“早買早入住，不等了。”6月17日，長(zhǎng)沙王女士在看房約10個(gè)月后，以156萬(wàn)元總價(jià)談妥了一套位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)瀟湘南路的中國(guó)電建湘熙水郡小區(qū)的一套住宅，約111平方米的三室兩廳，單價(jià)14000元/平方米。

(相關(guān)資料圖)

作為房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員和剛需購(gòu)房者，王女士在這10個(gè)月里看了一些新房，但最終選擇了二手房。在她看來(lái)，長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)，一是房?jī)r(jià)越來(lái)越貴；二是地段好一點(diǎn)的核心區(qū)域的房源，大戶型的大平層產(chǎn)品越來(lái)越多，供剛需可選的樓盤位置越來(lái)越偏。核心區(qū)域的二手房地段好、交通方便，配套成熟，可供選擇的房源也多。長(zhǎng)沙二手房房?jī)r(jià)在經(jīng)歷一輪補(bǔ)漲之后已經(jīng)有所回落，與偏遠(yuǎn)區(qū)域的剛需樓盤價(jià)格相差無(wú)幾。

王女士所談的這套二手住宅成交總價(jià)較上月上漲了1萬(wàn)元。房天下公開信息顯示，中國(guó)電建湘熙水郡小區(qū)于2016年左右建成，其6月二手房掛牌均價(jià)為15144元/平方米，環(huán)比上月上漲了1.45%。

不過(guò)，中國(guó)電建湘熙水郡小區(qū)二手房售價(jià)的逆勢(shì)上調(diào)并非長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)主流現(xiàn)象。象盒找房近期監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，6月，長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣二手房掛牌均價(jià)為10291.07元/平方米，環(huán)比下跌1.03%，在售房源56620套；在其監(jiān)測(cè)的300個(gè)熱門小區(qū)中，有189個(gè)小區(qū)的二手房掛牌均價(jià)環(huán)比下跌，占比超6成。

“改善買新房，剛需可以考慮二手房?！蓖跖空J(rèn)為，房?jī)r(jià)已有回落的長(zhǎng)沙二手房具有性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，目前仍是長(zhǎng)沙剛需購(gòu)買二手房的較好時(shí)機(jī)。同時(shí)，有改善型需求的業(yè)主，將舊房、小房讓利出售后，騰出資金以舊換新、以小換大，也能對(duì)新房市場(chǎng)形成支撐。

二手房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌

在經(jīng)歷2~4月份的連續(xù)漲勢(shì)和成交熱潮后，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)自5月份以來(lái)又進(jìn)入“疲軟期”。

象盒找房公布的數(shù)據(jù)顯示，早在今年2月初，長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣二手房掛牌均價(jià)為10288.55元/平方米，環(huán)比1月初下跌0.34%，同比去年2月初下跌0.32%，在售房源量為45856套。自去年8月份以來(lái)，長(zhǎng)沙二手房掛牌價(jià)已連續(xù)6個(gè)月下跌。

但自2月中旬起，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)二手房市場(chǎng)成交率先回暖，市場(chǎng)活躍度、成交量大幅提升，帶動(dòng)二手房房?jī)r(jià)“止跌”回升。2月份，長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣300個(gè)熱門小區(qū)中，有153個(gè)小區(qū)二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。內(nèi)五區(qū)230個(gè)小區(qū)中，有136個(gè)小區(qū)二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，占比接近6成。

3月初，長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣二手房掛牌均價(jià)為10374.56元/平方米，環(huán)比上漲0.86%。房?jī)r(jià)的“止跌”回升令業(yè)主的信心開始回歸，賣房的積極性提高，掛牌房源的數(shù)量越來(lái)越多，達(dá)51399套，較上月初凈增4000余套。

3月15日，長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣二手房掛牌均價(jià)為10401.42元/平方米，環(huán)比上漲1.12%。雨花區(qū)的萬(wàn)科魅力之城二手房掛牌均價(jià)環(huán)比上月上漲了7.01%，岳麓區(qū)的合能洋湖公館二手房的掛牌均價(jià)環(huán)比漲幅更是高達(dá)10.02%。

