房企銷售業(yè)績(jī)、房企拿地、房企融資等數(shù)據(jù)，前往中指云查看→

6年前，萬(wàn)科以551億元拿下廣信資產(chǎn)包，這被萬(wàn)科創(chuàng)始人王石視為“自己告別萬(wàn)科的大禮包”。如今，這個(gè)大禮包已成為萬(wàn)科久拆未解的“大包袱”。

近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布了今年第二批集中供地名單，萬(wàn)科廣信資產(chǎn)包中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊均在其中。目前，該兩宗地塊已掛牌，合計(jì)起拍總價(jià)約34億元，樓面價(jià)分別為2.6萬(wàn)元/平方米、2.3萬(wàn)元/平方米。

(資料圖片僅供參考)

“資產(chǎn)盤(pán)活方式有兩種，一種是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)；一種是只做土地一級(jí)整理，二級(jí)土地開(kāi)發(fā)交由其他企業(yè)來(lái)做，這次掛牌的兩宗地塊就是第二種盤(pán)活方式。不是說(shuō)萬(wàn)科擁有資產(chǎn)包的股權(quán)債權(quán)就一定會(huì)做二級(jí)土地開(kāi)發(fā)，這也是萬(wàn)科與當(dāng)?shù)卣疁贤ㄖ蟮慕Y(jié)果?！币晃唤咏鼜V信資產(chǎn)包的人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

據(jù)該人士透露，這兩宗地塊出讓后，按照政策規(guī)定，萬(wàn)科還將收到一筆土地出讓返還金。

這則供地公告亦將廣信資產(chǎn)包的拆解問(wèn)題再度推至焦點(diǎn)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，萬(wàn)科廣信資產(chǎn)包中計(jì)容開(kāi)工面積45.18萬(wàn)平方米，計(jì)容竣工面積僅1.98萬(wàn)平方米，整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃計(jì)容建筑面積達(dá)211萬(wàn)平方米。

6年時(shí)間，廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目整體竣工進(jìn)度不足1%。萬(wàn)科在這個(gè)資產(chǎn)包上已經(jīng)積壓了太多資金，投入了太多精力。

“廣信資產(chǎn)包目前還在持續(xù)盤(pán)活，過(guò)程中涉及不良資產(chǎn)、土地整理等問(wèn)題已經(jīng)逐步清晰明朗，整體進(jìn)度還是正常的?！鼻笆鼋咏鼜V信資產(chǎn)包人士回復(fù)道。

鯨吞551億元資產(chǎn)包

2017年6月29日，在王石退休的那一場(chǎng)股東大會(huì)前，萬(wàn)科廣州公司拿下巨無(wú)霸打包地塊——廣信資產(chǎn)包，包含廣東國(guó)際信托投資公司屬下房地產(chǎn)公司股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

該資產(chǎn)包當(dāng)時(shí)起拍價(jià)高達(dá)446.8億元，共吸引了中海、碧桂園、保利、越秀、信達(dá)、萬(wàn)科、華發(fā)和華潤(rùn)等8家房企激烈角逐，最終萬(wàn)科以551億元總價(jià)拿下。

這個(gè)資產(chǎn)包的核心資產(chǎn)是廣州市核心區(qū)域的16宗可開(kāi)發(fā)用地，這些地塊剩余權(quán)益可開(kāi)發(fā)建筑面積約211萬(wàn)平方米，主要位于花地灣板塊、白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈、東山百貨大樓一帶、文德路項(xiàng)目、越秀區(qū)東華西路、榮華南項(xiàng)目、浣花路爛尾樓等，位置相當(dāng)優(yōu)越。

在當(dāng)時(shí)很多企業(yè)看來(lái)，拿下這個(gè)資產(chǎn)包意味著擁有了一線城市超200萬(wàn)平方米土地，是一個(gè)巨大的誘惑。但難點(diǎn)在于，要將資產(chǎn)包中涉及20余年的歷史債權(quán)問(wèn)題成功清理掉，才能順利將土地變現(xiàn)。

