“免費(fèi)贈(zèng)房”背后的鄭州樓市：有的折價(jià)近40％，有的跌回十年前

近日，鄭州一視頻博主發(fā)布的“免費(fèi)贈(zèng)房”信息，讓馮駿頗為心動(dòng)?！懊赓M(fèi)贈(zèng)送，不要錢(qián)，直接過(guò)戶給你，你直接還房貸就行?！痹撘曨l博主在視頻中自我推介說(shuō)。

鄭州的房子都這么便宜了？竟然開(kāi)始免費(fèi)贈(zèng)送了？

【資料圖】

根據(jù)馮駿提供的信息，第一財(cái)經(jīng)記者找到了這處正在“免費(fèi)贈(zèng)送”的房源信息。這是一套位于鄭州市金水區(qū)曼哈頓商圈的房子。

根據(jù)該視頻博主的介紹，這套房子面積為69㎡，購(gòu)買(mǎi)于2017年，當(dāng)時(shí)的總房款為118萬(wàn)元。其中包括28萬(wàn)元首付，剩余90萬(wàn)元?jiǎng)t是按揭貸款。如今，房貸還剩80萬(wàn)，賠了五六十萬(wàn)元。

“免費(fèi)送房？現(xiàn)在多了，只要你還貸款?！痹谖挥卩嵵菔嗅陨铰返囊患叶址块T(mén)店，中介侯先生對(duì)馮駿說(shuō)，這幾年，鄭州大部分區(qū)域的二手房售價(jià)，都降了，區(qū)別也只是在于降的多少，“品質(zhì)好的小區(qū)，降的不多，品質(zhì)差的、一般的，降的都比較多?！?/p>

為了查看該套房屋的屋內(nèi)信息，馮駿嘗試聯(lián)系該視頻博主，但對(duì)方卻一直拒絕回應(yīng)。

7月6日上午，記者再次查閱該“免費(fèi)贈(zèng)房”視頻時(shí)，發(fā)現(xiàn)該視頻已經(jīng)被刪除。

有的房?jī)r(jià)回到了十年前

正當(dāng)馮駿為不能獲得“免費(fèi)”房源懊惱不已時(shí)，他的朋友奚春山卻告訴他，同樣位置、同樣戶型的房源，在一些二手房中介平臺(tái)上的掛牌出售價(jià)，其實(shí)只有72萬(wàn)元?！澳闳ソ尤思业?0萬(wàn)（元）貸款，還不如自己去直接買(mǎi)這套72萬(wàn)（元）的呢?！?/p>

奚春山是一名有著10多年經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)從業(yè)者，運(yùn)營(yíng)有自己的房地產(chǎn)自媒體。

奚春山分析說(shuō)，上述免費(fèi)贈(zèng)房的視頻博主，當(dāng)初購(gòu)房的2017年，正趕上鄭州房?jī)r(jià)暴漲，不少區(qū)域的房子，動(dòng)輒漲價(jià)50%甚至更高。但此后，不少區(qū)域的二手房，就開(kāi)始了“跌跌不休”。其中，曼哈頓商圈的二手房，更是因?yàn)槿莘e率高，人群雜亂，成為下跌的急先鋒。

“當(dāng)初花118萬(wàn)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在只能賣(mài)到70多萬(wàn)，沒(méi)準(zhǔn)過(guò)段時(shí)間還會(huì)更低。”奚春山告訴第一財(cái)經(jīng)，對(duì)于這個(gè)免費(fèi)贈(zèng)房的視頻博主而言，從當(dāng)初高位接盤(pán)，到如今還貸5年，本金可能才還了不到10萬(wàn)元，還背負(fù)80多萬(wàn)元的貸款，可房子目前的價(jià)值卻不到80萬(wàn)元，不論有沒(méi)有能力繼續(xù)還月供，免費(fèi)送房，其本質(zhì)都是及時(shí)止損。

在位于鄭州市長(zhǎng)江路的鏈家二手房門(mén)店，中介張先生則告訴馮駿，自己前段時(shí)間剛經(jīng)手成交的一套房源，當(dāng)初業(yè)主也是花200多萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的，如今，還了幾年房貸，還剩下130多萬(wàn)元貸款，可等到業(yè)主著急用錢(qián)，想要出售時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)，這套當(dāng)初花200多萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的房子，如今只能賣(mài)到130萬(wàn)元，相較于業(yè)主當(dāng)初的購(gòu)房?jī)r(jià)，折價(jià)幅度將近40%。

