強大人口虹吸效應！成都房價連漲18個月丨焦點

成都吸引了大批年輕的外來人口涌入，尤其對于貴州、甘肅、青海等大西部省份的年輕人吸引力度逐年攀升。

中房報記者 李葉丨北京報道

全國整體房地產(chǎn)市場“哀鴻”一片之際，成都樓市走出了一條“逆勢狂飆”的上升曲線。

【資料圖】

8月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月70城中僅20個城市新房價格指數(shù)環(huán)比上漲，較6月份減少了11個；新房價格環(huán)比下跌的城市達49個，創(chuàng)今年以來下跌城市數(shù)量新高。

在這份談不上良好的數(shù)據(jù)中，成都樓市表現(xiàn)依舊亮眼。

根據(jù)數(shù)據(jù)，成都7月新建住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，已連續(xù)上漲18個月，亦比去年同期增長了6.4%，今年1~7月成都新房價格同比去年增長了8%。

二手房方面則出現(xiàn)分化。

7月，成都二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，已連續(xù)下降4個月。不過，同比去年同期仍增漲5.2%，是70城中二手住宅銷售價格同比增幅最大的城市。

比起連續(xù)4個月下降不多的二手房價，突增的掛牌量更引人注意。成都當?shù)匾幻慨a(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，現(xiàn)在成都的二手房越賣越多，降價出售是件正常的事。截至8月17日，貝殼官網(wǎng)成都區(qū)域掛出的二手房為203369套，而在1個月前的6月7日，這個數(shù)據(jù)為200590套，4月初時該平臺的二手房數(shù)據(jù)未超過19萬套。

新房、二手房走出不一樣的價格曲線背后有著怎樣的故事？一路高歌猛進的成都樓市是否會迎來變化？

成都樓市為何“狂飆”？

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

近年來，成都房價一直保持上漲勢頭。

根據(jù)中指研究院提供的數(shù)據(jù)，2018年~2022年的5年間，成都新房價格呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢，新建住宅銷售均價一路從2018年的9830元/平方米上漲至2022年的17189元/平方米，上漲接近2倍。

進入2023年，這一上漲勢頭仍未停止，在過去的7個月里均實現(xiàn)了新房價格的環(huán)比增長。

成交量方面，成都在西南幾個城市中也可謂一騎絕塵。

今年上半年成都總共成交新房8.1萬套，是去年的1.07倍；二手房上半年的成交套數(shù)則達11.9萬套，是同期商品住宅成交套數(shù)的1.5倍，同比增長65%；成交面積為1135萬平方米，同比增長68%。

成都新房市場在今年3月更是重現(xiàn)了久別的“萬人搖”場面，令行業(yè)內(nèi)矚目。

再看成都的土地市場，也呈現(xiàn)出一派火熱景象。

6月13日，成都舉行今年第二批供地的首場土地拍賣，112家企業(yè)報名參拍，土地拍賣現(xiàn)場首次出現(xiàn)3位數(shù)號碼牌。最終，8宗宅地全部成功出讓，總成交金額94億元。其中，6宗地觸頂熔斷，通過搖號抽簽確定歸屬。

成都樓市為何這么火？

“成都城市基本面支撐較好，人口持續(xù)高速涌入，置業(yè)需求充足，這是成都上半年商品住宅市場保持量級穩(wěn)定和房價上漲的根本?！敝兄秆芯吭核拇ǚ衷悍治龇Q。

記者注意到，成都連續(xù)14年位居“中國最具幸福感城市”第1名。生活節(jié)奏緩慢、娛樂業(yè)發(fā)達、城市氣氛好、美食多是人們給成都貼上的標簽，成都也一度被網(wǎng)友稱為“來了就不想走的城市”。

“成都吸引了大批年輕的外來人口涌入，尤其對于貴州、甘肅、青海等大西部省份的年輕人吸引力度逐年攀升。”一名西南地區(qū)的房企人士表示。

在過去的10年間，成都人口增長驚人。根據(jù)最新人口普查數(shù)據(jù)顯示，2022年末成都常住人口達到2126.8萬，在全國排在第4名，是全國第4個常住人口超過2000萬的超大城市。2011年~2021年末，成都常住人口猛增712萬，超過深圳和廣州，增量位居全國第1。