“廣信資產(chǎn)包中光是應(yīng)繳土地增值稅就高達(dá)315億元，資產(chǎn)包背后所隱藏的錯(cuò)綜復(fù)雜的歷史遺留問(wèn)題、債務(wù)債權(quán)糾紛及城市更新問(wèn)題，牽涉政府、經(jīng)營(yíng)方、物權(quán)方、拆遷主體、債權(quán)方等多方主體，處置難度不亞于廣州舊改?！睆V州一位房企人士稱。

因?yàn)橘Y產(chǎn)包過(guò)大且處置不同于以往開(kāi)發(fā)思路，萬(wàn)科專門(mén)成立了廣州萬(wàn)溪公司負(fù)責(zé)廣信資產(chǎn)包，這一公司獨(dú)立于廣州萬(wàn)科體系。

廣州萬(wàn)溪公司董事長(zhǎng)是“老將”王文金，其自1993年進(jìn)入萬(wàn)科，主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)方面工作，2007年10月出任萬(wàn)科執(zhí)行副總裁。2020年，他主動(dòng)辭任萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，2021年3月正式任職廣州萬(wàn)溪公司董事長(zhǎng)。

讓前任首席財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人處理廣信資產(chǎn)包中復(fù)雜的股權(quán)債權(quán)關(guān)系，可見(jiàn)萬(wàn)科對(duì)該資產(chǎn)包之重視。

但此后幾年，萬(wàn)科的廣信資產(chǎn)包拆解動(dòng)作未見(jiàn)實(shí)質(zhì)進(jìn)展。萬(wàn)科財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年廣信資產(chǎn)包中計(jì)劃開(kāi)工計(jì)容面積12萬(wàn)平方米，2019年計(jì)劃開(kāi)工計(jì)容面積17.4萬(wàn)平方米，但實(shí)際并無(wú)開(kāi)工。

2019年2月，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在萬(wàn)科2019年目標(biāo)及行動(dòng)溝通會(huì)上表示：“除了不良資產(chǎn)，我們找不到一個(gè)和房產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)”。

但做不良資產(chǎn)包生意難度也很大，萬(wàn)科的舊改經(jīng)驗(yàn)并不算豐富。

房企銷售業(yè)績(jī)、房企拿地、房企融資等數(shù)據(jù)，前往中指云查看→

大禮包變大包袱？

2020年6月，萬(wàn)科為廣信資產(chǎn)包拉來(lái)戰(zhàn)略投資者。

據(jù)萬(wàn)科公告，將廣州萬(wàn)溪公司50%股權(quán)以70.4億元轉(zhuǎn)讓給7家公司組成的聯(lián)合戰(zhàn)投，同時(shí)收回前期向廣州萬(wàn)溪或廣信資產(chǎn)包提供的320億元股東投入，共計(jì)可收回390.4億元資金。

這個(gè)聯(lián)合戰(zhàn)投是以中國(guó)信達(dá)為首的7家公司委托中信信托發(fā)起的“中信信托·廣州萬(wàn)溪股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”。7家戰(zhàn)投中，沒(méi)有一家房企。

對(duì)此，郁亮曾解釋道：“如果所有麻煩都通過(guò)別人去解決，能力就不在我們身上，我們一定要堅(jiān)持自己來(lái)做，哪怕是引進(jìn)各類合作方后，操盤(pán)的仍然還是我們的團(tuán)隊(duì)。”

這些新戰(zhàn)投提出的要求是：萬(wàn)科需確保自合作協(xié)議簽訂之日起滿五年內(nèi)，取得廣信資產(chǎn)包內(nèi)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的不少于210.98萬(wàn)平方米權(quán)益計(jì)容建筑面積的批復(fù)文件。