由于3~4月正值當(dāng)?shù)匦W(xué)新生報(bào)名時(shí)段，學(xué)區(qū)周邊二手房更是火熱，掛牌價(jià)和掛牌量也迎來(lái)高潮。4月初，長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣二手房掛牌均價(jià)達(dá)10437.55元/平方米，環(huán)比上漲0.36%；掛牌在售二手房源達(dá)56073套，較上月初凈增4000余套。

“當(dāng)時(shí)各大地產(chǎn)中介平臺(tái)基本每天能新增掛牌二手房房源三四百套，買賣雙方各有所圖，市場(chǎng)信心明顯提升，成交價(jià)和成交量均不斷攀升?！遍L(zhǎng)沙貝殼找房平臺(tái)相關(guān)人士介紹。

進(jìn)入5月，買賣雙方的心態(tài)均回歸理性，業(yè)主的信心也開始回落，紛紛下調(diào)二手房售價(jià)。長(zhǎng)沙的二手房房?jī)r(jià)在經(jīng)歷一輪上漲后，逐漸過(guò)渡到平穩(wěn)期。

在二手房存量不斷增多、成交放緩、供應(yīng)速度遠(yuǎn)大于成交速度、供過(guò)于求的市場(chǎng)環(huán)境下，業(yè)主們不得不選擇一而再再而三地降價(jià)出售。

象盒數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣二手房的掛牌均價(jià)也從5月初的約10398元/平方米，下調(diào)到了6月初的10291.07元/平方米。6月上旬以來(lái)，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了每天基本上有一兩百套二手房下調(diào)掛牌價(jià)的情況。

成交周期拉長(zhǎng)

從3~4月份某時(shí)間段每天新增掛牌房源三四百套，到近期每天基本上有一兩百套房源下調(diào)售價(jià)，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)正在理性回歸的同時(shí)，二手房成交的周期也在拉長(zhǎng)。

58安居客的一名地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)者透露，今年2~3月份成交熱潮時(shí)，快的3天，慢的半個(gè)月，基本上5~7天就能成交一套二手房。而如今，約客戶出來(lái)看房已不太容易，二手房的成交周期得以拉長(zhǎng)，一般需要兩到三個(gè)月甚至更長(zhǎng)，看房1個(gè)月內(nèi)成交的不多，業(yè)主標(biāo)出高價(jià)惜售的高品質(zhì)房源，也多為有價(jià)無(wú)市。

值得注意的是，雖然近兩個(gè)月長(zhǎng)沙的二手房房?jī)r(jià)有所回落，但降幅較大的仍多為此前的熱門成交小區(qū)或高端品質(zhì)社區(qū)。

“一些高端品質(zhì)社區(qū)，自身的教育配套較好，但掛價(jià)太高無(wú)人問(wèn)津，業(yè)主不得以降價(jià)出售。”長(zhǎng)沙貝殼找房有關(guān)人士認(rèn)為，隨著市州人口往省會(huì)的持續(xù)流入，長(zhǎng)沙的住房需求一直是存在的，下調(diào)二手房售價(jià)意味著業(yè)主的心態(tài)在回歸理性。

由于新增人口多為剛需，而長(zhǎng)沙的核心區(qū)域新房供應(yīng)趨改善型化，在經(jīng)過(guò)再三權(quán)衡比較后，地理位置普遍較好、與新房?jī)r(jià)格有小幅倒掛、面積不太大、總價(jià)門檻低、“所見即所得”“即買即住”的二手現(xiàn)房，較受剛需購(gòu)房者的青睞。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2023年5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，長(zhǎng)沙新房房?jī)r(jià)已連續(xù)30個(gè)月穩(wěn)中有升，與去年同期相比，長(zhǎng)沙新房上漲了3.8%。二手房房?jī)r(jià)持續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)，今年前5月成交價(jià)均呈漲勢(shì)，但與去年同期比上漲了2.0%，漲幅低于新房。

5月份長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新房住宅成交量52.87萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑7%。截至5月底，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新房住宅庫(kù)存量為436萬(wàn)平方米，去化周期至7.5個(gè)月，市場(chǎng)去化壓力較小。房?jī)r(jià)方面，新房住宅主力價(jià)格區(qū)間穩(wěn)定在12000元~15000元/平方米，市府、濱江、體育新城等7個(gè)板塊的單價(jià)均價(jià)超過(guò)了20000元/平方米。

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