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5月22日，昔日千億房企“西南王”金科股份(000656)被債權(quán)人申請(qǐng)重整。

(資料圖片僅供參考)

22日晚的公告顯示，金科收到了端恒建筑發(fā)來(lái)的《告知函》，函中指出，端恒建筑合計(jì)持有金科作為承兌人的商業(yè)承兌匯票2791.55萬(wàn)元，經(jīng)多次催收后，金科均未予以承兌兌付。

端恒建筑認(rèn)為，雖然金科不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力，但作為上市公司，金科仍有一定的重整價(jià)值，為保障其合法權(quán)益，端恒建筑決定向五中院申請(qǐng)對(duì)金科進(jìn)行重整。

金科或?qū)⒂瓉?lái)重整時(shí)刻

對(duì)此，金科股份表示，重整不同于破產(chǎn)清算，將積極支持配合重整相關(guān)工作，各方相向而行，盡快推動(dòng)，既化解公司存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也保護(hù)全體債權(quán)人和出資人的合法權(quán)益。

但同時(shí)金科也表示，目前公司是否進(jìn)入重整程序存在重大不確定性，公司股票可能被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示，也可能面臨終止上市風(fēng)險(xiǎn)。

截至今日收盤，金科股份報(bào)1.07元/股，跌幅達(dá)4.46%。

據(jù)此前報(bào)道，2022年12月30日，金科一只存續(xù)規(guī)模為3.25億美元、票息6.85%的美元債構(gòu)成境外債務(wù)違約，也宣布了企業(yè)的正式爆雷。2023年2月，“20金科地產(chǎn)MTN002”未按時(shí)并足額兌付本息共計(jì)5138萬(wàn)元，金科境內(nèi)債務(wù)也違約了。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，當(dāng)企業(yè)無(wú)法按期償還債務(wù)時(shí)，債務(wù)雙方可以協(xié)商進(jìn)行債務(wù)重組，一方面幫助債務(wù)人緩解償債壓力，另一方面，債權(quán)人也能在最大程度上減少損失。而在實(shí)踐中，企業(yè)多采用兩到三種方案的混合重組形式。

實(shí)控人黃紅云也在同日進(jìn)行的公司2022年度股東大會(huì)投資者、媒體交流會(huì)上表示：“不管是引進(jìn)國(guó)有企業(yè)戰(zhàn)略投資人成為公司大股東及重要股東，還是債務(wù)重組重整，任何有利于公司化解流動(dòng)性困境、回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的工作我都會(huì)全力支持?！?/p>

他透露，公司正在采取積極有效的措施切實(shí)開(kāi)展引進(jìn)戰(zhàn)略投資人的工作，此項(xiàng)工作進(jìn)展順利，也得到了重慶市委、市政府及各級(jí)部門的大力支持。

在被申請(qǐng)重整后，金科股份的大股東金科控股進(jìn)行出手增持。增持計(jì)劃顯示，金科投資控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司擬增持金額合計(jì)不低于5000萬(wàn)元，且不超過(guò)1億元，增持價(jià)格為不高于1.5元/股。

以“時(shí)間換空間”

2021年以來(lái)的地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了深度調(diào)整期，部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性困難，從而爆發(fā)了密集性的債務(wù)違約。與此同時(shí)，許多房企也開(kāi)始積極自救。

劉水指出，具體來(lái)看，出險(xiǎn)房企主要通過(guò)債務(wù)展期、以資抵債和債轉(zhuǎn)股的形式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組，另外，部分企業(yè)通過(guò)逆向混改等形式化解風(fēng)險(xiǎn)。

出險(xiǎn)房企采用最多的債務(wù)重組方案即為債務(wù)展期，通過(guò)對(duì)還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進(jìn)行調(diào)整，延長(zhǎng)償還時(shí)間。2021年以來(lái)，恒大、中國(guó)奧園、融創(chuàng)、龍光等多家企業(yè)提出債務(wù)展期方案，延長(zhǎng)償還時(shí)間。

部分房企通過(guò)以資產(chǎn)清償債務(wù)，但此種形式通常與債務(wù)展期相結(jié)合，即以部分現(xiàn)金償付債務(wù)，剩余債務(wù)進(jìn)行展期。從目前房企做法來(lái)看，陽(yáng)光城(000671)、富力等房企均給予一定比例的現(xiàn)金償還疊加剩余債務(wù)展期的做法。部分房企也通過(guò)實(shí)物資產(chǎn)包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等進(jìn)行償債。

債轉(zhuǎn)股目前也有部分房企采用，如華夏幸福(600340)通過(guò)以下屬公司股權(quán)搭建的“幸福精選平臺(tái)”和“幸福優(yōu)選平臺(tái)”股權(quán)的方式，抵償債務(wù)金額。此外，融創(chuàng)、恒大也提出債轉(zhuǎn)股的重組方案。

