作者｜米利暗

編輯｜閆如意

誰(shuí)能想到呢，房?jī)r(jià)暴跌，遭殃的竟然是沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房子的窮人。

(資料圖片)

這不是噩夢(mèng)而是現(xiàn)實(shí)。

韓國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月下跌。首爾部分公寓已經(jīng)跌去了巔峰時(shí)期的30%-40%。高位接盤(pán)的房主，早上一睜眼就發(fā)現(xiàn)自己的資產(chǎn)蒸發(fā)了幾億韓元。

韓國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始承諾買(mǎi)房子送手機(jī)、金條，甚至還能把奔馳車(chē)直接開(kāi)回家。但依然無(wú)人問(wèn)津。

房?jī)r(jià)雖然跌了，但利率卻上漲了，背著巨額房貸的房主們，負(fù)擔(dān)持續(xù)加重。除了忍痛把自己的房屋低價(jià)拋售，他們別無(wú)他法。

連鎖效應(yīng)并未在這里停下。

房東破產(chǎn)，租客也跟著遭殃——韓國(guó)租房暴雷事件越來(lái)越頻發(fā)。

由于韓國(guó)特殊的租房模式，那些本就買(mǎi)不起房子的人，租房租著租著就背上了這輩子都還不上的貸款。

潮水退去，前幾年韓國(guó)全民炒房的惡果已經(jīng)浮出水面。

在這場(chǎng)現(xiàn)實(shí)版魷魚(yú)游戲里，有錢(qián)人每一次都全身而退，窮人，則只能等待著被精準(zhǔn)獵殺。

全租房，房?jī)r(jià)毒藥

韓國(guó)目前的房地產(chǎn)危機(jī)，幾乎都和韓國(guó)一種叫做“全租房”的租賃方式有關(guān)。

設(shè)想一下，每月花費(fèi)500元人民幣，你就可以在北京一間價(jià)值500萬(wàn)的公寓里住兩年。天底下竟然會(huì)有這么好的事？

在韓國(guó)首爾，很多人通過(guò)全租房模式，真的做到了。

在全租房模式下，只要你能向房東一次性繳納房屋總價(jià)50%-80%的押金，比如500萬(wàn)的房產(chǎn)，你需要給房東250-400萬(wàn)，兩年內(nèi)你就可以不花一分錢(qián)住在房子里，到期后房東會(huì)把押金全額退還。

普通人一次性拿不出這么多押金怎么辦？

沒(méi)關(guān)系，韓國(guó)政府為年輕人和新婚夫婦，提供了低息全租貸款。

一檔綜藝節(jié)目上，一對(duì)新婚夫婦到銀行申請(qǐng)全租房貸款，發(fā)現(xiàn)自己每個(gè)月只需要向銀行支付70美元的利息（折合人民幣480元），他們就可以住進(jìn)首爾一間三室一廳的房子里。

畫(huà)面中的外籍丈夫忍不住感嘆：韓國(guó)真是個(gè)偉大的國(guó)家！

在首爾，月租一套公寓也需要5-6k人民幣，不僅價(jià)格昂貴，往往還會(huì)要求租客提供高額押金，有時(shí)押金能達(dá)到10個(gè)月房租。

去銀行貸款付全租押金，每月所需要支付的利息，只有普通月租的1/4，甚至更低。

全租房因此在韓國(guó)非常受歡迎，高峰時(shí)期曾占據(jù)了租房市場(chǎng)70%的份額。

由于房?jī)r(jià)太高，很多韓國(guó)家庭在孩子結(jié)婚的時(shí)候根本沒(méi)有能力為孩子準(zhǔn)備買(mǎi)房的錢(qián)。

幫孩子準(zhǔn)備一筆全租房押金，幾乎就成了標(biāo)配。

對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，拿到上億韓元的無(wú)息貸款，不可能堆在家里發(fā)霉，肯定是要用來(lái)做投資的。

