一股“樓市要崩”的恐慌情緒，正在韓國投資圈蔓延

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撰稿/陶短房（專欄作家）?編輯/何睿?校對/趙琳

▲韓國首爾，韓國國旗在光化門城樓前飄揚(yáng)。圖/新華社

(資料圖片僅供參考)

最近，韓國房價崩了。

據(jù)中國基金報報道，韓國樓市曾是全球最熱的地區(qū)之一，此前房價連漲數(shù)年。過去5年，韓國房價整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達(dá)每平方米15萬元人民幣，僅次于中國香港。

但在2021年8月，隨著韓國央行開始加息，房價開啟了崩盤模式，首爾實際交易房價暴跌25%，部分社區(qū)更是跌了三四成，跌幅達(dá)歷史之最，成交量也暴跌超七成。

報道援引《亞洲日報》消息稱，2023年，韓國公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降了18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。在首爾，部分公寓價格下跌了30%-40%，成交量更是暴跌70%以上。

“韓國樓市要崩”的恐慌情緒，正如瘟疫般在韓國投資圈“傳染”。而追隨美聯(lián)儲的“輸入性政策變數(shù)”，更加劇了韓國樓市的未來不確定性。

▲韓國首爾城市夜景。圖/新華社

“全年都將持續(xù)低迷”

“負(fù)責(zé)任的預(yù)計，是韓國樓市2023年全年都將持續(xù)低迷，且首爾以外的情況會較首爾更嚴(yán)重。”

韓國樓市正面臨的價量齊跌窘境，有“韓國樓市多頭女王”之稱的荷蘭國際集團(tuán)銀行（ING）韓日市場高級經(jīng)濟(jì)師閔柱剛，也在5月24日發(fā)布的投資報告中承認(rèn)，2023年的韓國樓市不容樂觀。

而另一些業(yè)內(nèi)專家則更加悲觀。如有經(jīng)濟(jì)學(xué)家就認(rèn)為，韓國樓市因前幾年的過度投機(jī)業(yè)已飽和，且隨著人口老齡化和人口減少，即便首爾，市中心公寓空置率也在上升，首爾以外還有嚴(yán)重的人口外流問題，樓市長線前景就更難樂觀。

日前，韓國央行行長李昌鏞在接受彭博社采訪時表示，在房地產(chǎn)貸款拖欠率上升的情況下，金融部門的風(fēng)險不斷增加，“需要政府動用政策手段調(diào)節(jié)”。但閔柱剛卻認(rèn)為，政府的政策調(diào)節(jié)實際上幫了倒忙。

閔柱剛分析稱，此前的文在寅政府追求“房屋可負(fù)擔(dān)”，自執(zhí)政以來不斷推行抑制房地產(chǎn)價格的政策，包括限制房地產(chǎn)投資和對多個業(yè)主征收重稅，目的是穩(wěn)定房價，但此舉反倒被炒房者解讀為“房屋供不應(yīng)求趁早搶購否則過時不候”，資金疊加杠桿，瘋狂涌入樓市以期搶在更嚴(yán)厲政策調(diào)控之前。

而現(xiàn)任尹錫悅政府上臺后，又亦步亦趨追隨美國高利率，手忙腳亂以高利率應(yīng)對通脹壓力，結(jié)果導(dǎo)致住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)從平均50左右直沖80——按照閔柱剛的計算，韓國住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)一旦達(dá)到80，需求下降趨勢就難以撼動。

▲韓國首爾街頭的藝術(shù)裝置。圖/新華社

“連房帶錢血本無歸”

韓國是著名的出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)，盡管如此，住房和建筑在其內(nèi)需部分的占比也是舉足輕重的。

以 GDP 計算，韓國的建筑支出占 2022 年名義 GDP 總額的 15% 左右，包括建筑施工和土木工程。在工業(yè)生產(chǎn)中，建筑業(yè)約占整個韓國工業(yè)的 6%。而在韓國勞動力市場，建筑業(yè)在 2022 年創(chuàng)造了超過 210 萬個工作崗位，相當(dāng)于總就業(yè)人數(shù)的 7.6%。

就金融業(yè)而言，與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸是金融體系的重要組成部分。由于房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)對大多數(shù)普通韓國民眾的關(guān)聯(lián)度、感知度遠(yuǎn)比外向型經(jīng)濟(jì)部門要高，因此樓市的風(fēng)吹草動，對社會的震撼力要比上述冷冰冰的數(shù)據(jù)更加重要得多。

分析家指出，此前韓國樓市的大幅走熱本身就極不正常，最終導(dǎo)致資金疊加杠桿瘋狂涌入樓市。但自去年底，韓國被迫追隨美聯(lián)儲高利率政策，陡增的信貸負(fù)擔(dān)不但嚇退了新來者，還壓垮了大批存量投資者，最終導(dǎo)致了戲劇性的雪崩局面。

