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一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象，但城市與區(qū)域間分化嚴(yán)重。一線城市和部分強(qiáng)二線城市復(fù)蘇明顯，弱二線城市以及大多數(shù)三四線城市則持續(xù)低迷。房地產(chǎn)市場(chǎng)何以出現(xiàn)分化格局，不同能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)背后有著怎樣的支撐，后續(xù)走勢(shì)如何？我們將從人口、土地、政策、市場(chǎng)供需等多個(gè)維度，對(duì)不同能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析和解讀。

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(資料圖片)

■城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇

一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，其中一線城市表現(xiàn)最為亮眼，新房、二手房市場(chǎng)均呈現(xiàn)供需兩旺局面。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一季度四大一線城市商品房成交843萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.7%。樓市回暖帶動(dòng)了土地市場(chǎng)成交，一季度一線城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)3%。

與二三四線城市依靠政策刺激相比，一線城市并未出臺(tái)實(shí)質(zhì)性松綁政策，樓市回暖更多依賴市場(chǎng)剛性需求的釋放和自身的韌性。復(fù)蘇能否持續(xù)，很大程度上取決于后續(xù)政策的調(diào)整。

一線城市領(lǐng)銜樓市復(fù)蘇

從一季度商品房銷售數(shù)據(jù)和房?jī)r(jià)走勢(shì)看，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了良好的韌性。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一季度四大一線城市商品房成交843萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.7%。據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，一線城市一季度新建商品住宅成交面積為722萬(wàn)平方米，同比增速為6%。3月份一線城市新建商品住宅成交323萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅62%，同比增長(zhǎng)57%。

新房市場(chǎng)供需兩旺，一線城市二手房市場(chǎng)也迎來(lái)了久違的成交高潮。從3月二手房成交數(shù)據(jù)看，北京成交量達(dá)2.22萬(wàn)套，上海成交2.4萬(wàn)套，廣州成交1.22萬(wàn)套，均創(chuàng)出近期成交量高點(diǎn)。

從房?jī)r(jià)走勢(shì)看，近年來(lái)三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)下跌，一線城市房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅雖有所收窄，但始終保持正增長(zhǎng)。環(huán)比數(shù)據(jù)在經(jīng)歷了去年9、10、11月連續(xù)3個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)之后，今年1、2月份再次回正，環(huán)比漲幅連續(xù)2個(gè)月保持在0.2%。分城市看，1~2月新房?jī)r(jià)格指數(shù)北京同比上漲5%，上海同比4.1%，廣州跌0.4%，深圳跌1%。

盡管一線城市房?jī)r(jià)漲幅收窄，甚至出現(xiàn)短暫回調(diào)，但絕對(duì)房?jī)r(jià)仍處于高位。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2023年3月，四大一線城市中，上海、北京、深圳房?jī)r(jià)分別為71717元/平方米、71294元/平方米、67484元/平方米，在全國(guó)內(nèi)地城市中分列前三位，廣州則以46818元/平方米價(jià)格位居第五。

一季度一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠率先回暖，從短期因素看主要有兩方面原因：首先，去年積累的住房需求短期內(nèi)集中釋放。2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條，即便是一線城市，全年商品房成交也累計(jì)下滑了25.6%。受疫情等因素影響，一方面房企項(xiàng)目開(kāi)竣工受到影響，入市項(xiàng)目明顯減少；另一方面，嚴(yán)格防疫政策之下，居民出行受阻，購(gòu)房活動(dòng)受到嚴(yán)重限制。但這部分需求只是推遲入市，并未消失。隨著防疫政策放開(kāi)，以及促進(jìn)合理住房需求的政策落地，此前積累的購(gòu)房需求集中爆發(fā)。特別是春節(jié)后房企集中推盤(pán)，二手房掛牌量激增，推動(dòng)新房、二手房加速成交。

其次，貨幣寬松環(huán)境下房貸利率有所下調(diào)，降低了居民購(gòu)房成本。隨著近兩年來(lái)連續(xù)降息降準(zhǔn)，房貸利率也明顯下調(diào)。今年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制，一線城市房貸利率也有了明顯松動(dòng)。目前北京首套房貸利率4.85%，二套房5.35%；上海首套房4.65%，二套房5.35%；深圳首套房4.6%，二套房4.9%；廣州首套房4.1%，二套房4.9%。雖然不及二三四線城市房貸利率下調(diào)力度，但與此前相比也有了明顯下調(diào)，意味著購(gòu)房成本降低。此外，“帶押過(guò)戶”等政策落地也對(duì)二手房市場(chǎng)成交形成助力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)線支撐