其實(shí)，即便是所謂的“品質(zhì)好”的小區(qū)，如果業(yè)主不愿意降價(jià)，也很難有成交。在一家位于鄭州市漢江路的二手房中介門(mén)店，中介曹女士告訴第一財(cái)經(jīng)，其所在區(qū)域的興華南街168號(hào)院，因?yàn)橹笆青嵵菔胸?cái)政局家屬院，院內(nèi)有小橋流水，還有水系，如今又正在加裝電梯，“妥妥的二環(huán)洋房”，可即便如此，一套面積221㎡的三、四樓復(fù)式，對(duì)外以380萬(wàn)元掛出了三年多，卻遲遲沒(méi)有成交。后來(lái)，直到業(yè)主無(wú)奈降價(jià)30萬(wàn)元，才最終以350萬(wàn)元的價(jià)格成交。

至于周邊一些沒(méi)有電梯的老舊小區(qū)，房?jī)r(jià)更是跌破了萬(wàn)元大關(guān)。

曹女士指著斜對(duì)面，與興華南街168號(hào)院相距不遠(yuǎn)的綠城花園小區(qū)說(shuō)：“這里面，成交價(jià)五六千（元/方米）的都有?！?/p>

為啥價(jià)格這么低？曹女士分析說(shuō)，其中一個(gè)原因，是年代老。1998年建成的小區(qū)，如今房齡已經(jīng)25年了；另一個(gè)，是老舊小區(qū)沒(méi)電梯，炎熱的夏天，想回到五樓、六樓的家，就得大汗淋漓的爬樓上去，年輕人還好說(shuō)，一些老年人，回趟家相當(dāng)于被拿走半條命。

大幅下跌的房源，當(dāng)然不僅是老舊小區(qū)。

鏈家二手房中介的張先生說(shuō)，即便是一些有電梯的房子，價(jià)格下跌的也令人吃驚?！拔覀儯ㄩT(mén)店）附近的一個(gè)小區(qū)里，一套三、四十平方米的標(biāo)間，雖然也是住宅性質(zhì)，但成交價(jià)卻已經(jīng)從幾年前的一萬(wàn)多元（每平方米），跌到7000多元了?！睆埾壬f(shuō)，這些房源當(dāng)初在2012年時(shí)的開(kāi)盤(pán)價(jià)，已經(jīng)是7000多元了。如今，時(shí)過(guò)十年，房?jī)r(jià)又回到了起點(diǎn)。

二手房掛牌量攀升但成交難

奚春山也說(shuō)，相對(duì)于一些一不小心就“爛尾”的新房，買(mǎi)、賣(mài)更市場(chǎng)化的二手房交易，更能真是反饋出購(gòu)房者與售房者的真實(shí)意愿。

一份來(lái)自鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，鄭州全市住宅二手房共成交11213套，成交均價(jià)10555元/平方米。而一個(gè)月前，鄭州的住宅二手房成交均價(jià)，還是10866元/平方米。

記者查詢(xún)多家二手房中介平臺(tái)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，如果把這些平臺(tái)的二手房掛牌數(shù)量匯總，總掛牌套數(shù)已經(jīng)超過(guò)了13萬(wàn)套，其中，僅2023年4月份，就新增了2.4萬(wàn)套。

一邊是不斷下跌的二手房成交價(jià)，一邊是不斷攀升的二手房掛牌總量，鄭州的二手房正在經(jīng)歷“冰火兩重天”。

其實(shí)，今年以來(lái)，鄭州的二手房也有過(guò)短暫的回暖。

今年3月31日上午，第一財(cái)經(jīng)記者實(shí)地走訪鄭州市房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記長(zhǎng)江路服務(wù)大廳時(shí)發(fā)現(xiàn)，偌大的大廳內(nèi)，坐滿了前來(lái)辦理面簽、過(guò)戶的業(yè)主。

當(dāng)時(shí)，鄭州的二手房中介馬濤也說(shuō)，其所在的房產(chǎn)中介門(mén)店，不到10名員工，整個(gè)2023年2月份，就賣(mài)出了88套房子。

但時(shí)間才過(guò)去短短幾個(gè)月，鄭州的二手房卻已經(jīng)悄然發(fā)生變化。

在一家位于鄭州市曼哈頓商圈的二手房門(mén)店，中介逯先生說(shuō)，眼下，雖然還有一些成交量，但明顯感覺(jué)，主動(dòng)權(quán)發(fā)生了變化。2017年那會(huì)兒，是房東強(qiáng)勢(shì)，一天一個(gè)價(jià)，現(xiàn)在，不少房東著急著想趕緊把房子賣(mài)出去，購(gòu)房者反而不著急了。

“像這種二手房交易，它的市場(chǎng)主體，就兩種，一種是客戶，一種是房東，每家（房東）有每家的特殊情況，缺線、想快速回款的房東，價(jià)格可能會(huì)低一些。”逯先生說(shuō)，對(duì)于一些著急用錢(qián)的房東而言，這個(gè)“低”，甚至可能是沒(méi)有下限的低，只要沒(méi)有客戶愿意購(gòu)買(mǎi)，房東就得不停往下降。

