澳洲預(yù)售模式或可借鑒。

中房報(bào)記者 曾冬梅丨廣州報(bào)道

“五一”假期的前一天，蕪湖市自然資源和規(guī)劃局登出了2305號宗地的出讓結(jié)果，競得者為當(dāng)?shù)貒蟆徍L河置業(yè)有限公司。該地塊要求所建商品房須全部現(xiàn)房銷售。

(資料圖片僅供參考)

據(jù)了解，2020年以來，蕪湖已經(jīng)出讓了至少5幅現(xiàn)房銷售的地塊，僅今年就已出讓了2幅，均為地方國企所競得。根據(jù)4月1日蕪湖市住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上透露的信息，該市將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

對于現(xiàn)房銷售地塊的供應(yīng)情況及相關(guān)規(guī)劃，蕪湖市自然資源和規(guī)劃局、蕪湖市國有土地收購儲備中心均對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示不方便接受采訪。據(jù)當(dāng)?shù)匾患曳科蠼榻B，2305號宗地的商品房大部分是定向安置回購的，只有極少數(shù)房源可公開銷售。“此前蕪湖出讓的現(xiàn)房銷售地塊也大多有安置要求，并非嚴(yán)格意義上的商業(yè)地塊?！?/p>

今年1月份，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，有條件的地區(qū)可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，截至目前，已有河南、四川、安徽、山東等省份響應(yīng)并開展相關(guān)試點(diǎn)。“河南的部分城市已經(jīng)邀請我們過去拿現(xiàn)房銷售的地塊了，但最終拿不拿，還是要看地方政府愿不愿意讓利?！蹦逞肫髢?nèi)部人士表示。

蕪湖試點(diǎn)現(xiàn)房銷售

2305號宗地位于江北新區(qū)龍泉小區(qū)周邊，分為兩個(gè)地塊，地塊1是商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，土地面積4468平方米，地塊2是城鎮(zhèn)住宅用地，土地面積11809.8平方米，出讓起始價(jià)0.33億元。土地出讓文件顯示，該地塊所建商品房須全部現(xiàn)房銷售，競得人通過市場化銷售的商品房應(yīng)在交付業(yè)主前完成房屋的首次登記。

該地塊的拍賣時(shí)間定于4月21日，若報(bào)名登記不足三家時(shí)，公告期結(jié)束即轉(zhuǎn)為掛牌出讓。根據(jù)蕪湖市自然資源和規(guī)劃局披露的信息，地塊在拍賣當(dāng)天就已成交，成交價(jià)為0.35億元，買家是蕪湖長河置業(yè)有限公司。該公司為安徽中江城建集團(tuán)有限公司下屬企業(yè)，安徽中江城建集團(tuán)有限公司則是蕪湖市國資委控制的企業(yè)。

更早前的2月28日，蕪湖長河置業(yè)有限公司已經(jīng)競得了同樣要求現(xiàn)房銷售的2301號宗地。這塊地的總出讓面積10.6萬平方米，底價(jià)為3.38億元，經(jīng)過多輪競拍后，最終以3.71億元的價(jià)格成交，溢價(jià)率約9.8%。

自2020年以來，蕪湖已經(jīng)推出了多宗現(xiàn)房銷售的土地，競得者均為地方國企。例如，2020年，蕪湖城建集團(tuán)以1.85億元競得總建筑面積約17萬平方米的2005號宗地，蕪湖三灣置業(yè)有限公司以約0.7億元摘得2018號宗地。2022年12月，蕪湖前灣集團(tuán)有限公司以3.59億元競得2238號宗地，溢價(jià)率約16.6%。

截至目前，這些地塊都還未披露產(chǎn)品上市銷售的信息。

當(dāng)?shù)匾患曳科蟾嬖V中國房地產(chǎn)報(bào)記者，這些現(xiàn)房銷售的地塊均位于蕪湖的江北大龍灣片區(qū)，這是近幾年蕪湖重點(diǎn)建設(shè)的新區(qū)域，并非開發(fā)商青睞的成熟板塊?！翱蛻粽J(rèn)可度不高，市場還沒培育起來。”而地塊本身也不是純粹的商業(yè)性質(zhì)土地，部分帶安置要求，部分須定向回購，因此民營房企興趣不大。

2月份，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，今年安徽將鼓勵(lì)各市區(qū)開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，合肥市已經(jīng)開展相關(guān)試點(diǎn)。

2022年12月28日，合肥的第四次集中供地成功出讓了兩宗現(xiàn)房銷售地塊。地塊不設(shè)商品住宅最高備案限價(jià)和樓層差價(jià)限制，開發(fā)商在規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收合格之后才可申請房屋銷售手續(xù)。據(jù)了解，其中的蜀山區(qū)SS202215號地塊在合肥的第三次供地時(shí)就已推出，但無人問津。第二次出讓，該地塊降低了門檻，將住宅用地+商業(yè)用地的用途調(diào)整為純住宅用途，土地出讓金的付款方式也由“簽訂土地出讓合同30日內(nèi)付至土地出讓金總額的50%，3個(gè)月內(nèi)付清余款”調(diào)整為“在2023年1月13日前付至土地出讓金總額的50%，合同簽訂之日起1年內(nèi)付清余款”，降低了開發(fā)商的資金壓力。值得關(guān)注的是，這兩宗地最終為兩家民營房企所競得。

