作者：子非魚

(資料圖片)

01 |一線城市二手房掛牌量創(chuàng)新高

對于以存量房為主導的一線城市來說，二手房冷暖才是決定樓市冷暖的關(guān)鍵。

在之前的文章中，本號已經(jīng)分析過，北上廣深四大一線城市4月份二手房成交量已經(jīng)集體轉(zhuǎn)向，其中北京二手房成交量環(huán)比跌幅最大，達到了40.5%，上海環(huán)比下跌26%，廣州環(huán)比下跌14.36%，深圳環(huán)比下跌24%。

但最新傳來的數(shù)據(jù)顯示，一線城市不僅二手房成交量轉(zhuǎn)弱，伴隨著的還有二手房掛牌量激增。

換句話說，北上廣深四大一線城市的二手房掛牌量，也集體創(chuàng)下了新高。

深圳方面，財新網(wǎng)披露：

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，5月8日至5月14日，全市在售二手房有效房源52397套，創(chuàng)下近1年來新高。這一數(shù)據(jù)，一月底的時候還不到3.5萬套。

上海方面，上觀新聞披露，根據(jù)中原和鏈家的數(shù)據(jù)，上海二手房掛牌量在20萬套左右，比往年有所增加。

21世紀經(jīng)濟報道，也披露上海二手房掛牌量在上升。

廣州方面，廣州PLUS披露，前陣子，鏈家上廣州二手房的掛牌量一度突破14萬套。即便之后清理了不少三證不齊的房源，目前掛牌量也依然超13萬套。

北京方面，二手房掛牌量自去年11月份就突破了10萬套，此后維持高位掛牌。根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道披露，麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京二手房掛牌量環(huán)比上月增加4.5%。

02 |議價空間將擴大

一邊是二手房需求在縮減，一邊是掛牌量在創(chuàng)新高，是什么造成的，又會帶來什么影響？

造成的原因，其實我已經(jīng)解釋過很多遍。

一方面，在一季度壓抑的需求被集中釋放后，消耗得差不多，與此同時，收入和就業(yè)尚未復蘇，新的需求尚未形成，產(chǎn)生了需求空檔。

另一方面，宏觀數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)的結(jié)果沒有達到投資客的心理預期，這讓很多人在年初的盲目樂觀心情瞬間遭受了打擊，收縮了投資戰(zhàn)略。

同時，很多理性的投資客，在一季度其實就在不斷掛牌，試圖利用這一波行情成功實現(xiàn)脫身，因為數(shù)據(jù)顯示，一季度中心城市的掛牌量就已經(jīng)在不斷創(chuàng)新高。

如今預期和信心再度轉(zhuǎn)弱，炒房客離場的訴求會更加強烈。

一方面是需求斷檔，另一方面炒作冷場，才有了熱點城市新房與二手房集體轉(zhuǎn)向的局面。

那么，二手房需求縮水與掛牌量創(chuàng)新高，會帶來什么影響？

直接影響，是會增加議價空間。說白了，會增加房價下行壓力。

這是顯而易見的。

表面上看，北上廣深高企的房價背后，都是富豪在支撐，但實際上，支撐北上廣深樓市的主力不是富豪，而是中產(chǎn)階層。

富豪負責炒作，但最終需要中產(chǎn)階層來接盤，才能實現(xiàn)閉環(huán)。

但現(xiàn)在收入和就業(yè)沒有復蘇的背景下，一方面中產(chǎn)的收入也遭遇著巨大的不確定性，去年開啟的裁員潮、降薪水潮，到今年并未結(jié)束。

對未來的不安全感，讓很多背負著房貸壓力的中產(chǎn)一族正在抓緊時間提前還貸。

最有力的佐證數(shù)據(jù)就是央行不久前公布的4月份房貸數(shù)據(jù)，不僅增量下降，而且是負增長。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

一般來說，房貸增量基本不可能為負數(shù)。因為市場行情那么再差，也會有成交，只要有成交，就會有房貸增加。

但事實擺在眼前。而且，與此同時，我們的存款也在4月份出現(xiàn)了下降。存款去年以來一直在飆漲，4月份出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折。

本來以為存款拿出來，是去買房的。但結(jié)果發(fā)現(xiàn)，存款減少之下，反映消費的CPI繼續(xù)走弱，房貸反而負增長。只能說明，錢拿出來有相當一部分是用于提前還貸了。

在這種背景下，必須降價，才能激活市場的流動性。

房地產(chǎn)市場最怕的不是降價，而是失去流動性。

沒有流動性，開發(fā)商回不了款，地方城市也會減少稅收收入。而且，為了絞盡腦汁阻擋房價下跌，會想盡辦法出臺各種修修補補的工作，不但對市場干預太大，阻擋了市場的自主發(fā)展，削弱了市場的積極性，對于市政府本身的工作人員，也會疲于奔命。

而接受現(xiàn)實，接受降價，盡管在冷卻的市場環(huán)境下，不一定能增加多少成交，但至少不會是互相僵持的僵局。

樓市最怕的就是陷入僵局。

事實上，從諸葛找房披露的數(shù)據(jù)來看，包括北上廣深在內(nèi)的諸多熱點城市，當下掛牌的二手房成交量中，80%以上都在降價。

諸葛找房披露的數(shù)據(jù)顯示，4月份熱點城市二手房調(diào)價房源中，降價比例比3月份進一步擴大，達到了86.3%。

降價面積在擴大，但成交量還是在下跌，為何？

只有一個合理解釋，就是降價幅度不夠大。1000萬降到950萬，看似降價，但有什么用？

03 |新一輪擠泡沫大幕拉開

北上廣深面臨的不僅是成交量縮水，還有人口問題。

2022年北上廣深港人口集體出現(xiàn)了下降。

2022年上海人口減少了13.54萬人，不僅是一線城市中人口減少最多的城市，也是全國之最。

北京去年減少了4.3萬人，深圳減少了1.98萬人，廣州減少了7.65萬人。香港減少了6.83萬人。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

當然，深圳、廣州的人口減少是去年疫情期間人口回流帶來的偶然性。

但是高房價的擠出效應也在顯現(xiàn)。深圳、廣州人口在2023年肯定會回歸正增長，但增量幾乎不可能再像以前一樣動輒幾十萬。

從2021年開始，中國的人口格局已經(jīng)生變。2021年是口罩三年期間影響最小的一年。

在這樣一個影響最小的一年中，中國的人口增量主陣地已經(jīng)從一線變成了二線省會城市。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

上圖是過去兩年的人口變化情況。

2021年，當杭州、成都、西安仍有二十多萬人口增量，武漢實際增量也在20萬以上，長沙增量逼近20萬時，上海只增加了1萬，北京減少了0.4萬，深圳、廣州也從之前動輒五六十萬人口增量直接跳水至幾萬。

所以說，導致這種局面，誘因可能是疫情，但疫情也只是加速了周期，并不是決定性因素。根本因素還是城市自身發(fā)展的結(jié)果。

人口流入量減少，乃至負增長，意味著增量需求見頂。

種種利空因素疊加在一起，高房價的中心城市，擺在面前的似乎只有一條路可選，擠泡沫，調(diào)整房價。

不然就會陷入僵局，把自己的路越走越窄。

至于發(fā)布救市措施，是不會管用的。去年以來浩浩蕩蕩的托底樓市行動，已經(jīng)告訴我們，沒有收入和就業(yè)預期的托底，沒有多大用處。

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