逆向混改是另一類化解房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要形式，主要包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股等形式，通過(guò)引入資金實(shí)力更強(qiáng)的國(guó)企股東，加大對(duì)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的支持或依托股東背景為公司再融資增信，化解公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。華南城引入特區(qū)建發(fā)集團(tuán)，建業(yè)地產(chǎn)則引入河南同晟置業(yè)有限公司。

劉水表示，債務(wù)重組是以“時(shí)間換空間”，對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，獲取寶貴時(shí)間后，仍需盡快恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，改善經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，回歸正軌。

救不回的暴雷房企？

歷經(jīng)“雷霆手段”調(diào)整，高杠桿型房企爆發(fā)的流動(dòng)性危機(jī)席卷行業(yè)。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2020年1月-2023年4月，債務(wù)違約房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。

當(dāng)時(shí)，許多業(yè)內(nèi)人士建議大部分開(kāi)發(fā)商的最好打算應(yīng)是放棄外部救助的幻想，唯有自救可能更符合實(shí)際。這樣企業(yè)才可能活下去，不被破產(chǎn)清算。但歷經(jīng)兩三年積極奔走自救，不少房企的債務(wù)狀況卻仍在惡化，在抵御退市之戰(zhàn)中節(jié)節(jié)潰敗。

目前已有ST陽(yáng)光城、ST泰禾、ST美置、ST粵泰、*ST宋都、*ST海投等多家房企拉響退市警報(bào)，截至今日收盤，其股票價(jià)格均低于1元。

而*ST中天、*ST藍(lán)光因連續(xù)20個(gè)交易日的每日收盤價(jià)均低于1元，觸及“1元退市”的規(guī)定，目前已收到交易所擬決定退市前的事先告知書。

在港股市場(chǎng)，除已被強(qiáng)制退市的新力控股、被香港高等法院頒令清盤令的佳源國(guó)際，包括恒大、世茂、祥生等超20家房企仍處于停牌狀態(tài)。若在規(guī)定期限內(nèi)未能滿足復(fù)牌條件，其也難逃被強(qiáng)制退市的結(jié)局。

以中國(guó)奧園實(shí)控人郭梓文的自救實(shí)錄為例，自2021年官宣違約后，郭氏兄弟同時(shí)啟動(dòng)全面?zhèn)鶆?wù)重組，投入化債工作，也進(jìn)行了出售資產(chǎn)、項(xiàng)目戰(zhàn)略合作、引入戰(zhàn)投等系列化債動(dòng)作。

中國(guó)奧園實(shí)控人在該公司出險(xiǎn)之后通過(guò)多次配股補(bǔ)充流動(dòng)性，比如郭梓文于2021年底曾完成1.62億股的股份認(rèn)購(gòu)。

奧園也通過(guò)多次出售資產(chǎn)回籠自救，補(bǔ)充流動(dòng)性，包括以約10.7億人民幣的價(jià)格出售加拿大多處資產(chǎn)；出售澳大利亞兩家附屬公司股權(quán)回籠資金5.68億港元；出售珠海奧園華富置業(yè)有限公司的60%股權(quán)；以2.56億港元折售奧園健康29.9%股權(quán)予南奧橋基金等。

5月12日，中國(guó)奧園發(fā)布公告稱，公司已與買方Macdonald?Communities?Limited訂立協(xié)議，出售加拿大資產(chǎn)，現(xiàn)金總代價(jià)5030萬(wàn)加元（相當(dāng)于約2.99億港元）。

但現(xiàn)實(shí)卻是，兩年自救至今，中國(guó)奧園已停牌一年有余，按照18個(gè)月停牌期計(jì)算，距離9月30日除牌預(yù)警不到4個(gè)月。2021年中報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其總資產(chǎn)規(guī)模為3161.55億元，總負(fù)債為2628億元。

對(duì)于已經(jīng)暴雷的房企而言，銷售面的回暖其實(shí)收效甚微，更難過(guò)的是，融資的“政策春風(fēng)”也并未輕撫出險(xiǎn)房企，這無(wú)疑將暴雷房企的兩條“輸血管道”都堵死了。

數(shù)據(jù)顯示，2022年下半年以來(lái)，房企融資環(huán)境得到適度改善，?紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”，但從54家重點(diǎn)樣本上市房企的財(cái)務(wù)情況來(lái)看，87%房企所持有現(xiàn)金同比下降，房企融資環(huán)境整體遇冷，大多數(shù)房企的再融資情況不容樂(lè)觀。

對(duì)于這樣的局面，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，這些出險(xiǎn)房企顯然已經(jīng)無(wú)力采取重組、回購(gòu)等措施重振股價(jià)，短期內(nèi)也無(wú)法通過(guò)恢復(fù)經(jīng)營(yíng)來(lái)提振市場(chǎng)信心，只能被動(dòng)等待退市。退市會(huì)讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)條件更加惡化、恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)更加困難。如果企業(yè)選擇不躺平，積極自救，對(duì)推動(dòng)債務(wù)重組和恢復(fù)經(jīng)營(yíng)仍有助力。

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