2023年1-4月房企銷售數(shù)據(jù)曝光，前往中指云查看→

近期，有投資人反映，中融信托旗下計(jì)劃總規(guī)模13.5億元的驥業(yè)127號(hào)項(xiàng)目仍有7840萬元未兌付，但項(xiàng)目的抵押物已被解押。

(資料圖片僅供參考)

驥業(yè)127號(hào)項(xiàng)目投資標(biāo)的為桐鄉(xiāng)市佳源瓏府項(xiàng)目，其設(shè)立的項(xiàng)目公司為桐鄉(xiāng)市同源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“桐鄉(xiāng)同源”或“項(xiàng)目公司”），由中融信托持股70%、浙江佳源申城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司持股30%（以下簡(jiǎn)稱“佳源申城”）。

此外，合同還約定，佳源創(chuàng)盛控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“佳源創(chuàng)盛”）及自然人沈玉興向中融信托提供最高額連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

圖片來源：天眼查

不過，近日這位浙江嘉興富豪實(shí)控的上市房企佳源國(guó)際控股（02768.HK）卻被香港法院強(qiáng)制清盤解散，這也是此輪房企債務(wù)爆雷中，第一家被判強(qiáng)制清盤的在港上市百?gòu)?qiáng)房企。

抵押物未經(jīng)投資人同意被解押，項(xiàng)目交易對(duì)手“雷聲陣陣”，中融信托在此過程中是否履行了受托人義務(wù)？

未經(jīng)投資人同意解押抵押物

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，驥業(yè)127號(hào)項(xiàng)目計(jì)劃總規(guī)模13.5億元，投資標(biāo)的為桐鄉(xiāng)市佳源瓏府項(xiàng)目，坐落于桐鄉(xiāng)市梧桐街道優(yōu)優(yōu)花園小區(qū)西側(cè)，西、北至項(xiàng)目抵押物地塊，該地塊由沈玉興實(shí)控的桐鄉(xiāng)市浚源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有（地塊編號(hào)為桐鄉(xiāng)市桐土儲(chǔ)[2019]17號(hào)）。

項(xiàng)目建設(shè)類型包括城鎮(zhèn)住宅用、配建人才公寓、幼兒園及車位，總建筑面積為15.73萬平方米，目前已竣工交付。據(jù)2022年第四季度定期管理報(bào)告，該項(xiàng)目開盤至今，項(xiàng)目已售貨值27.2億元，去化率約為99%。

盡管如此，但投資人洪生（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，截至4月21日，該信托計(jì)劃存續(xù)規(guī)模為7840萬元，其于2021年4月投資了300萬，截至目前其本金均未順利退出，同時(shí)，去年12月至今的利息也未如期兌付。

洪生認(rèn)為，佳源方面爆雷之后，中融信托存在的最大問題是，其作為受托人在未經(jīng)過全體投資人同意就將項(xiàng)目的抵押物解押，解押的消息他從季度管理報(bào)告才知曉。目前，驥業(yè)127號(hào)項(xiàng)目下并無抵押物。

在融資方已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，中融信托方未經(jīng)過全體投資人同意就將項(xiàng)目抵押物解押的行為是否存在問題？

對(duì)此，時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪了上海蘭迪律師事務(wù)所律師彭斯偉，他表示，原則上在信托法律關(guān)系項(xiàng)下，信托公司作為管理人有權(quán)依據(jù)信托合同對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理、處置。

“但仍需判斷信托公司實(shí)施該行為的合理性，如實(shí)施該行為的目的、是否以投資者利益為出發(fā)點(diǎn)等，若實(shí)施該行為不具備合理性且損害投資人利益，則信托公司可能因違反信義義務(wù)而承擔(dān)相關(guān)責(zé)任?！?/p>

4月20日，在產(chǎn)品到期的前一天，中融信托向投資人披露項(xiàng)目階段性說明表示，該信托計(jì)劃及全部存續(xù)信托單位自動(dòng)進(jìn)入延長(zhǎng)期。若佳源方面提供的還款方案最終實(shí)現(xiàn)，預(yù)計(jì)延期18個(gè)月內(nèi)完成剩余投資人全部本息兌付工作，延期后每三個(gè)月向投資人償付本金金額預(yù)計(jì)不低于20%，最后一個(gè)季度支付剩余信托利益。

但對(duì)于中融信托提出的每季度還款20%的計(jì)劃，洪生認(rèn)為，在無新增抵押物的情況下，如何保證佳源方面按時(shí)還款令人心存疑慮。

此外，洪生向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，中融信托一直堅(jiān)持按照成立先后順序來給客戶兌現(xiàn)本金和利息，不對(duì)客戶一視同仁按比例還款，以致后期未退出客戶陷入困境。