值得注意的是，成都的經(jīng)濟水平、教育、醫(yī)療、交通等與百姓息息相關(guān)的領(lǐng)域皆處于全國前列。

以醫(yī)療為例，成都三甲醫(yī)院數(shù)量達到39家；就業(yè)方面，目前A股市場上，成都上市公司合計有116家，數(shù)量位居全國第8。

成都市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，成都全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達20817.5億元，這是成都GDP歷史上首次突破2萬億元，也是全國第7個突破2萬億元GDP的城市。2022年成都居民人均可支配收入47948元，高出全國11065元。

在眾多優(yōu)勢的疊加下，對于整個中西部地區(qū)，成都具備了強大的人口虹吸效應，這也為其樓市提供了重要支撐。

“拐點”要來了嗎？

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)，成都二手房成交量在經(jīng)歷了3月份的最高點后，就進入下滑區(qū)間。數(shù)據(jù)來源：諸葛數(shù)據(jù)研究中心

進入下半年，一些趨勢卻開始顯現(xiàn)。

7月，成都二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，已連續(xù)下降4個月，價格下探的同時掛牌量卻在增加。截至8月17日，貝殼官網(wǎng)成都區(qū)域掛出的二手房為203369套，而在1個月前的6月7日，這個數(shù)據(jù)為200590套，4月初時該平臺的二手房數(shù)據(jù)未超過19萬套。

對于二手房價格的下滑，成都當?shù)匾幻慨a(chǎn)經(jīng)紀人認為，“這都是正常的事，掛牌量增加，客戶選擇多，降價銷售能盡快出手。”

在成交量方面，新房、二手房方面都呈現(xiàn)出走低的趨勢。

成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，2023年7月，成都市新房成交量為11963套，環(huán)比下降11.5%，同比下降25.9%。這一成交量低于近12個月平均成交量0.7%。同時，二手房成交量為15362套，環(huán)比下降11.8%，同比下降11.2%。這一成交量也低于近12個月平均成交量6.1%。

因此，市場上也有成都樓市“拐點”將到來的聲音。

不過，記者也注意到，盡管成都的新房、二手房成交量的確在減少，但在全國依然處于領(lǐng)先。

以北、上、廣、深4個一線城市作為對照組。

2023年7月，北京新房成交量為10621套，環(huán)比下降23.8%，二手房成交為11160套，環(huán)比下降16.6%；同期，上海新房成交4787套，環(huán)比下降47%，二手房交易量為1.26萬套，環(huán)比持平；廣州在7月的新房網(wǎng)簽為5188宗，環(huán)比下跌12%，二手房成交8096套，環(huán)比下降2.36%；7月份深圳一手住宅成交3156套，環(huán)比上漲3.5%，二手住宅成交2259套，環(huán)比下跌6%。

另一個值得關(guān)注的是供銷比指數(shù)，即一定時間內(nèi)市場房屋銷售量與新增供應量的比值。

當銷供比數(shù)值為1時，表示市場的供銷比例平衡；市場價格表現(xiàn)平穩(wěn)。當比值大于1時，表示市場銷量大于供給，庫存相應減少，房價有上漲的趨勢；銷供比數(shù)值小于1時，則表示市場供大于求，庫存會隨之增加，房價有下跌可能。

根據(jù)中指研究院提供的數(shù)據(jù)，成都市商品住宅7月供應面積為127萬平方米，成交面積為146萬平方米。成都市商品住宅1~7月供應面積為1105萬平方米，同比上升6%。成交面積為1231萬平方米，同比上升2%。銷供比為1.1。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

在土地市場上，房企們的拿地熱情也依舊為減。

8月15日，成都市中心城區(qū)8月第2批次土地競買進入現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)，15宗涉宅用地全部成交，成交總額156.4億元，平均溢價率為7%。其中7宗地塊“觸頂”成交，溢價率均超14%。

中指研究院四川分院表示，從拿地企業(yè)性質(zhì)來看，熱門地塊仍吸引如建發(fā)等全國性頭部企業(yè)積極爭搶，外圍地塊則出現(xiàn)地方平臺公司托底拿地的現(xiàn)象。開發(fā)企業(yè)對核心區(qū)域未來發(fā)展仍持續(xù)看好，但對外圍區(qū)域市場則保持冷靜觀望態(tài)勢，投資邏輯趨同。

值班編委：李紅梅

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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