新城天津項目信托違約？“沒有具體到期日，不屬于展期違約”

繼去年旭輝天津項目被傳非標債務(wù)違約后，又一家“民企示范生”的天津項目被卷入流言。

近期，新城在天津的項目發(fā)布了《長安權(quán)新城天津武清項目股權(quán)投資集合資金信托計劃延期公告》。

這則公告很快被外界解釋為“信托展期”，如果這個解釋成立，那么將意味著新城也將步入違約邊緣。

(資料圖)

對此新城回應(yīng)稱，這份信托計劃并沒有明確的到期時間，信托方發(fā)布的公告也只是針對預(yù)計時間的延期，不屬于展期。

不過盡管還未出險，但這份公告確實透露出了新城的艱難。在這樣的市場環(huán)境下，找到生存下去的方法，可能遠比信托違不違約更重要。

困在天津？

根據(jù)長安國際信托發(fā)布的公告，由于受到房地產(chǎn)市場環(huán)境、新冠疫情反復(fù)等影響，導(dǎo)致標的項目銷售進度未達預(yù)期，影響信托計劃正常退出。

根據(jù)信托合同規(guī)定：信托單位期限屆滿時，信托財產(chǎn)有任何應(yīng)收未收款項或有任何信托財產(chǎn)未能變現(xiàn)的，信托單位延期至受托人收到全部應(yīng)收未收款項或信托財產(chǎn)全部變現(xiàn)之日止。

這一則延期公告讓外界認為，新城的信托計劃違約。

針對這部分信托計劃的延期，新城的項目公司也在6月6日發(fā)布澄清公告，該筆信托計劃為股權(quán)投資信托，依據(jù)信托合同設(shè)置了預(yù)計退出時間，無實際到期日。

所謂延期公告，是受托人針對預(yù)計退出時間發(fā)出的合規(guī)公告，不屬于任何債務(wù)融資的展期或違約。

據(jù)了解，標的項目整盤剩余貨值30億，股權(quán)信托計劃初始募集9.7億元，已分配資金4.2億元。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》獲得的一份《長安權(quán)-新城天津武清項目股權(quán)投資集合資金信托計劃》顯示，該筆信托為股權(quán)投資，預(yù)計收益為8%，起投為100萬元。

而標的項目為天津新城璽樾春秋，均價在2.4萬元/平方米左右，價格在290萬到535萬之間。

2021年3月10日，新城以26.2億元拿下天津武清的商住用地，溢價率為43%。該地塊容積率≤1.6，出讓面積約12.62萬平方米，起始價為18.29億元。

不過新城雖然給予了澄清，但也承認整個項目的去化情況并不理想。剩余30億的貨值，即便全是最高價格535萬的房源，剩下的也有560套左右。

這很大程度上是受到了天津市場下滑的影響。今年4月份時，天津新房成交量已經(jīng)環(huán)比跌了33%，5月仍繼續(xù)回落，環(huán)比下跌14%。

這也使得很多房企在天津出現(xiàn)問題，比如去年的旭輝。

同樣是示范生，去年旭輝控股被傳未能償還天津興卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下的部分非標債務(wù)。該公司在天津濱海新區(qū)擁有一個案名為“旭輝濱海江來”的住宅開發(fā)項目。

除了上述信托計劃涉及的項目以外，今年新城在天津還收購了位于天津市黃金商圈的濱江道步行街的歐樂廣場。新城控股的管理層在股東會上表示，這個項目是抵債的，還包含了一些住宅。

“天津核心是前幾年供應(yīng)量比較大，特別是它周邊的一些新區(qū)，像濱海新區(qū)、武清整體這種供應(yīng)量也比較大，但是從市場需求端上來說，其實天津本地的地緣購房需求沒有那么旺盛?！焙洗T機構(gòu)首席分析師郭毅稱，“主城區(qū)可能市場成交還能保持一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，但是像他周邊的一些新區(qū)，近郊區(qū)的市場供過于求的形勢比較明顯。再加上天津自身產(chǎn)業(yè)一直處在被北京虹吸的狀態(tài)，沒有形成自己核心的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也沒有形成大量企業(yè)的聚集態(tài)勢。所以其實總體的外來產(chǎn)業(yè)人口的增量也并不太足，市場就處在一個，不溫不火甚至陰跌的一個狀態(tài)?！?/p>

被擔(dān)憂的現(xiàn)金流

盡管還未出現(xiàn)公開市場的債務(wù)違約，但新城作為示范性房企，其現(xiàn)金流狀況也頗受外界關(guān)心。

新城管理層在前不久的股東大會上表示，去年新城被迫做了一些以價換量的動作確保資金安全，今年終于達到平衡，資金壓力不大，可以按照正常節(jié)奏銷售。

據(jù)介紹，公司今年目標是800-900億銷售，平均每月70億，即可確保經(jīng)營性現(xiàn)金流的平衡。

在現(xiàn)金流健康的情況下，如果能搖到上海、杭州等核心城市的項目，各項利潤指標都是很不錯的，新城也不會輕易放棄。

新城控股董事長王曉松表示：“如果拿地肯定是100%股權(quán)，因為對房企來說，股權(quán)的收益是遠遠大于管理費用?！?/p>

新城控股集團董事長王曉松

在房地產(chǎn)下行的周期，新城認為住宅開發(fā)仍舊存在很大市場，即便萎縮到6萬億，規(guī)模仍舊很大。

但在目前的市場環(huán)境下，如何保證自己有一定的市場地位生存下去才是關(guān)鍵。

王曉松表示今年可能還是以小股操盤為主，他介紹道，去年三分之一的地都是這種模式，所以真正開工的體量不大?！耙驗楹献鞣蕉际菄蠛脱肫蟮谋尘埃幸粋€訴求，就是你入點股，我有個交代。這是未來可能主要的方向，不論是平臺公司，還是AMC，或者金融機構(gòu)?！?/p>

而對純輕資產(chǎn)模式，包括現(xiàn)在開發(fā)商非常熱衷的代建模式，新城并不會將其作為主要發(fā)展方向?！皢蝹€純輕資產(chǎn)項目盈利水平并沒有那么高，而且你要賺大錢，又得回到規(guī)模的老路上。現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)離職的人多，所以經(jīng)常會挖幾個人，去干代建，輕資產(chǎn)，未來的競爭會變成了價格的競爭，就不賺錢了，又到了個紅?！，F(xiàn)在我們也做，不賺錢無所謂，但要把團隊保住，這是唯一的目的?！?/p>

6月6日，新城控股集團股份有限公司發(fā)布2023年5月份經(jīng)營簡報。

2023年5月，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約70.33億元，比上年同期下降36.53%；銷售面積約90.36萬平方米，比上年同期下降20.91%。

今年前五個月，新城控股累計合同銷售金額約357億元，比上年同期下降30.23%；累計銷售面積約422.30萬平方米，比上年同期下降19.57%。

從銷售數(shù)據(jù)看，新城完成了管理層給出的目標，但面對一直處在下滑通道的業(yè)績，新城的壓力仍舊山大。

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