然而，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，在韓國(guó)，這幾年投資回報(bào)最好的方式依然是房地產(chǎn)。

僅從2017年至2022年8月，韓國(guó)首爾房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)87%，經(jīng)過(guò)幾年的努力，如今，韓國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)攀升到世界第二的位置（第一是中國(guó)香港）。

哪怕是疫情期間的2020-2021年，大家天天擔(dān)心失業(yè)的時(shí)候，韓國(guó)房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，而且一路狂飆40%。

拿到錢(qián)的房東，腦海里只有四個(gè)大字：再來(lái)一套。

拿著A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……以此類(lèi)推，首爾炒房客不費(fèi)吹灰之力就能用這種方式坐擁上百乃至上千套房產(chǎn)。

在當(dāng)時(shí)的他們看來(lái)，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)上漲，每套房子租期一到馬上就能找到新的租客，印鈔機(jī)模式就能運(yùn)轉(zhuǎn)得分毫不差。

隨著房?jī)r(jià)上漲，全租押金也在飛漲。

2020年，首爾江南區(qū)的公寓全租押金在短短一個(gè)月內(nèi)飆升了150萬(wàn)人民幣。

2020年，首爾江南區(qū)銀馬公寓附近，一名男子正在查看貼在外墻上的租價(jià)牌子，押金價(jià)格在一個(gè)月內(nèi)飆升2億韓元。

在韓國(guó)房市的全盛時(shí)期，房東高傲到會(huì)向租客開(kāi)口要跟房屋價(jià)格相差不多的押金，也就是幾乎“全款”租房。

有這錢(qián)，為啥租客不自己買(mǎi)房，還要租房住呢？

實(shí)際上，絕大多數(shù)的租客其實(shí)一次性拿不出這么多錢(qián)，得靠政府提供的低息貸款。

對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，只要支付銀行低廉的利息錢(qián)，就能順利住進(jìn)優(yōu)質(zhì)住宅。

對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，自己向銀行借一部分貸款，全租客再向銀行貸一部分，房東根本不需要有多少資金儲(chǔ)備，就能坐享房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益。

不得不說(shuō)，這條最受韓國(guó)炒房客喜愛(ài)的炒房路徑，鉆的就是韓國(guó)政府為全租房租戶(hù)提供低息貸款的空子。

如果房東購(gòu)房資金銀行貸款+全租房押金>80%，韓國(guó)人把這種房產(chǎn)稱(chēng)為“罐頭房”

——一個(gè)脆弱的空鐵皮，隨時(shí)可能暴雷。

單單在2020年7月，一個(gè)月內(nèi)，首爾地區(qū)記錄在案靠全租押金買(mǎi)房的數(shù)量就達(dá)到了2976戶(hù)。

在這片土地上，一時(shí)間，人人都在投機(jī)炒房，人人都幻想成為這場(chǎng)資本游戲里的贏家。

炒房客興風(fēng)作浪，普通韓國(guó)人則一度陷入恐慌：“如果現(xiàn)在不咬咬牙買(mǎi)個(gè)房，可能一輩子都買(mǎi)不起了?！?/p>

于是首爾市每個(gè)新盤(pán)開(kāi)售，立即能夠吸引上萬(wàn)人來(lái)?yè)屬?gòu)，每340人搶1套房，競(jìng)爭(zhēng)比例堪比韓國(guó)年輕人考公、進(jìn)大廠。

對(duì)普通租客而言，雖然短時(shí)間內(nèi)全租房模式看起來(lái)很美，但從市場(chǎng)整體來(lái)看這樣的模式對(duì)他們來(lái)說(shuō)無(wú)異于“自殺”。

——全租模式為房東二次房產(chǎn)投機(jī)提供了充足的資金，反過(guò)來(lái)成為房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)勁動(dòng)力。

