央行再度出手托舉房企融資，保交樓貸款計(jì)劃延期，房貸利率有望繼續(xù)下行

8月17日，央行發(fā)布《2023年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，提到了貨幣政策、利率、房地產(chǎn)、金融促消費(fèi)等六方面的內(nèi)容。關(guān)于房地產(chǎn)，央行重點(diǎn)提出，落實(shí)好“金融16條”，加大對(duì)城中村改造等金融支持力度。這意味著，房企融資有望得到改善，債務(wù)壓力或?qū)⒂兴徑狻?/p>

同時(shí)，央行延續(xù)此前政治局會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的表述，表示適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。央行表示，繼續(xù)落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。由于8月15日MLF的中標(biāo)利率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，LPR也將同步下調(diào)，帶動(dòng)房貸利率繼續(xù)下行。

迎金融支持

(資料圖片僅供參考)

央行表示，落實(shí)好“金融16條”，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性租賃住房建設(shè)等金融支持力度。

“延續(xù)實(shí)施保交樓貸款支持計(jì)劃至2024年5月末，穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計(jì)劃在試點(diǎn)城市落地。因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”央行表示。

這意味著，可以幫助緩解資金壓力的“金融16條”和“保交樓貸款”執(zhí)行期限均有所拉長(zhǎng)。《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，“金融16條”于2022年11月份被提出，16條政策從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。

而“金融16條”最大的看點(diǎn)之一則是，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，“金融16條”的出臺(tái)對(duì)此前的融資政策進(jìn)行糾偏，表示對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。此外，“保交樓貸款”的加入也有助于房地產(chǎn)企業(yè)渡過(guò)此輪行業(yè)危機(jī)。

從房企當(dāng)前的融資情況來(lái)看，相關(guān)支持政策還需要繼續(xù)發(fā)力。8月16日，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布了2023年第二季度報(bào)告。報(bào)告指出，2023年下半年，大部分房企的債務(wù)壓力依然較大，且融資恢復(fù)和銷(xiāo)售復(fù)蘇均不及預(yù)期，房企違約風(fēng)險(xiǎn)依然嚴(yán)峻，后續(xù)可能仍有房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

“落實(shí)好‘金融16條’以及延長(zhǎng)“保交樓貸款”支持計(jì)劃實(shí)施期限，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售未實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

加大住房租賃、城中村支持力度

上文提到，央行表示，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性租賃住房建設(shè)等金融支持力度，這與此前政治局會(huì)議提到的內(nèi)容不謀而合。

4月28日，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、規(guī)劃建設(shè)保障性住房。在7月24日的政治局會(huì)議上，相關(guān)內(nèi)容再次被提及。

“有關(guān)部門(mén)鼓勵(lì)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或意味著接下來(lái)相關(guān)領(lǐng)域的政策支持力度會(huì)進(jìn)一步加大，以提升企業(yè)的參與積極性?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

近年來(lái)，保障性租賃住房成為解決年輕人在大型城市居住難題的重要工具，正在不斷得到支持。58安居客研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年7月份，28省及89城已發(fā)布“十四五”保障性租賃住房籌集目標(biāo)，總量約791.3萬(wàn)套。

規(guī)模的落地需要金融的支持，自2020年4月份基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，保障性租賃住房項(xiàng)目積極參與?！度A夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在已經(jīng)上市的28只基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品中，保障房REITs漲幅可觀，部分保障房REITs周度漲幅可以達(dá)到3.20%，在市場(chǎng)中處于領(lǐng)跑地位。

房貸利率有望繼續(xù)下探

自政治局會(huì)議重新定調(diào)樓市之后，此次央行也表示，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。具體到執(zhí)行端，盡管尚沒(méi)有新政出臺(tái)，但央行表示：“發(fā)揮好存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制重要作用，繼續(xù)落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制?！?/p>

值得關(guān)注的是，8月15日，央行開(kāi)展了4010億元的MLF，操作利率從上期的2.65%下調(diào)到了2.5%。MLF的操作利率是LPR定價(jià)的參考。因此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新一期的LPR極大概率也會(huì)同步下調(diào)。

根據(jù)我國(guó)目前的房貸利率定價(jià)機(jī)制，各地的房貸利率是在LPR的水平上加點(diǎn)形成。目前，5年期以上LPR為4.2%，其對(duì)應(yīng)的首套房和二套房房貸利率下限已經(jīng)分別下降至了4.0%和4.8%。

不過(guò)，由于首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制允許新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市可以階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，因此在實(shí)際執(zhí)行層面，各地的房貸利率更低。

根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2023年3月末，已經(jīng)有83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，低至3.7%和4.0%。值得一提的是，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)下行的城市個(gè)數(shù)不斷增加。2023年7月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降的城市有50個(gè)，同比下降的城市則已經(jīng)44個(gè)。

陳文靜對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“MLF中標(biāo)利率是LPR的先行指標(biāo)，本次下調(diào)或進(jìn)一步引導(dǎo)5年期以上LPR下調(diào)，其將帶動(dòng)房貸利率下行，降低購(gòu)房成本，有助于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。”

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