熟悉韓國樓市的人士更指出，韓國獨有的“傳貰”房屋租賃制度，既是去年7月前韓國房地產(chǎn)市場狂飆突進(jìn)的主力推手，也是如今韓國樓市大崩盤的罪魁，可謂成也蕭何，敗也蕭何。

所謂“傳貰”，是韓國獨有的一種房屋租賃模式，租戶一次性支付大筆押金——通常約為房產(chǎn)價值的 70%，以支付兩年的租金，房東在合同結(jié)束時返還押金。

這種獨特的模式，介于租房和購房之間，其目的是讓房東和租房者都能降低持有房屋的成本，同時降低自己在賬面上的房屋信貸負(fù)擔(dān)，便利從金融機(jī)構(gòu)獲得更多房貸——這也刺激了更多房東加入“傳貰”房大盤的行列。

通常，在房價上漲、“傳貰”市場正常運轉(zhuǎn)的情況下，返還“傳貰”押金不會造成大問題，因為新租客并不難找，而且押金也會隨著房價上漲而相應(yīng)增加。但一旦房價大幅下跌，房東就不得不降低“傳貰”價格，并挪用自有資金填補(bǔ)缺口。

如此一來，原本掩蓋在“傳貰”繁華之后、悄然飆升的杠桿泡沫風(fēng)險，便會如定時炸彈般轟然炸響。而“傳貰”斷鏈的不可抗力，還導(dǎo)致大量“傳貰騙局”涌現(xiàn)。

公平地講，發(fā)生在當(dāng)前韓國、尤其首爾都市圈的所謂“傳貰騙局”，絕大多數(shù)并非真的主觀行騙，但問題在于租房者兩年后“連房帶錢血本無歸”的客觀事實是放在這里的，也必然導(dǎo)致租戶越來越多遠(yuǎn)離“傳貰”，客觀加速和加劇了韓國樓市的崩盤。

▲韓國首爾街景。圖/新華社

“更擔(dān)心杠桿泡沫堆積”

面對當(dāng)前的混亂局面，“韓國樓市多頭女王”閔柱剛?cè)詧猿终J(rèn)為，韓國房地產(chǎn)市場“還有救”。而其理由，包括需求仍在，如韓國全國約44%的家庭沒有自己的住房，首爾這一比例更高達(dá)51%；房屋調(diào)控政策放松，浮動利率按揭比例下降，以及預(yù)期高利率政策將在2023年下半年結(jié)束等。

問題在于，韓國本輪從降息到加息的戲劇性反轉(zhuǎn)，原本就是追隨美聯(lián)儲的“輸入性政策變數(shù)”，隨著美聯(lián)儲重申將繼續(xù)加息并維持高利率政策，韓國央行自行其是的懸念已經(jīng)不大。

數(shù)據(jù)顯示，2021年初以來，韓國個人債務(wù)重組申請數(shù)量同比大幅度增長，甚至已經(jīng)達(dá)到2003年“信用卡危機(jī)”以來最高。這表明韓國普通民眾的財務(wù)狀況、尤其預(yù)期空前惡化。這對樓市而言，絕對是最壞的消息。

不僅如此，韓國決策層的考量也未必和房地產(chǎn)投資者在一個頻道上。

如6月6日，韓國央行行長李昌鏞在紀(jì)念韓國央行成立73周年集會上講話，對樓市長期累積的金融風(fēng)險公開表示擔(dān)憂，宣稱“從中長期來看，有必要與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，找到一種讓家庭債務(wù)順利去杠桿化的方法，這樣金融失衡就不會再次累積”。

李昌鏞更特別反復(fù)提及，“隨著非銀行的重要性和系統(tǒng)的復(fù)雜性增加，僅針對銀行很難實現(xiàn)整個國民經(jīng)濟(jì)的金融穩(wěn)定目標(biāo)”、“如有必要，應(yīng)制訂實現(xiàn)金融穩(wěn)定目標(biāo)的措施”——很顯然，韓國央行的確如閔柱剛等“多頭”所愿，在密集釋放調(diào)控信號。

但是，韓國央行所釋放出的信號，卻似正與其所期待的背道而馳。決策層當(dāng)然擔(dān)心樓市崩盤，但更擔(dān)心杠桿泡沫堆積壓垮整個韓國經(jīng)濟(jì)和金融大廈，且他們或許還認(rèn)為，任由“傳貰”堆砌起越來越高、由杠桿組成的“通天塔”，或許是一種更危險的長期性風(fēng)險。

由此觀之，2023年的韓國樓市不容樂觀，2023年之后是不是真如“多頭女王”閔柱剛認(rèn)為的“還有救”，其實也很難說。

值班編輯 李加減 康嘻嘻

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