最終，租了全租房的人，更買(mǎi)不起房了。

潮水褪去，雷暴來(lái)了

全租模式最大的雷點(diǎn)，非常顯而易見(jiàn)：

一次性給房東這么一大筆錢(qián)，萬(wàn)一房東跑路了怎么辦？

韓國(guó)法律為租客設(shè)置了一些保護(hù)條款，比如：

如果房東跑路，租客可以申請(qǐng)拍賣(mài)房東的房產(chǎn)，獲得賠付；

租客也有權(quán)向法院申請(qǐng)，繼續(xù)在房子里住下去，直到房東歸還押金；

還可以為全租合同投保，房東違約，租戶(hù)獲得保險(xiǎn)賠付……

但現(xiàn)實(shí)的情況往往更為復(fù)雜，房東跑路后，租客要回押金之路極其艱難。

去年冬天，越來(lái)越多的租客發(fā)現(xiàn)，租約到期后，自己的房東突然聯(lián)系不上了。

隨著報(bào)警的人激增，警方發(fā)現(xiàn)，竟然有400多起全租押金糾紛指向了同一個(gè)姓金的男人。

警方順藤摸瓜才知道，原來(lái)這位金姓男子名下有1139棟房屋，大多數(shù)房屋都是靠租客的全租房租金買(mǎi)下的。

韓國(guó)稱(chēng)這起事件為“別墅王”事件。

然而爆雷發(fā)生之時(shí)，這位金先生已經(jīng)在一家賓館里去世。

27歲的裴女士，是這起爆雷事件的受害者之一，她和丈夫?yàn)樽庾〉姆课莞读?.5億韓元的押金。雖然她事先購(gòu)買(mǎi)了租金保險(xiǎn)，但由于房東金先生已經(jīng)去世，他的直系親屬拒絕繼承他的財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致保險(xiǎn)公司無(wú)法索賠。

說(shuō)是財(cái)產(chǎn)，實(shí)際上是龐大的債務(wù)。金先生還欠著政府3200萬(wàn)人民幣的房產(chǎn)稅，欠租客高達(dá)10.4億人民幣的租金。

以一人之力，如何完成如此龐大的收購(gòu)？警方懷疑，金先生背后很可能有同謀。金先生疑似有智力障礙，在賓館去世時(shí)死于“慢性疾病”。他很可能只是一個(gè)“影子房東”，真正的獲益者很可能早已卷走了上億人民幣的租金逃逸。

更早的時(shí)候，韓國(guó)還曝出過(guò)“別墅神”事件，一名權(quán)姓男子和他的同伙，拖欠了3493名租客的房租，這是韓國(guó)最大的一起全租房詐騙案。

還有花谷洞三母女全租詐騙案，從136名租戶(hù)手中盜取了1.55億人民幣的押金。

然而，即便不涉及詐騙，在經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)不景氣的時(shí)候，普通的房東也可能無(wú)力償還租客租金。

自從去年美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息后，韓國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。一年內(nèi)，首爾公寓的平均價(jià)格就跌掉了24%，號(hào)稱(chēng)“永遠(yuǎn)不會(huì)跌”的韓國(guó)江南區(qū)房產(chǎn)，也出現(xiàn)了大幅下跌。

房?jī)r(jià)跌，租金就跌得更厲害了，房市完全變成了買(mǎi)方市場(chǎng)。

韓國(guó)KBS采訪了幾位靠全租押金買(mǎi)房上車(chē)，現(xiàn)在游走在破產(chǎn)邊緣的房東。

38歲的樸仁洙的一位租客告訴他：租金一旦下跌，他就要搬走，請(qǐng)樸歸還押金。

樸仁洙手上根本沒(méi)有足夠的流動(dòng)資金。要想歸還上一任租客的租金，他必須無(wú)縫銜接找到新租客。

但是目前，他的房子已經(jīng)空置了兩個(gè)月，他說(shuō)“現(xiàn)在到處都在降價(jià)，找租客就像尋找天上的星星?！?/p>

他不甘心賤賣(mài)手里的房產(chǎn)，因?yàn)闀?huì)讓自己存錢(qián)買(mǎi)房的努力，付諸東流。

于是只能找熟人借錢(qián)、向銀行貸款，每天做兼職送外賣(mài)，湊錢(qián)還給租客。

而姜智勛一家三口用于投資的一套房產(chǎn)，原本3億的全租價(jià)格，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了2億。

