上海“土拍盛宴” “大玩家”占據(jù)主力市場

越來越多的開發(fā)商想要擠進上海土地市場的牌桌。

中房報記者 付珊珊丨上海報道

繼7月13日上海今年第二批次上半場土地出讓攬金405億元后，8月1日，上海第二批次下半場的供地也展開了角逐。

(相關資料圖)

根據(jù)土地出讓安排，第二批次下半場共推出9宗地塊，總出讓面積483.5畝，總建筑面積75.8萬平方米，總起始價220.2億元，將在8月1日和8月2日舉行。其中，8月1日出讓的5宗地塊分布于浦東新區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、奉賢區(qū)，總出讓面積18萬平方米，總規(guī)劃建面45.8萬平方米，總起始價130.2億元。

“雖然下半場供地數(shù)量明顯少于上半場，但這并未影響到房企參拍積極性?！币晃粎⑴姆科笸顿Y部人士表示，從地塊報名情況來看，9塊地中有4個地塊報名人數(shù)超過10名。但從參拍的房企來看，央企、國企依然是主力，民營企業(yè)占比較低。

從下半場首日出讓結果來看，5宗地塊全部成交，2宗地塊觸頂搖號成交，2宗地塊溢價成交，1宗地塊底價成交，地塊熱度分化明顯，最終攬金139.79億元。

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熱度分化

上海第二批次下半場供地首日出讓的5宗地塊存在明顯的分化。

首先是奉賢新城16單元05A-02地塊僅有一位競買人，因此該地塊以底價11.78億元成交，競得人為上海江海數(shù)字產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，此為上海臨港和奉賢新城建設共同成立的子公司，托底色彩明顯。

另外有多位競買人的4宗地塊于8月1日上午和下午分別出讓2宗，但在地塊拼搶程度上，上午出讓的2宗地塊顯得較為冷清。

其中，普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊有2名競買人競價，最終，該地塊由上海寶華企業(yè)集團有限公司與上海東苑房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司組成的聯(lián)合體以32.88億元成功摘得，該地塊并未觸及最高限價，溢價率約4.05%。

上午出讓的另一幅地塊為浦東新區(qū)惠南新市鎮(zhèn)宣橋地塊，該地塊依然未觸及最高限價，由上海泉山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以3.53億元斬獲，且溢價率僅有0.28%

相比之下，下午的2宗地出讓過程更有看頭。閔行區(qū)梅隴社區(qū)地塊為本批次最貴的1宗地塊，起始價56.14億元，出讓面積5.16萬平方米，容積率2.5。在今年上海多輪供地中，位于閔行區(qū)梅隴社區(qū)的地塊熱度均較高。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認為，梅隴地塊是這批土地出讓中關注度比較高的地塊之一，雖然從地理位置上屬于閔行，但更靠近徐匯的華涇板塊。區(qū)域內(nèi)小區(qū)眾多，因此各種生活配套也較為齊全，商場、學校等都有。地塊北面和東面是居住小區(qū)，環(huán)境既定，居住氛圍成熟濃厚。距離軌道交通華涇西站約600米，建設中還有19號線，同樣是華涇西站，南部還有機場聯(lián)絡線的華涇站，建成后交通便利度會進一步提升。區(qū)域內(nèi)有“華之門”超級大規(guī)劃項目，涵蓋商業(yè)、辦公、酒店、住宅等多種業(yè)態(tài)，尤其商業(yè)部分大約有17萬平方米，建成后對區(qū)域各方面拉動的想象空間非常大。地塊設計下限有1048套房源，對房企來說是很好的土地儲備。

由于地塊的優(yōu)越性，該地塊吸引了中海、華潤、建發(fā)、華發(fā)、招商、保利&上海建工、中鐵建、中鐵置業(yè)+金茂、越秀、金隅、綠城、安徽高速、萬科等15家房企及聯(lián)合體報名。競價過程也頗為激烈，競價速度較快，一個報價出來5秒內(nèi)就會有新的報價跟進，不到2分鐘，地塊競價就達到最高限價61.76億元，進入搖號階段。該地塊最終由綠城搖號競得，成交樓面價47853元/平方米，溢價率10%。值得一提的是，這是綠城今年首次在上海公開市場拿地。

