房子爛尾，購房者停交房貸卻上黑名單：正確的維權方式是起訴開發(fā)商

王琦母親于2019年4月購買了南寧“雍錦瀾灣”的一套商品房，貸款57.5萬元，由王琦作為擔保人。2021年8月，開發(fā)商通知稱，銷售資金已被總部轉走并被占用，導致項目無法繼續(xù)建設，最終爛尾。在工程停工期間，她們?nèi)詧猿诌€貸了8個月，直到2022年4月，在看不到任何希望的情況下，決定強制停貸。

三個月后，王琦母親發(fā)現(xiàn)自己的信用記錄被列入黑名單。2022年7月18日，王琦起訴了該銀行，要求在房屋交付前停止支付貸款和利息。此事經(jīng)媒體曝光后，引發(fā)社會熱議。

房子爛尾，購房者選擇單方面停貸，這一現(xiàn)象近年來屢屢發(fā)生，2022年，江西省景德鎮(zhèn)市XX瓏庭樓盤業(yè)主們將一份《強制停貸告知書》曬到了網(wǎng)絡上，由于該樓盤遲遲無法交付，告知書對此聲明，樓盤業(yè)主一致決定，要求項目于2022年10月20日前全面復工，若在此之前未全面復工，業(yè)主將強制停止償還銀行月供，直至全面復工之日。

(資料圖片)

從各地業(yè)主強制停貸事件來看，面對爛尾樓盤，不少業(yè)主選擇停貸，一方面是減輕自身還貸負擔，另一方面則是希望借此倒逼銀行乃至地方有關部門，對涉事樓盤復工問題施壓，從而解決爛尾問題。

但是，這一維權方式合理且合法么？眾所周知，購房者按揭購房時，要簽訂兩份合同，一份是與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，該合同明確了購買房屋的房屋面積、價格和數(shù)量的具體內(nèi)容，購房的履行方式和履行時間，購房合同中的違約責任、救濟方式和附帶條件等。

同時，購房者和銀行簽訂了商品房擔保貸款合同，購房者(借款人)以所購房屋作抵押向銀行借款，雙方通過合同約定貸款種類和用途、貸款的金額和利率、貸款的期限和還款方式及違約責任等。

可見，這是兩份牽涉不同民事主體的合同。商品房買賣合同的簽約雙方是購房者與開發(fā)商，商品房擔保貸款合同簽約雙方則是購房者與銀行。購房者以樓盤爛尾為由向法院起訴銀行，免除還貸責任，是將兩個不同合同混為一談。除非購房者與銀行所簽訂的合同，事先注明樓盤爛尾，購房者可暫停還貸，銀行有權按照合同規(guī)定，督促購房者定期還款，或采取將其納入信用黑名單、通過其他司法途徑催繳等方式。

當樓盤發(fā)生爛尾，意味著開發(fā)商無法履行商品房買賣合同所注明的各項義務，民法典第563條規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當事人可以解除合同。因此，當王琦母親發(fā)現(xiàn)“雍錦瀾灣”長時期無法完工，可據(jù)此向法院提起訴訟，要求解除商品房買賣合同，開發(fā)商退還購房本金及利息，還可按合同規(guī)定主張違約金。

今年4月，最高法《關于商品房消費者權利保護問題的批復》明確：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權，優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

所以，王琦母親想要解除償還房貸義務，正確的維權方式是向法院起訴開發(fā)商。

在最高法（2019）最高法民再245號判決中，明確了此類訴訟的幾個裁決要點：一、因出賣人（開發(fā)商）未按照約定期限交付房屋，致使案涉商品房預售合同解除，借款合同（抵押合同）因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除，應由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔保權人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人不負有返還義務。二、案涉借款合同相關格式條款要求購房者在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購房者的責任，該格式條款無效，對購房者不具有拘束力。

就此，當購房者發(fā)起訴訟，要求解除商品房買賣合同，法院參照最高法案例支持其訴訟請求，則購房者也就連帶解除了還貸義務。近年來，已經(jīng)有多地法院支持購房者就樓盤爛尾，與開發(fā)商解除商品房買賣合同，由開發(fā)商承擔向銀行償還本息的義務。

當然，王琦母親可能會因此損失首付及已付房貸，但至少能消除繼續(xù)還貸的義務，也不會因此損及自己的信用。這才是維權的正確打開方式。

?（本文僅為作者個人觀點，不代表本報立場）

畢舸

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