對(duì)此，中融信托相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向投資人解釋，稱該項(xiàng)目剩余規(guī)模不大，公司與佳源方面和政府溝通過，覺得有能力解決，但后期疫情影響了回款速度。同時(shí)，基于此前的先進(jìn)先出原則，在問題不大的情況下突然按比例還款，可能造成客戶恐慌，因此繼續(xù)沿用先進(jìn)先出的分配方式。

彭斯偉律師表示，通常情況下，在信托產(chǎn)品兌付時(shí)應(yīng)當(dāng)按照信托合同約定的兌付方式退本付息，但目前市場(chǎng)中大量信托產(chǎn)品存在結(jié)構(gòu)化安排，即設(shè)置優(yōu)先級(jí)、劣后級(jí)等，在該等模式下可能存在兌付本金及利息存在先后順序的情形。

后期客戶的問題一直未得到妥善解決。4月21日，中融信托定向信披稱，已向北京市長(zhǎng)安公證處申請(qǐng)執(zhí)行證書，并且公證處已出具《執(zhí)行證書》，現(xiàn)受托人隨時(shí)有權(quán)直接向人民法院申請(qǐng)對(duì)以上主體的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行。

同時(shí)，中融信托稱，截至4月21日，各主體均未能履約，保證人沈玉興、佳源創(chuàng)盛也未能履行連帶保證擔(dān)保責(zé)任，預(yù)計(jì)本信托計(jì)劃存續(xù)委托人的信托利益不能如期獲得足額分配。

對(duì)于旗下違約項(xiàng)目的進(jìn)展，中融信托4月17日曾向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，上述信托計(jì)劃均按照合同約定推進(jìn)，相關(guān)情況及進(jìn)展已定向信披給投資人。

就驥業(yè)127號(hào)項(xiàng)目的情況，時(shí)代財(cái)經(jīng)多次向中融信托提出采訪請(qǐng)求，以及致電該項(xiàng)目負(fù)責(zé)經(jīng)理，但截至發(fā)稿時(shí)間均未收到回復(fù)。

交易對(duì)手償付能力不足？

在驥業(yè)127號(hào)項(xiàng)目的推介材料中提到，該項(xiàng)目是通過設(shè)立項(xiàng)目公司，再由項(xiàng)目公司銷售回款，向中融信托分配利潤(rùn)的方式運(yùn)作。

圖片來源：受訪人提供

據(jù)驥業(yè)127號(hào)2022年第4季度管理報(bào)告，項(xiàng)目公司桐鄉(xiāng)同源注冊(cè)資本8億元，中融信托持股70%，佳源申城持股30%。截至2022年12月31日，桐鄉(xiāng)同源總資產(chǎn)12.73億元，總負(fù)債3.26億元。

時(shí)代財(cái)經(jīng)注意到，項(xiàng)目交易對(duì)手方目前的狀況并不好。

驥業(yè)127號(hào)項(xiàng)目合同約定，佳源創(chuàng)盛及自然人沈玉興向中融信托提供最高額連帶責(zé)任保證擔(dān)保。沈玉興于1995年創(chuàng)立中國(guó)佳源控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“佳源集團(tuán)”），佳源創(chuàng)盛為其成員。

佳源集團(tuán)旗下?lián)碛屑言磭?guó)際控股（02768.HK）、美麗生態(tài)（000010.SH）、西谷數(shù)字（836081.OC）、博源控股（BHL.AX）以及聯(lián)合錫礦（CSD.AX）多個(gè)上市平臺(tái)。

目前，佳源國(guó)際已停牌。5月5日，佳源國(guó)際公告，因香港高等法院頒令清盤，該公司股份及三只存續(xù)美元債將繼續(xù)暫停買賣。佳源國(guó)際也是此輪房企債務(wù)爆雷中，第一家被判強(qiáng)制清盤的在港上市百?gòu)?qiáng)房企。

而美麗生態(tài)由佳源創(chuàng)盛持股33.84%，處于虧損狀態(tài)，2022年凈利潤(rùn)虧損6.87億元，2023年一季度凈利潤(rùn)虧損3513萬元。

據(jù)中融信托定向信披顯示，截至2022年6月30日，佳源創(chuàng)盛總資產(chǎn)708.03億元，總負(fù)債467.75億元。天眼查顯示，該企業(yè)目前有被執(zhí)行人記錄7條，被執(zhí)行總金額15.28億元。

而沈玉興所持佳源創(chuàng)盛股權(quán)在2022年遭遇三次凍結(jié)，數(shù)額分別為1.07億元、37萬元和14.82億元。

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