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這幾年，如果說房產(chǎn)中優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)是哪一類，大概就是學(xué)區(qū)房。很多購買學(xué)區(qū)房的業(yè)主也深有體會：

(資料圖片僅供參考)

讀了幾年書，轉(zhuǎn)手一賣，連培訓(xùn)班和文具的錢都給回來了。

而隨著安置房和老破樓產(chǎn)品的逐漸白菜化，對大部分新城市來說，為了居住買房并不是太大的難事，難的是學(xué)區(qū)房，即便是本城市第二梯隊的學(xué)區(qū)，購買上還是有一定的壓力。

也有搞房產(chǎn)投資的朋友，準備投資有教育加持的學(xué)區(qū)。我告訴他整體思路沒問題，但學(xué)區(qū)房是最大的泡沫。

最關(guān)鍵的，學(xué)區(qū)房的命數(shù)，可真的沒幾年了。其原因之一是各地城市的搖號政策，其二是疫情三年帶來的人口斷層。

首先我們要知道，在過去20年，我們的每年新生兒大概是按每年1500-1600萬的速度增長，到了2016和2017年，由于二胎政策的開放，達到高峰，沖破了1700萬的增量。隨之，我們也就迎來人口的下滑：

2018年，新增1523萬；

2019年，新增1465萬；下跌3.8%；

2020年，新增1200萬；下跌18.1%，和歷史均值1600對比，下跌25%；

2021年，新增1062萬；下跌11.5%；和歷史均值1600對比，下跌34%

2022年，新增956萬；下跌9.98%，和歷史均值1600對比，下跌40%；

另一方面，我們的小學(xué)教學(xué)面積或者班級，大約以每年3%的速度在增加。再加上，我們每年都會有2萬所村小消失的影響，城市學(xué)位的增加，肯定是超過3%的均值的。

一面是增加的城市學(xué)位，一面是消失的人口增長率。如果把兩條線擺出來，剪刀差的數(shù)據(jù)，會更加有趣。供給在增加，需求在減少，結(jié)果就是“崩”。

有人說，還有外來人口，還有三胎。

我覺得我們等著看數(shù)據(jù)，外來人口入駐平均要5-6年才有可能產(chǎn)生生育率，三胎的政策本身就不存在對出生率的幫扶，只是幫助原來有能力生三胎的人合法化。

如果你有關(guān)注教育市場，你們就會發(fā)現(xiàn)，這三年，有很多民辦學(xué)校退出了市場，或者轉(zhuǎn)為公辦院校。民轉(zhuǎn)公的背后，不是愛的升華，而是民辦教育的生源已經(jīng)讓經(jīng)營無以為繼，這部分的影響，也是因為公辦教育的不斷加注。

但加注的背后，則是將教育的人口風(fēng)險，也同步吸收了。今年7月，2019-2020的出生率下滑，就會首先反應(yīng)在幼兒園上面。

我可以肯定，公立園的招生，會很困難。曾經(jīng)要找關(guān)系進去的公立園，可能連老師都會有對應(yīng)的招生指標(biāo)。這種情況會到2025年達到峰值，隨著公立園的內(nèi)卷，私立幼兒園將全面退出市場，或者加入公立陣營。

而小學(xué)生源的消失，最早的一批會在2025年出現(xiàn)，2028達成峰值。如果是民辦教育投資人，這兩年是最后的資產(chǎn)處理窗口期，要么則選擇轉(zhuǎn)型。

人口影響生源，生源影響學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房的窗口期也不長了。在不考慮教育政策的變動下，頭部的學(xué)區(qū)房仍然可以因為稀缺可以穩(wěn)住地位，這和房產(chǎn)的邏輯一樣，頭部的通過掠奪下一梯隊的來維持資產(chǎn)價值。但第二梯隊的學(xué)區(qū)房，就會因為生源的擠壓，出現(xiàn)招生難的問題。

很快就會調(diào)整入學(xué)政策，減少與房產(chǎn)的綁定。而入住率過低的板塊，學(xué)校也有可能面臨“關(guān)?！钡目赡苄裕蛘呤恰昂喜ⅰ钡倪壿?，最終還會影響到“教育賽道”的上岸人員。

市場變了，邏輯也要變化。

學(xué)區(qū)房的命數(shù)，也就這三年了。

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