福建：嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”，防范銀行“監(jiān)守自盜”

【大河財(cái)立方 記者 賴(lài)蘇婷 北京報(bào)道】完善預(yù)售制度的步伐正在加快。

5月29日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），當(dāng)中指出，要從四個(gè)方面加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，即實(shí)行專(zhuān)戶(hù)管理、規(guī)范資金繳存、完善使用管理和強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控。除福建省外，河南省、山東省、海南省等地在今年均提出對(duì)于加強(qiáng)商品住房預(yù)售制度的監(jiān)管要求。

(資料圖)

“預(yù)售監(jiān)管賬戶(hù)未發(fā)揮其監(jiān)管作用是造成爛尾樓出現(xiàn)的原因之一，開(kāi)發(fā)商出于自身的資金壓力違規(guī)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致項(xiàng)目的后期建設(shè)資金不足，最終項(xiàng)目無(wú)法如期交付。福建省規(guī)定出臺(tái)目的在于保證項(xiàng)目的建設(shè)資金安全，避免爛尾樓的發(fā)生。福建省當(dāng)前出臺(tái)的規(guī)定涉及具體的監(jiān)管細(xì)節(jié)，該內(nèi)容值得肯定，預(yù)計(jì)將有效避免預(yù)售資金‘體外循環(huán)’，維護(hù)購(gòu)房者的合法購(gòu)房權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙在接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)說(shuō)。

四方面入手，福建省嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”

具體來(lái)看，在實(shí)行專(zhuān)戶(hù)管理方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)選擇符合監(jiān)管要求的商業(yè)銀行作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行，并與所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)共同簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行和監(jiān)管部門(mén)三方權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任。一次預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，監(jiān)管賬戶(hù)名應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)“項(xiàng)目商品房預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)”字樣?！渡唐贩款A(yù)售許可證》中應(yīng)當(dāng)載明監(jiān)管賬戶(hù)信息，監(jiān)管賬戶(hù)專(zhuān)用于商品房預(yù)售資金的收存和撥付，不得開(kāi)通任何形式的自動(dòng)扣款業(yè)務(wù)，不得作為其他貸款的還款賬戶(hù)或還款擔(dān)保賬戶(hù)。

規(guī)范資金繳存方面，商品房項(xiàng)目預(yù)售期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)所入口處、簽約繳款處和其他顯著位置張貼預(yù)售監(jiān)管賬戶(hù)信息。落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)系人制度，項(xiàng)目取得預(yù)售許可證至開(kāi)盤(pán)前，以及銷(xiāo)售期間，項(xiàng)目聯(lián)系人應(yīng)實(shí)地查看項(xiàng)目公示信息是否完整，抽查預(yù)售資金是否按監(jiān)管要求到賬。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在合同簽約前書(shū)面提示購(gòu)房人，告知應(yīng)該將定金、首付款等直接存入監(jiān)管賬戶(hù)，并及時(shí)辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得要求購(gòu)房款存入非監(jiān)管賬戶(hù)，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”。各市縣要建立預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)，逐筆核查已網(wǎng)簽商品房購(gòu)房款項(xiàng)到賬情況。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)所的明察暗訪，重點(diǎn)檢查是否在顯目位置張貼預(yù)售監(jiān)管賬戶(hù)信息，是否將POS機(jī)關(guān)聯(lián)至非預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，是否有營(yíng)銷(xiāo)人員違規(guī)誘導(dǎo)購(gòu)房者將購(gòu)房款存入非監(jiān)管賬戶(hù)。

另外《通知》要求，房地產(chǎn)管理部門(mén)要結(jié)合本地實(shí)際，按項(xiàng)目按預(yù)售批次確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度。預(yù)售資金按項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金，專(zhuān)項(xiàng)用于工程建設(shè)支出，原則上應(yīng)從預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)直接轉(zhuǎn)入施工單位賬戶(hù)、建材供應(yīng)商賬戶(hù)、農(nóng)民工工資專(zhuān)戶(hù)等。監(jiān)管額度內(nèi)資金在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自劃扣；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)項(xiàng)目公司預(yù)售資金。