也就是說(shuō)，即便找到新租客，也要自己再加1億韓元才能歸還上一任租客的押金。

姜智勛一家沒(méi)有足夠的存款，只好提議讓租客續(xù)約一年，作為房東他還要反過(guò)來(lái)支付2.6萬(wàn)人民幣給租客作為利息補(bǔ)償。

但租客還是拒絕了。

最終，許多家庭也許只能通過(guò)將自己的房子甩賣(mài)出售，才能解決問(wèn)題。

但這一現(xiàn)象又陷入了“死亡螺旋”，越拋售，房?jī)r(jià)就越低，就越是還不上租客的錢(qián)。

問(wèn)題正在加劇，據(jù)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)為全租租戶(hù)提供保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)HUG數(shù)據(jù)表明。2018年時(shí)還不上押金的房東僅有372戶(hù)，而2022年10月時(shí)，數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了3754戶(hù)。

但那些貸款租房子住，到最后拿不回押金，到頭來(lái)背上一身債的年輕人又做錯(cuò)了什么呢？

他們不過(guò)是想找個(gè)舒適的居住地而已啊……

在韓國(guó)，無(wú)論房?jī)r(jià)暴漲還是暴跌，遭殃的永遠(yuǎn)是普通人。

漲百姓苦，跌百姓苦

過(guò)去十年內(nèi)，首爾的房?jī)r(jià)瘋漲了整整3倍。

但偏偏對(duì)于韓國(guó)人來(lái)說(shuō)，擁有一套房子非常重要。韓國(guó)家庭80%的資產(chǎn)都分配在房地產(chǎn)上，買(mǎi)房也是一個(gè)韓國(guó)人結(jié)婚、生子的前提。

“去相親的話，如果沒(méi)有房子，人家甚至不會(huì)看你一眼。”

最離譜的地方在于，多年來(lái)，韓國(guó)政府在控制房?jī)r(jià)方面，幾乎是越努力越失敗。

文在寅執(zhí)政期間，曾多次推出各種各樣的政策抑制房?jī)r(jià)，他甚至曾要求韓國(guó)有多套房的政要們賣(mài)掉多余的房產(chǎn)，只剩下一套居住。

然而就在這一時(shí)期，韓國(guó)發(fā)生了“公務(wù)員炒房”丑聞。

政府原本規(guī)劃好了一塊地皮用作修建保障性住房，以增加市場(chǎng)上的房源供給。

不料事先了解內(nèi)幕消息的相關(guān)工作人員，提前買(mǎi)入了韓國(guó)政府的目標(biāo)地皮，并在上面種植大量植被，企圖從政府手上大賺一筆。

最終，這場(chǎng)貪腐案經(jīng)韓國(guó)警方調(diào)查，移送司法4251人，逮捕了其中64人。沒(méi)收的投機(jī)所得和追繳保全的違法所得高達(dá)1506.6億韓元（約合人民幣7.9億元）。還有多名官員在調(diào)查過(guò)程中自盡。

圖源：韓聯(lián)社

去年韓國(guó)總統(tǒng)大選，文在寅所在政黨競(jìng)選失敗，與他在任期間房?jī)r(jià)調(diào)控不力直接相關(guān)。

高房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重影響了韓國(guó)的結(jié)婚率和生育率。

據(jù)BBC報(bào)道，31歲的韓國(guó)人鄭智賢，在親朋好友的見(jiàn)證下舉行了自己的單身婚禮。他莊嚴(yán)宣誓終身不婚：自己將珍惜并愛(ài)護(hù)自己一生一世。

