)既要堅(jiān)持房住不炒，又要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出的位置。在這樣的背景之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正發(fā)生著一系列的變化。如果大家有心觀察或留意，就會(huì)發(fā)現(xiàn)去看房或買(mǎi)房時(shí)，不管是期房還是現(xiàn)房，大部分都是精裝修的房子。也就是說(shuō)，精裝修的房子儼然已經(jīng)成為了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品。特別是一二線城市，在政策、品質(zhì)、需求等各方推動(dòng)下，精裝房市場(chǎng)份額逐年穩(wěn)步遞增。

住建部印發(fā)了38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。其中《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》引起廣泛關(guān)注。文件中明確提出“城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付”。隨后，上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南、深圳等許多省市已經(jīng)相繼出臺(tái)了精裝政策，要求未來(lái)大部分住宅交付是精裝房。從城市表現(xiàn)來(lái)看，蘇州、廣州、無(wú)錫和杭州的精裝修率均超過(guò)90%，分別為96.0%、95.6%、90.9%和90.0%，幾乎達(dá)到推盤(pán)即裝修。從城市能級(jí)來(lái)看，一線城市精裝修率達(dá)到了86%，占比最高，二線城市裝修率為62%，三四線城市的精裝修率為60%。從裝修標(biāo)準(zhǔn)均值來(lái)看，一線城市裝修標(biāo)準(zhǔn)的平均值為2612元/平方米，二線城市相差并不大，為2603元/平方米，而反觀三四線城市的裝修標(biāo)準(zhǔn)卻是最高，達(dá)到2730元/平方米。

在房地產(chǎn)還是“賣(mài)方市場(chǎng)”的時(shí)代，很少有房地產(chǎn)企業(yè)去做精裝修產(chǎn)品，一方面是怕吃力不討好，另一方面是房子根本不愁賣(mài)，沒(méi)有必要占用太多時(shí)間和精力去畫(huà)蛇添足。但如今的時(shí)代變了，房地產(chǎn)成了“買(mǎi)方市場(chǎng)”，為了吸引購(gòu)房者眼球，可謂是煞費(fèi)苦心去迎合客戶的需求?！傲喟胱　笔菍?duì)精裝修房最簡(jiǎn)潔的概括，因?yàn)榭梢允∪ズ芏鄷r(shí)間和精力，這種房子曾一度受到人們的熱捧。而房企也知道做精裝修房，能賺錢(qián)更大的利潤(rùn)。房企可以通過(guò)集中采購(gòu)降低裝修材料成本，直接從廠家拿到一個(gè)相對(duì)較低的價(jià)格，再就是裝修中占據(jù)成本比例較高的是人工成本，批量房源裝修自然可以集約化使用裝修工人，降低很多的裝修成本。里拐外拐之下，房企在銷售房子時(shí)宣稱的裝修報(bào)價(jià)2000—3000元/平方米，實(shí)際成本大約是其中的五分之二。

可以看出，通過(guò)精裝修交付的房子，房企能賺更多的錢(qián)。再就是，現(xiàn)在的宏觀調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)要在開(kāi)盤(pán)之前，到相關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)售價(jià)格的備案，而這個(gè)備案價(jià)格是需要符合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門(mén)的統(tǒng)一核價(jià)并需要被批準(zhǔn)的。有的城市，在土拍環(huán)節(jié)就限制了房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)價(jià)，并且能精確到個(gè)位數(shù)。也就是說(shuō)，毛坯房的備案價(jià)格會(huì)有一條隱形的參照紅線，很少有樓盤(pán)能將房?jī)r(jià)調(diào)太高。而精裝修的房子，需要在毛坯房備案價(jià)格的基礎(chǔ)上，增加裝修的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，比如原來(lái)地塊限價(jià)要求10000元/平方米，而推出的產(chǎn)品是精裝房，那么，房企就可以將限價(jià)提高到13000元/平方米，或者是更高一些的價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)都想要開(kāi)源節(jié)流，增加利潤(rùn)空間，精裝房無(wú)疑就是最佳的選擇，也是變相突破限價(jià)的一種方法。