隨后，在逯先生的引領(lǐng)下，記者發(fā)現(xiàn)，同樣位于曼哈頓商圈、戶型面積同樣為172.28㎡的房子，有人掛牌價(jià)為197萬(wàn)元，也有人掛牌220萬(wàn)元。

逯先生說(shuō)，其中的這套售價(jià)為197萬(wàn)元的房東，便是由于著急用錢(qián)，才會(huì)選擇大幅度降價(jià)的。記者也注意到，這套房源最初于2023年1月9日的掛牌價(jià)為270萬(wàn)元，之后，經(jīng)過(guò)連續(xù)降價(jià)，至5月20日，房?jī)r(jià)已降至205萬(wàn)元。后來(lái)，房東看到鄭州的二手房市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，又于6月4日漲價(jià)10萬(wàn)元至215萬(wàn)元。但最終，著急用錢(qián)的房東，為了盡快回款，又不得不于7月1日再次降價(jià)18萬(wàn)元至197萬(wàn)元。

實(shí)際上，即便是馮駿所在小區(qū)的房東們，也正在進(jìn)入一種競(jìng)相降價(jià)的“比賽”。

馮駿的房源位于帝湖花園。2017年時(shí)，他的這套面積為79.29㎡的房子，有人出價(jià)110萬(wàn)元，但馮駿的家人卻拒絕出售。等到今年5月，馮駿想再次把房源掛牌出售以置換一套更大面積的改善型住房時(shí)，售價(jià)已經(jīng)跌落至80萬(wàn)元。

7月6日上午，馮駿再次登錄一些二手房中介平臺(tái)時(shí)，驚訝地發(fā)現(xiàn)，同樣戶型的房源，已經(jīng)有房東將售價(jià)悄然下調(diào)至68萬(wàn)元。

因何而降

實(shí)際上，先后傳出“免費(fèi)贈(zèng)房”信息的城市，不僅是鄭州。

早在2022年3月，就有北京燕郊業(yè)主宣稱(chēng)，只要接盤(pán)者愿意承擔(dān)剩余70萬(wàn)元房貸，愿意把名下一套40㎡的70年產(chǎn)權(quán)住宅免費(fèi)贈(zèng)予對(duì)方。

此后，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市先后傳出有業(yè)主愿意“免費(fèi)贈(zèng)房”。

“本質(zhì)上，還是房?jī)r(jià)跌了?！鞭纱荷秸f(shuō)，在一些城市，不少二手房動(dòng)輒跌幅30%以上，對(duì)于一些高位接盤(pán)的業(yè)主而言，相當(dāng)于已經(jīng)把首付款跌沒(méi)了。此時(shí)，如果再遭遇失業(yè)，失去收入來(lái)源，則連每月的房貸還款都成為難題，于是，與其痛苦糾結(jié)，不如斷臂求生。

不過(guò)，對(duì)于鄭州的二手房房?jī)r(jià)不斷下跌的原因，當(dāng)?shù)匾恍┑禺a(chǎn)從業(yè)者認(rèn)為，除了以上原因，可能還包括如下原因。

一個(gè)，是2015年后的大規(guī)模城中村改造，先后對(duì)全市600多個(gè)城中村啟動(dòng)拆遷。此舉一方面導(dǎo)致大量原本租住于這些城中村的租戶，因?yàn)樽夥砍杀九噬罱K離開(kāi)鄭州，另一方面，在隨后幾年內(nèi)，這些城中村居民又動(dòng)輒獲賠三五套、七八套房源，導(dǎo)致鄭州的房源數(shù)量激增。一方面，是潛在的購(gòu)房者減少，另一方面，又是市場(chǎng)的供給量增加，一增一減之下，鄭州的二手房市場(chǎng)迎來(lái)當(dāng)頭一棒。

另一個(gè)原因，則是相對(duì)于中部其它省會(huì)而言，號(hào)稱(chēng)“商貿(mào)城”的鄭州，盤(pán)踞著數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的各類(lèi)批發(fā)商戶，這些曾經(jīng)的購(gòu)房大軍，在后續(xù)的電商大潮與幾年疫情中，受到很大沖擊，不僅失去了購(gòu)房能力，甚至連維持基本的現(xiàn)金流都成為難題。而餐飲、教輔、地產(chǎn)等行業(yè)的從業(yè)人員，也因?yàn)樯庀禄スぷ?，不僅不再具備購(gòu)房能力，甚至連手中的房源都急于拋售。伴隨著其中一些業(yè)主最終加入此輪二手房拋售潮，又讓鄭州的二手房市場(chǎng)遭遇打擊。

（文中馮駿為化名）

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