《財(cái)經(jīng)》新媒體 宋金煜/文 潘西/編輯

(相關(guān)資料圖)

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，從全國(guó)層面對(duì)中介費(fèi)收取和支付方式等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)提出十大方面的監(jiān)管舉措。

《財(cái)經(jīng)》新媒體記者通過走訪和線上咨詢等方式發(fā)現(xiàn)，全國(guó)各地中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，部分中介機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢(shì)收取過高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)等問題。同時(shí)，市場(chǎng)中流行“全包”收費(fèi)模式，不僅包括傭金以及代辦手續(xù)費(fèi)，還包除稅費(fèi)外的所有過戶、貸款等費(fèi)用，但多數(shù)機(jī)構(gòu)無收費(fèi)明細(xì)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，進(jìn)入存量房時(shí)代，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)，就需要降低制度性交易成本，而此前部分中介利用信息不對(duì)稱，將非必要的收費(fèi)夾帶其中，造成居民額外的負(fù)擔(dān)。這次兩部門從全國(guó)層面，規(guī)范中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)，提出的分檔定價(jià)、雙邊收費(fèi)等新舉措為行業(yè)發(fā)展提供新思路，未來隨著行業(yè)服務(wù)和收費(fèi)更加透明化，中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)有望實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

自行定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一?雙邊收費(fèi)漸成趨勢(shì)

多年來，全國(guó)各地政府部門以及行業(yè)協(xié)會(huì)雖發(fā)布過各類加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理的文件，但對(duì)于房屋買賣代理收費(fèi)，一直交由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自行定價(jià)。

《財(cái)經(jīng)》新媒體記者通過走訪和線上咨詢等方式發(fā)現(xiàn)，不僅不同城市中介費(fèi)收取比例不同，同城不同品牌收費(fèi)比例也不同，而且支付方式有買方單邊支付，也有買賣雙方均需支付的情況。

在一線城市中，上海二手房中介費(fèi)收取比例最高，為房產(chǎn)成交價(jià)的3%，其次是北京2.7%，深圳、廣州普遍為2%，而這主要為頭部中介收取的比例。部分中小中介為了爭(zhēng)取客戶可以將中介費(fèi)比例降至1%。

以一套總價(jià)1000萬元的房源為例，在一線城市中介費(fèi)最高收取費(fèi)用為30萬元，而該筆收費(fèi)如都由購(gòu)房者全部承擔(dān)，確實(shí)會(huì)增加買房人的壓力。

值得注意的是，在此次《意見》中，兩部門明確提出，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低中介服務(wù)費(fèi)，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，并引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)費(fèi)用。

一位行業(yè)從業(yè)人員告訴記者，新政是為了行業(yè)更健康更規(guī)范地發(fā)展，但由于新房市場(chǎng)出現(xiàn)變化，二手房中介費(fèi)又是中介公司的主要收入來源，未來或?qū)?duì)行業(yè)以及相關(guān)企業(yè)形成較大影響。

據(jù)了解，目前除深圳外，上海、廣州等地均已實(shí)現(xiàn)雙邊收取中介費(fèi)，北京除市區(qū)外的周邊區(qū)域今年開始逐漸實(shí)行雙邊收費(fèi)模式。

“此消息傳言已久，最終落地的政策并沒有對(duì)費(fèi)率進(jìn)行直接管制，兼顧了健康發(fā)展與底線管理，分檔定價(jià)、雙邊收費(fèi)等為中介這種復(fù)雜行業(yè)的發(fā)展提供了新思路，或?qū)?dòng)行業(yè)新格局形成?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示。

行業(yè)亂象亟需整治 新政出臺(tái)有待細(xì)則

相比高中介費(fèi)的擔(dān)憂，不少消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)則是中介機(jī)構(gòu)能否提供等價(jià)服務(wù)、收費(fèi)項(xiàng)目是否明晰等。

記者注意到，二手房交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，除買賣雙方通過撮合達(dá)成協(xié)議外，還需要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、物業(yè)費(fèi)、戶口、資金賬戶等諸多細(xì)節(jié)問題，且交易過程中除總房款外，還需繳納契稅、個(gè)稅、印花稅、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)甚至公證費(fèi)等多種費(fèi)用，而這也成為不少中介機(jī)構(gòu)能夠收取較高中介費(fèi)的支撐。

事實(shí)上，在中介行業(yè)中流行“全包”收費(fèi)模式，即不僅包括買賣房屋的傭金、代辦各類手續(xù)，還包括除了稅費(fèi)以外的過戶、評(píng)估、貸款所有費(fèi)用。多數(shù)中介告訴記者，這其實(shí)能為購(gòu)房者省下幾千元的費(fèi)用。不過，當(dāng)記者咨詢是否有中介費(fèi)項(xiàng)目明細(xì)時(shí)，多數(shù)中介卻稱沒有。

一位中介人士向記者透露，其實(shí)房產(chǎn)過戶除了稅以外的費(fèi)用并不高，測(cè)繪和交易費(fèi)普遍每平米幾元，工本費(fèi)、登記費(fèi)等百元左右水平，銀行辦理按揭貸款并不收服務(wù)費(fèi)，也沒有評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)，公積金貸款則也取消了評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)，產(chǎn)生的費(fèi)用主要在于解決購(gòu)房者的個(gè)人征信、銀行流水問題或者找第三方評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估上面的操作。

雖然不少中介機(jī)構(gòu)服務(wù)收費(fèi)并不清晰，但多數(shù)機(jī)構(gòu)稱可拆分辦理房產(chǎn)中介服務(wù)收取費(fèi)用。其中，我愛我家等中介機(jī)構(gòu)稱，在北京客戶若只辦理過戶、按揭等手續(xù)僅收1%的中介費(fèi)，但前提是系統(tǒng)里錄入了交易房源。

在此次新政中，就有涉及信息透明等問題。《意見》要求，嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)，收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

記者從北京中介協(xié)會(huì)和中介機(jī)構(gòu)等處獲悉，目前協(xié)會(huì)方面正在研究《意見》內(nèi)容，中介機(jī)構(gòu)方面則在等相關(guān)細(xì)節(jié)推出。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，此前部分中介利用信息不對(duì)稱等，將非必要的收費(fèi)夾帶其中未明碼標(biāo)價(jià)，如收取過橋融資、按揭費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等，對(duì)居民造成額外的負(fù)擔(dān)。此次新政首次明確了延伸服務(wù)，這是重大變化，基本服務(wù)的費(fèi)用是用戶必須承擔(dān)的，而額外的服務(wù)不可捆綁收費(fèi)，也不能利用信息優(yōu)勢(shì)去獲取。未來，多地或?qū)⒊雠_(tái)相關(guān)細(xì)則，降低不動(dòng)產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過程中的各種非必要成本，服務(wù)和收費(fèi)更加透明化，促進(jìn)中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

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