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昨夜，許久未露面的前千億房企禹洲，發(fā)布了最新債務(wù)重組方案。距離去年3月初宣布爆雷，已經(jīng)過去17個(gè)月。這家閩系房企終于要直面?zhèn)鶛?quán)人，直面68億美元債（489億人民幣）的償還問題。

(資料圖)

然而，這份債務(wù)重組方案，似乎未令投資人、債權(quán)人滿意。甚至被投資人批：“還不如恒大的”。

實(shí)際上，禹洲最近挺煩的。

債務(wù)重組臨近，成都神盤項(xiàng)目又被查封，南城都匯3000多套法拍房將于本月開拍。而神盤被查封的原因是，禹洲涉嫌違法利用該樓盤轉(zhuǎn)移債務(wù)。關(guān)于這家閩系房企的資金和債務(wù)，有太多迷霧，如果不是真實(shí)發(fā)生，不敢相信上市房企會(huì)?這樣…

489億債務(wù)重組方案，有多神？

禹洲集團(tuán)此次最新的債務(wù)重組方案，涉及的是境外債部分。目前禹洲的境外債本金合計(jì)68億美元（不計(jì)利息），約合人民幣489億元，主要集中在優(yōu)先票據(jù)。

禹洲根據(jù)境外債的類型，劃分了兩個(gè)類別，并給出三個(gè)展期方案。

騷操作是：如果不選方案1或者方案2，則默認(rèn)選擇方案3。

方案3是什么？10年后再還你錢，沒有利息的那種。

那就來看看方案1和方案2，是什么料。

方案1，發(fā)行新票據(jù)置換，期限3年，年利率6%，但之前舊債的利息一筆勾銷。注意了，最高發(fā)行本金3.8億美元的新票據(jù)，但禹洲欠了68億美元債。換言之，只有很小一部分債權(quán)人可以選到這個(gè)方案。選擇這個(gè)方案，則債權(quán)人按一定比例置換新票據(jù)。第Ⅰ類（優(yōu)先票據(jù)）的債券人，按照10:3的轉(zhuǎn)換比例，即10美元本金轉(zhuǎn)換為3美元新票據(jù)；第Ⅱ類轉(zhuǎn)換比例是10:0.92，10美元本金轉(zhuǎn)換為0.92美元新票據(jù)。啥意思？如果沒理解錯(cuò)，大概就是原來買了20萬禹洲美元債的（第Ⅰ類），只剩6萬左右。

方案2，是發(fā)行新的中期票據(jù)（期限4-7年）+新股的組合，這意味著，時(shí)間又拖得更長了。

本質(zhì)上，禹洲的償債方式，仍然是以新?lián)Q舊和發(fā)行新股的方式。禹洲的債務(wù)重組方案中提到，將出售33項(xiàng)投資物業(yè)用于償債。截至2022年末，禹洲持有41處投資物業(yè)，主要為購物中心和寫字樓，其中38處位于境內(nèi)（32處投資物業(yè)已完工）。也就是說，禹洲未來將會(huì)賣掉國內(nèi)已完工的購物中心和寫字樓。賣不賣得出去，再看了……

和李嘉誠杠上，去年凈虧133億

除了債務(wù)重組，禹洲最近鬧得比較兇的，是關(guān)于“成都神盤”的官司。2020年7月，禹洲與成都瑞卓置業(yè)成立RZ公司，買下李嘉誠十多年前在成都開發(fā)的項(xiàng)目——南城都會(huì)項(xiàng)目。李嘉誠的長實(shí)，當(dāng)時(shí)買下這個(gè)項(xiàng)目是2004年，耗資21億；16年后，禹洲收購這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，花了71億。

事件的轉(zhuǎn)折，是南城都會(huì)物管發(fā)布了一則聲明顯示，RZ公司拖欠長實(shí)約3.8億美元（約27億人民幣），一直未清償。近期，南城都匯第8期（山河玖璋）大部分未售住宅單位突然被法院查封拍賣，涉及上千套。而向法院尋求查封這些房產(chǎn)的，是禹洲的關(guān)聯(lián)公司卓穎投資，此舉被長實(shí)認(rèn)為是禹洲串聯(lián)關(guān)聯(lián)公司，使卓穎投資變相成為南城都匯項(xiàng)目公司的債權(quán)人。據(jù)市場(chǎng)消息，禹洲將高達(dá)40億人民幣的境外債權(quán)，通過擔(dān)保函等手段強(qiáng)加在南城都會(huì)項(xiàng)目公司上，債務(wù)出表。在此期間，還發(fā)生了撬保險(xiǎn)柜、搶奪南城都會(huì)項(xiàng)目公章、報(bào)案等一系列不可思議的事情。

目前從京東法拍網(wǎng)站顯示，南城都匯第8期的上千套法拍房已經(jīng)掛網(wǎng)。

這也太亂了吧。

回看這家房企的經(jīng)營情況，前年還是盈利13億，凈利潤直接是負(fù)的133億。相當(dāng)于，把2017年以來的5年凈利潤都虧光了。這般巨額虧損，原因是，營收持平的情況下，禹洲的銷售成本及三費(fèi)支出有所增加，計(jì)提投資物業(yè)及在建物業(yè)減值，導(dǎo)致賬面出現(xiàn)虧損。

暴雷之后，禹洲的債務(wù)狀況也藏不住了，負(fù)債指數(shù)狂飆。2022年末，禹洲的凈負(fù)債率飆升至191%，但這家公司的賬上現(xiàn)金只有56億。

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