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4月21日，最高人民法院發(fā)布了關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)。該批復(fù)中明確了，商品房消費(fèi)的權(quán)利優(yōu)先于受償權(quán)、抵押權(quán)及其他債權(quán)。該批復(fù)自2023年4月20日起施行。

此次批復(fù)是針對(duì)河南高級(jí)人民法院的相關(guān)問(wèn)題作出了答復(fù)。此前河南高院提交了《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問(wèn)題的請(qǐng)示》。請(qǐng)示涉及商品房已售逾期難交付引發(fā)的購(gòu)房者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，經(jīng)研究后最高法作出了明確指示。

一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

二、商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

三、在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

此次政策具有非常好的務(wù)實(shí)精神，對(duì)于各地2023年處理保交樓事件具有非常好的指導(dǎo)意義。過(guò)去對(duì)于開(kāi)發(fā)商、銀行、建筑商等方面的權(quán)益維護(hù)內(nèi)容，主要把建筑商、工程商、設(shè)備商、材料商等排在首位；現(xiàn)在遇到了購(gòu)房者、退房者和建筑商等方面涉及權(quán)益優(yōu)先的問(wèn)題，此次最高法已經(jīng)非常清晰地明確，購(gòu)房者和退房者的權(quán)益應(yīng)該受到優(yōu)先保護(hù)。

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