房企愿意做精裝房產(chǎn)品，還有另外一個(gè)原因，就是可以提前收回較高房款或裝修費(fèi)用，而期房大多是需要2—3年才能交房，在房企普遍存在資金鏈緊張的狀況下，融資成本也是居高不下，而收回的銷售款才是最佳的資金來(lái)源。來(lái)算一筆賬你就明白了，比如毛坯房?jī)r(jià)格是10000元/平方米，100平方米的房子總價(jià)是100萬(wàn)元，如果是精裝房13000元/平方米的價(jià)格，那么這套房就是130萬(wàn)元。一套房多了30萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商銷售1000套，就可以看出能提前收取多么龐大的一筆款項(xiàng)，按照年化10%的收益率來(lái)計(jì)算，單提前收取裝修款這一項(xiàng)，2年時(shí)間可以為房企創(chuàng)造出多大的利潤(rùn)。這可是白白占用的大額資金，按照房企融資貸款所產(chǎn)生的利息來(lái)計(jì)算，也是一筆不小的資金。有了這些明顯的優(yōu)勢(shì)和好處，精裝房占據(jù)絕大市場(chǎng)份額也就成了自然而然的事情了。

最后，所要講的是房企違約的成本太低了。對(duì)于精裝修房，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)高收費(fèi)低配置的方式獲取高額利潤(rùn)，就算被發(fā)現(xiàn)違法違約，也很難受到應(yīng)有的制裁。簽購(gòu)房合同時(shí)，用的是開(kāi)發(fā)商提供的合同，除了示范文本部分，其它的都是格式文本，都是對(duì)開(kāi)發(fā)商很有利的，同時(shí)排除購(gòu)房人權(quán)利的。其次，精裝修房往往又帶著虛假宣傳，而虛假宣傳的違法成本也是很低的。一方面開(kāi)發(fā)商所提供的合同中往往會(huì)約定宣傳資料不是合同的組成部分，對(duì)雙方?jīng)]有約束力。另一方面，哪怕行政部門(mén)認(rèn)定了虛假宣傳，處罰往往只有區(qū)區(qū)數(shù)萬(wàn)。而開(kāi)發(fā)商因虛假宣傳而獲得的利益往往是數(shù)千萬(wàn)以上，收益成本相差甚大。精裝房裝修質(zhì)量問(wèn)題連年暴露，除了影響居民居住外，還會(huì)增加持有房屋的成本。因?yàn)榉孔佑匈|(zhì)量問(wèn)題，就必須找人修理。

精裝房在交付的過(guò)程中，交付標(biāo)準(zhǔn)降檔減配，甚至貨不對(duì)板的情況不少見(jiàn)。僅是從2017年到2020年，關(guān)于商品房購(gòu)買(mǎi)合同的民事糾紛共49萬(wàn)余起，并且呈逐年上升的趨勢(shì)，其中涉及房屋質(zhì)量的糾紛占絕大多數(shù)。事實(shí)上，和普通的消費(fèi)投訴不同，針對(duì)精裝房的消費(fèi)投訴，往往不是個(gè)案，而是集中批量出現(xiàn)。這類消費(fèi)維權(quán)往往需要專業(yè)的建筑裝修知識(shí)，因此消費(fèi)者維權(quán)難度較大。而當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，消費(fèi)者往往遭遇“踢皮球”。開(kāi)發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司三方在處理這方面問(wèn)題時(shí)，往往責(zé)任邊界不清。因精裝房出現(xiàn)的消費(fèi)投訴已在各個(gè)城市和地方陸續(xù)出現(xiàn)，“精裝房”變成“驚裝房”的報(bào)道也是經(jīng)?？吹剑蚓b房交付所發(fā)生的維權(quán)事件成了常態(tài)化，其中，不乏很多的品牌房企。

慢慢的，人們發(fā)現(xiàn)精裝房并沒(méi)有宣傳的那么高大上，也沒(méi)有想象的那么好，和精修房的優(yōu)點(diǎn)相對(duì)比之下，其缺點(diǎn)似乎更加突出、凸顯。面上的問(wèn)題都層出不窮，何況一些看不到的隱蔽工程，則是更加的慘不忍睹。現(xiàn)在大多數(shù)人都轉(zhuǎn)變了思想，不愿意選擇購(gòu)買(mǎi)精裝房，這是多么悲哀的一件事。所以，提升施工素質(zhì)是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)和裝修公司要認(rèn)真對(duì)待，刻不容緩的事情。等到人們對(duì)精裝房失望或敬而遠(yuǎn)之的時(shí)候，再想糾錯(cuò)或彌補(bǔ)就已經(jīng)晚了！

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