下午出讓的浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)地塊也是此次較為熱門的地塊，地塊起拍價為27.13億元。該地塊吸引了保利、中海、華潤、建發(fā)、華發(fā)、招商、中鐵建、中鐵置業(yè)+金茂、大家、國貿(mào)+中能建、越秀、綠城、安徽高速等14家房企及聯(lián)合體報名，最終由華潤置地通過搖號獲取，成交價29.84億元，成交樓面價38676元/平方米，溢價率10%。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，土地市場是樓市的直接反應，目前上海樓市的特征不是降溫而是“分化”，核心區(qū)域項目仍然備受關注，有大量潛在購房者，外圍區(qū)域項目購買力相對不足。在此影響下，房企自然對于流速快、好去化的地塊顯示出更多積極性，而一些偏遠、難去化的地塊熱度自然較低。

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“大玩家”的盛宴

截至目前，上海今年的土地出讓也已經(jīng)過半，越來越多的開發(fā)商想要擠進上海土地市場的牌桌。例如江浙的一些新面孔——同潤、金新城等都在躍躍欲試。雖然在這一輪房地產(chǎn)行業(yè)洗牌過程中，有人倒下去，但也有新的“黑馬”崛起，例如亞倫地產(chǎn)、偉星房產(chǎn)等，而這些企業(yè)多有實業(yè)做支撐，企圖為手中的現(xiàn)金流尋找更高的投資利潤。

這些開發(fā)商不約而同都選擇了上海。上述房企投資部人士認為，原因有幾個方面，上海市場基礎好，項目銷售去化有保障，拿上海的地很安全；上海的土地規(guī)則較為公平和透明，給開發(fā)商留足了利潤空間，拿上海的地有錢賺；此外，在搖號規(guī)則下，土地不再是價高者得，這讓更多類型的房企都有搏一搏的機會。

該人士進一步表示，即使如此，想要入局上海市場也有一定門檻，畢竟一線城市寸土寸金之地，土地價格仍然相對高企，參拍企業(yè)需要繳納較高額度的地塊保證金，這對于不少房企而言并非一筆小數(shù)目，現(xiàn)金流不充裕的企業(yè)連參拍資格都沒有。

今年以來，隨著萬科、中海、華潤回歸土地市場，加上最近兩年深耕上海的招商、保利、華發(fā)、象嶼等央企、國企，目前上海土地市場已經(jīng)成了“大玩家”的盛宴。這其中又以大型央企、國企為主。從今年上海兩個批次土地參拍情況看，招商、華潤、綠城、保利、象嶼、越秀、中鐵建、華發(fā)幾乎參拍了所有熱門地塊。

雖然龍湖、碧桂園等民營房企也在回歸上海土地市場，上述江浙實業(yè)企業(yè)也在嘗試在上海拿地，但普遍來看，民營房企所占份額依舊較小。8月1日出讓的5宗地塊，僅有寶華一家民營房企斬獲，其余4宗地毫無意外被央企、國企所拿。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，目前房企在上海的拿地側重點也發(fā)生了變化，大型央企、國企更愿意追逐熱門地塊或者以深耕為基礎擴儲，而民營房企或小型房企則更看重地塊的確定性，安全是他們考量的首要因素。

目前，上海第二批次下半場土地出讓還在如火如荼進行中，8月2日依然會有多宗熱門地塊推出，根據(jù)報名情況來看，競拍人均超過兩位數(shù)，這其中既有大型央企、國企，也有名不見經(jīng)傳的江浙小企業(yè)，這些地塊最終花落誰家，中國房地產(chǎn)報記者也將持續(xù)關注。

值班編委：李紅梅

責任編輯：李紅梅?劉亞

審讀：戴士潮

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