值得注意的是，他還出了一本單身散文集，名為：《我的房子，遙遙無(wú)期》。

像鄭智賢一樣的單身青年越來(lái)越多，對(duì)他們而言，房?jī)r(jià)高企，實(shí)在令人看不到希望。

“現(xiàn)在首爾的房?jī)r(jià)好像就是比著你這輩子能掙到錢(qián)的極限設(shè)置的，努力夠到了，一輩子也就過(guò)完了?！?/p>

韓國(guó)從三拋世代，不結(jié)婚、不生孩子、不買(mǎi)房，到更極端的N拋世代，年輕人放棄的東西越來(lái)越多……

圖源：韓聯(lián)社，從三拋到十拋，年輕人放棄的越來(lái)越多

至于沒(méi)有放棄的年輕人在干嘛呢？

玩命賭博。

韓國(guó)人除了愛(ài)炒房，也愛(ài)炒股和炒幣，哪怕本金需要向銀行借貸，也照炒不誤。韓國(guó)是世界上家庭債務(wù)水平最高的國(guó)家之一。據(jù)韓國(guó)健康社會(huì)研究院的數(shù)據(jù)，截至2021年，韓國(guó)19-39歲的人群中，有21.7%的人借貸了超過(guò)自己年收入三倍的債務(wù)。

持續(xù)背負(fù)高杠桿，無(wú)異于拿自己的人生走鋼絲。

以幣圈為例，在韓國(guó)，每6個(gè)年輕人中就有1個(gè)在炒幣。

在他們看來(lái)，“假如不賭一把，我可能一輩子也買(mǎi)不起房?！?/p>

去年Luna幣爆雷，一夜之間市值從90美元跌到了不足0.0001美元，令許多韓國(guó)年輕人一夜之間嘗到了傾家蕩產(chǎn)的滋味。

韓國(guó)“自殺圣地”麻浦大橋搜索量驟然上升。有新聞報(bào)道一家三口，開(kāi)車(chē)向海底深處沖去，正是因Luna幣暴雷，無(wú)力償還銀行1億多韓元的債務(wù)。

一家三口被打撈現(xiàn)場(chǎng)

如今韓國(guó)房市又爆雷了。

為了買(mǎi)房他們傾家蕩產(chǎn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了，租了全租房的韓國(guó)人又背上了一輩子也還不完的房貸……

韓國(guó)人把自己的生存環(huán)境叫做“地獄朝鮮”。

首爾的面積，是上海的1/10，北京的1/25，但是卻居住了韓國(guó)1/4的人口，這里集中了整個(gè)國(guó)家絕大多數(shù)的教育資源、醫(yī)療資源。

韓國(guó)80%的人都有本科學(xué)歷，每個(gè)人都想進(jìn)大公司、每個(gè)人都想當(dāng)公務(wù)員，每個(gè)人都想在首爾買(mǎi)下屬于自己的房子。

除了卷還是卷。

但他們沒(méi)想到的是，哪怕活得如此用力，如此小心翼翼，但一丁點(diǎn)的行差踏錯(cuò)，就可能讓他們的人生跌入地獄。

韓劇《魷魚(yú)游戲》給游戲里的韓國(guó)人安排了各種死法，無(wú)論哪一種游戲規(guī)則，絕大多數(shù)人都逃不過(guò)被獵殺的命運(yùn)。

現(xiàn)實(shí)中很多韓國(guó)人根本對(duì)《魷魚(yú)游戲》提不起興致：

“為什么還要充會(huì)員去看一群普通韓國(guó)人是怎么被玩死的呢？我照照鏡子不就知道了嗎？”

參考資料：

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6.South Korea’s ‘villa king’ dies, leaving tenants at risk of losing huge deposits, The Washington Post, 2022-12-23

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