一線城市的率先回暖在一季度已經(jīng)有所體現(xiàn)，但這種回暖能否持續(xù)，還要看影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)線因素和內(nèi)在邏輯。

首先是一線城市內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效支撐。一方面來(lái)自一線城市的較強(qiáng)的購(gòu)買力。從居民收入看，四大一線城市2022年居民人均可支配收入均超過(guò)7萬(wàn)元，其中上海、北京、深圳、廣州分別為79610元、77415元、76849元、72718元，位居所有城市前列。一線城市聚集了大批國(guó)企央企、優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)總部，高收入階層云集，形成強(qiáng)大的購(gòu)買力。

內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力另一方面來(lái)自城市在產(chǎn)業(yè)、配套、社會(huì)福利等方面的優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)帶來(lái)更多就業(yè)機(jī)會(huì)，配套優(yōu)勢(shì)提升區(qū)域價(jià)值。豐富的醫(yī)療資源、教育資源，高水準(zhǔn)的社會(huì)福利，對(duì)企業(yè)入駐和人口流入構(gòu)成強(qiáng)大吸引力，也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值形成有效支撐。

其次是人地矛盾突出。對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，人地矛盾是長(zhǎng)期存在并影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心要素。人口增量上，從2010年第六次人口普查以來(lái)，四大一線城市均呈現(xiàn)人口凈流入狀態(tài)。其中深圳常住人口從1035.8萬(wàn)增長(zhǎng)到2021年的1768.2萬(wàn)，增幅達(dá)69.53%；廣州常住人口從1270.1萬(wàn)增長(zhǎng)到2021年的1867.66萬(wàn)，增幅達(dá)47.05%。人口持續(xù)向一線城市涌入造成住房需求大幅增加，人地矛盾日益突出。

人地矛盾體現(xiàn)在總量矛盾和結(jié)構(gòu)矛盾兩個(gè)方面?？偭棵芊矫?，以近10年房?jī)r(jià)漲幅最高的深圳為例，2010年第六次人口普查至2020年第七次人口普查，常住人口增長(zhǎng)了720萬(wàn)，而同期新增住宅用地規(guī)劃建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于人口增速。結(jié)構(gòu)矛盾方面，一線城市住宅用地郊區(qū)化現(xiàn)象明顯，核心區(qū)住宅用地日益稀缺。以北京為例，從2017年起二環(huán)內(nèi)禁止、四環(huán)內(nèi)嚴(yán)控新增建設(shè)用地，新增住宅用地大部分集中在郊區(qū)，核心區(qū)住宅用地的稀缺性，加之中心城區(qū)對(duì)人口的巨大吸引力，成為房?jī)r(jià)上漲的重要根源。

另外，從土地價(jià)值角度分析，一線城市供地更傾向于產(chǎn)業(yè)和商業(yè)用地，這類供地不僅獲得一次性賣地收入，而且可以吸引企業(yè)入駐，形成穩(wěn)定的稅源。這也一定程度上造成住宅用地供應(yīng)的稀缺，加劇人地矛盾。

供需結(jié)構(gòu)性矛盾造成區(qū)域市場(chǎng)分化。高端項(xiàng)目受市場(chǎng)熱捧，“老破小”項(xiàng)目受冷落；核心區(qū)項(xiàng)目受熱捧，郊區(qū)項(xiàng)目受冷落。以北京為例，東城、西城、海淀、朝陽(yáng)等城區(qū)由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)和教育資源優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)一路飆漲，核心城區(qū)房?jī)r(jià)早已突破10萬(wàn)元/平方米；而大部分遠(yuǎn)郊區(qū)樓盤(pán)近年來(lái)一路陰跌，出現(xiàn)供大于求局面。另外，多年來(lái)北京新建商品房實(shí)施90/70政策，對(duì)大戶型、高端住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行嚴(yán)格限制，造成大戶型、高端住宅項(xiàng)目供應(yīng)不足，局部市場(chǎng)供不應(yīng)求。