現(xiàn)在，距離這個(gè)對(duì)賭協(xié)議的兌現(xiàn)還有兩年時(shí)間。

若對(duì)賭不能兌現(xiàn)，按照協(xié)議，萬(wàn)科面臨兩個(gè)選擇：1.回購(gòu)新股東持有的廣州萬(wàn)溪股權(quán)并承接其對(duì)廣州萬(wàn)溪的債權(quán)，回購(gòu)比例不低于新股東總持股比例的50%；2.給予新股東權(quán)利，允許其在60個(gè)工作日內(nèi)自行尋找非關(guān)聯(lián)第三方，收購(gòu)新股東所持有的廣州萬(wàn)溪股權(quán)及債權(quán)，并同意共同出售廣州萬(wàn)科持有的廣州萬(wàn)溪公司股權(quán)及債權(quán)。

在公開(kāi)場(chǎng)合，萬(wàn)科鮮少提及廣信資產(chǎn)包。在其財(cái)報(bào)中，廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目也被放在了廣州區(qū)域項(xiàng)目最后一列，具體披露為：

2019年，計(jì)劃開(kāi)工計(jì)容面積17.4萬(wàn)平方米，實(shí)際并無(wú)開(kāi)工；2020年，計(jì)劃開(kāi)工面積同樣為17.4萬(wàn)平方米，最終開(kāi)工面積為2.24萬(wàn)平方米，完成開(kāi)工率不足13%。

“這個(gè)進(jìn)度和我們投標(biāo)時(shí)候的預(yù)期是有差距的?！比f(wàn)科總裁祝九勝在2020年股東大會(huì)上曾表示。

2021年，廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目開(kāi)工進(jìn)度開(kāi)始加快，計(jì)劃開(kāi)工計(jì)容面積45.68萬(wàn)平方米，實(shí)際開(kāi)工面積29.46萬(wàn)平方米，但仍未有竣工面積；2022年，計(jì)容開(kāi)工面積45.18萬(wàn)平方米，并首次有了竣工面積1.98萬(wàn)平方米。

今年是萬(wàn)科“解包”以來(lái)最快的一年。2023年，廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工計(jì)容面積32.61萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工計(jì)容面積21.41萬(wàn)平方米。

從廣信資產(chǎn)包中拆解出的具體項(xiàng)目來(lái)看，萬(wàn)科在前5年僅轉(zhuǎn)化了兩個(gè)項(xiàng)目，分別是萬(wàn)科喜悅里、萬(wàn)科金域曦府；2023年準(zhǔn)備推出4個(gè)項(xiàng)目，分別是荔灣的萬(wàn)匯天地臻園、萬(wàn)匯天地朗庭，越秀的萬(wàn)科璟秀府，白云的萬(wàn)科璟云府。

此次掛牌的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊位于廣州荔灣區(qū)花地灣，靠近萬(wàn)科金域曦府、萬(wàn)匯天地瑧園和朗庭項(xiàng)目。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，此次廣信資產(chǎn)包的兩宗地塊被廣州市土地收儲(chǔ)中心擺上貨架，不排除這兩宗地因?yàn)殚L(zhǎng)期不開(kāi)發(fā)違約并被政府強(qiáng)制收回的因素。

為加快“解包”進(jìn)度，萬(wàn)科還拉來(lái)了銀行財(cái)團(tuán)的資助。

據(jù)4月份《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》報(bào)道，郵儲(chǔ)銀行深圳分行在了解到廣州萬(wàn)溪并購(gòu)廣信資產(chǎn)包融資需求后積極響應(yīng)，總分支成立項(xiàng)目工作小組，超客戶預(yù)期完成業(yè)務(wù)審批。郵儲(chǔ)銀行深圳分行最終以并購(gòu)銀團(tuán)形式參與該項(xiàng)目，收購(gòu)形式為受讓現(xiàn)有股權(quán)及承接債務(wù)式并購(gòu)，并購(gòu)交易總價(jià)超500億元。

回望過(guò)去6年，萬(wàn)科耗資551億元拿下的廣信資產(chǎn)包究竟是“大禮包”還是“大包袱”，或許有了答案。

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