開發(fā)商：可參考澳洲模式

現(xiàn)房銷售是個(gè)熱點(diǎn)話題。2005年，中國人民銀行發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》便建議取消房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。2006年的全國兩會上，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。

2023年1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，再度引發(fā)業(yè)內(nèi)的關(guān)注與討論。瑞銀隨后發(fā)表觀點(diǎn)稱，為保交樓，大部分開發(fā)商認(rèn)同預(yù)售制度長期或逐漸轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售。未來，中國的住房銷售安排可能從百分百預(yù)售，轉(zhuǎn)向10%~25%的預(yù)付加上竣工后付款的模式，類似于新加坡和澳大利亞。

花樣年集團(tuán)執(zhí)行總裁王煥瑋在3月份表示，過往為了促進(jìn)行業(yè)快速發(fā)展，滿足大多數(shù)剛性住房需求，行業(yè)實(shí)施了預(yù)售制。但是近幾年一些項(xiàng)目的爛尾產(chǎn)生了一定的社會問題，政府相關(guān)部門為了解決這個(gè)問題，進(jìn)行了一些資金的強(qiáng)監(jiān)管。就是業(yè)主提前兩年把錢打到了房地產(chǎn)公司的賬戶，但房地產(chǎn)公司又不能全部使用，監(jiān)管兩年只能支付工程款。最終在交付端才能釋放，資金的使用效率很低。因此，他建議逐漸的把房地產(chǎn)的預(yù)售制過渡到現(xiàn)售制，這樣客戶“所見即所得”，不會爛尾，也不會有產(chǎn)品差異性的投訴。

陳明（化名）是某上市房企的高管，曾在澳大利亞有數(shù)年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)?！鞍闹薜念A(yù)售制度是非常安全的一種模式?！彼嬖V中國房地產(chǎn)報(bào)記者，開發(fā)商在預(yù)售階段只能收到房款的10%，但這筆資金是放在律師行的賬戶里，開發(fā)商無法動(dòng)用?？⒐浒负?，買家便可以辦理按揭，資金才會轉(zhuǎn)移到開發(fā)商的賬戶上?！俺舜_保業(yè)主的權(quán)益外，這個(gè)制度也維護(hù)了發(fā)展商和銀行的權(quán)益?！比绻F(xiàn)房銷售的話，“沒有市場驗(yàn)證，戶型合不合適都不知道，全部建起來賣不掉怎么辦？”而按照澳洲現(xiàn)行的預(yù)售制度，“如果產(chǎn)品不行，我就改圖紙，之前收的客戶預(yù)付款算上利息退回去就可以了。”

銀行不是一開始就介入的，只有在項(xiàng)目的銷售額能夠覆蓋貸款額1.5倍左右的時(shí)候，才會提供貸款給開發(fā)商。“比如說你要借5000萬元，只有賣到7000萬元的時(shí)候，銀行才會借錢給你?！辟J款來的資金也是封閉運(yùn)行的，就連施工單位，開發(fā)商都得從銀行提供的白名單中選擇，“都是非常有信用的企業(yè)，不會隨便就把錢挪走了。銀行的每一分錢都是在這個(gè)安全的池子里面運(yùn)轉(zhuǎn)?！薄斑@種模式的優(yōu)點(diǎn)是安全，缺點(diǎn)就是項(xiàng)目會做的比較慢。”

據(jù)其透露，由于市場降溫的影響，該公司內(nèi)地不少項(xiàng)目的在售期房都因?yàn)闇N變成了現(xiàn)房?！熬烷_發(fā)商目前的資金狀況來說，短期內(nèi)大面積推廣現(xiàn)房銷售不太現(xiàn)實(shí)。如果以后的土地都要求現(xiàn)房銷售的話，我們可能就不拿地了，把存量土地賣完就算?！?/p>

某央企內(nèi)部人士表示，拿不拿現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目取決于地塊是否符合公司的投資標(biāo)準(zhǔn)?！爸霸诤Ｄ夏眠^一個(gè)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，規(guī)模比較小，地價(jià)2億元左右，收益率能有15%，但如果地塊再大一些的話，可能收益就沒這么高了。”相比期房，現(xiàn)房的回款周期要長至少2年，因此地價(jià)可能要下調(diào)三成至四成，才對開發(fā)商有吸引力。如果只是地塊中有部分面積要求現(xiàn)房銷售的話，難度就小一些，“可以考慮在項(xiàng)目的最后一期上市，按尾盤銷售?！?/p>

“其實(shí)資金倒不是最重要的，而是市場需求跟供應(yīng)能否及時(shí)匹配的問題?！币晃徊辉妇呙拈_發(fā)商表示，如今地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入個(gè)性化的定制時(shí)代，現(xiàn)樓銷售很難匹配客戶多變的需求，預(yù)售制度可以優(yōu)化，但暫不具備全面取消的條件。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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