市場(chǎng)區(qū)域分化現(xiàn)象在深圳也有體現(xiàn)。近期深圳出現(xiàn)6折人才房大量棄購(gòu)現(xiàn)象，有的項(xiàng)目棄選率甚至超過(guò)80%，其中主要原因一方面是各種附加條件制約，另一方面則是這些人才房在地段上相對(duì)偏遠(yuǎn)。

一線城市的政策空間

在調(diào)控政策上，一線城市始終堅(jiān)持“房住不炒”的總原則，在限購(gòu)、限貸等方面制定了極為嚴(yán)格的政策措施，即便是在市場(chǎng)環(huán)境極差的2022年，也僅僅是政策微調(diào)，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。

與其他低能級(jí)城市相比，一線城市面臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題更復(fù)雜，一方面絕對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)處在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的高位，放松調(diào)控有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)新一輪上漲；另一方面，在宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)、消費(fèi)需求不振的背景下，促進(jìn)合理住房消費(fèi)需求成為提振經(jīng)濟(jì)的重要抓手，一線城市作為經(jīng)濟(jì)龍頭也應(yīng)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

實(shí)際上，針對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化，一線城市也做了一些政策微調(diào)。例如北京針對(duì)全齡友好社區(qū)試點(diǎn)接力貸，經(jīng)開(kāi)區(qū)管轄的臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)取消“雙限”，允許商品房按棟預(yù)售，全面推行二手房“帶押過(guò)戶”；廣州優(yōu)化社保繳納政策，提出外地戶籍購(gòu)房社保允許斷繳3個(gè)月；上海針對(duì)特殊片區(qū)實(shí)行定向微調(diào)，對(duì)臨港新片區(qū)優(yōu)化人才購(gòu)房政策，加速人才落戶等；深圳調(diào)整公積金貸款政策，推廣二手房“帶押過(guò)戶”等。

與上述政策微調(diào)相比，北京近期推出的“一區(qū)一策”試點(diǎn)在業(yè)界引起強(qiáng)烈反響。4月10日，北京市住建委公布2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單及其進(jìn)展情況。其中一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)是：堅(jiān)持“房住不炒”的定位，加快健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求。

北京市住建委透露，全齡友好購(gòu)房支持政策相關(guān)部門(mén)正在會(huì)簽，經(jīng)與人行營(yíng)管部溝通，同意在正式發(fā)文前就3個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目窗口指導(dǎo)銀行辦理全齡友好購(gòu)房信貸業(yè)務(wù)；多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)，相關(guān)內(nèi)容報(bào)請(qǐng)市委市政府同意試點(diǎn)推進(jìn)，下一步需爭(zhēng)取人行營(yíng)管部和住建部同意。

對(duì)于“一區(qū)一策”試點(diǎn)可能涉及的政策內(nèi)容，業(yè)界也給出了廣泛猜測(cè)，例如預(yù)計(jì)多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策或落腳在優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、調(diào)整社保和個(gè)稅年限等。不管具體政策如何，可以肯定的是北京“一區(qū)一策”調(diào)控試點(diǎn)，對(duì)一線城市政策方向有著很強(qiáng)的示范意義，一線城市樓市調(diào)控將更加精準(zhǔn)。

對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，調(diào)控政策確實(shí)還有較大放松空間。例如首套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，對(duì)換房置業(yè)需求造成極大壓力。一線城市二套房首付比例普遍較高，北京普通住宅為60%，非普通住宅為80%；上海普通住宅50%，非普通住宅70%；深圳普通住宅70%，非普通住宅80%；廣州二套房首付比例也在70%。除了首付比例，二套房貸款利率也高出很多，北京、上海在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)105PB，廣州、深圳在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)60PB。嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策對(duì)改善性住房需求造成“誤傷”，制約了合理住房需求的釋放。

除了改善性需求，解決好新市民、青年人的住房問(wèn)題也是一線城市亟待解決的問(wèn)題。一線城市房?jī)r(jià)高企，對(duì)于新市民、青年人等眾多低收入階層來(lái)說(shuō)，購(gòu)房置業(yè)并不現(xiàn)實(shí)，必須加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房保障體系，加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，滿足不同收入階層的住房需求。

（此文刊于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)4月17日11版 責(zé)任編輯? 蘇志勇）

值班編委：李紅梅

排版：陶汝杰

審讀：戴士潮

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