在強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控方面，《通知》提到，房地產(chǎn)管理部門(mén)要建立預(yù)售資金異動(dòng)預(yù)警機(jī)制，對(duì)出現(xiàn)存在預(yù)售資金余額與工程形象進(jìn)度不匹配、資金異常撥付等問(wèn)題的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，要逐一梳理分析原因，實(shí)施清單式管理；對(duì)存在停工爛尾風(fēng)險(xiǎn)的，要加強(qiáng)實(shí)施應(yīng)急處置。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)違規(guī)預(yù)售商品房，截留、挪用、違規(guī)使用預(yù)售資金的，立即暫停銷(xiāo)售，暫停監(jiān)管資金撥付，限期整改；限期未整改到位的，對(duì)違法違規(guī)行為處罰并予以公示，作為不良行為記入其信用檔案，暫緩新辦預(yù)售許可。對(duì)項(xiàng)目公司主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員、銷(xiāo)售主管及營(yíng)銷(xiāo)人員予以約談問(wèn)責(zé)。在售樓現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)警示，增加日常監(jiān)管巡查頻次，每季度至少現(xiàn)場(chǎng)檢查一次。對(duì)涉及經(jīng)濟(jì)犯罪的，要及時(shí)移交公安部門(mén)處理。

對(duì)商業(yè)銀行未將預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)作為按揭貸款到賬賬戶(hù)的、未履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議違規(guī)撥付預(yù)售監(jiān)管資金的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)將該商業(yè)銀行違規(guī)行為即時(shí)書(shū)面函告當(dāng)?shù)厝诵?、銀保監(jiān)部門(mén)，追繳被違規(guī)劃扣的資金；情節(jié)嚴(yán)重的，監(jiān)管部門(mén)可暫?；蛘呓K止其監(jiān)管銀行資格，造成損失的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

防范銀行“監(jiān)守自盜”

記者梳理發(fā)現(xiàn)本次《通知》監(jiān)管的對(duì)象，不僅包括房地產(chǎn)企業(yè)，還包括監(jiān)管銀行，當(dāng)中寫(xiě)明“情節(jié)嚴(yán)重時(shí)，銀行可能被暫?；蛘呓K止其監(jiān)管資格，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任”。

“全國(guó)各地出現(xiàn)了不少延期交房、爛尾樓的情況，造成上述局面最直接原因就是預(yù)售房款缺乏有效監(jiān)管?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣律師接受采訪時(shí)說(shuō)：“根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，預(yù)售房款被挪用的情況包括以下情形：預(yù)售房款在支付的時(shí)候被轉(zhuǎn)移走、預(yù)售房款被放到監(jiān)管賬戶(hù)上后被轉(zhuǎn)移，部分銀行在發(fā)放按揭貸款的時(shí)候，并沒(méi)有把錢(qián)轉(zhuǎn)到監(jiān)管賬戶(hù)上，出現(xiàn)‘監(jiān)守自盜’的情況。這些違法行為都會(huì)大大增加延期交房、爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前福建省針對(duì)銀行的規(guī)定，可讓違反資金監(jiān)管的銀行承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)管力度，避免監(jiān)管資金在監(jiān)管銀行方面出問(wèn)題?！?/p>

針對(duì)防范“爛尾樓”風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，上述人士建議可從以下五方面入手：第一，完善相關(guān)立法，加強(qiáng)對(duì)逃避資金監(jiān)管行為的處罰力度；第二，各個(gè)地方在上位法的框架內(nèi)，因地制宜，進(jìn)一步落實(shí)和完善相關(guān)規(guī)定；第三，嚴(yán)格執(zhí)法，落實(shí)預(yù)售制度的相關(guān)規(guī)定；第四，加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)督和管理，讓銀行的違規(guī)行為和相應(yīng)的法律責(zé)任匹配；第五，加強(qiáng)相關(guān)的普法宣傳，提高老百姓的法律意識(shí)。

完善商品住房預(yù)售制度的步伐正在加快

當(dāng)前，各地對(duì)房屋預(yù)售制度政策調(diào)整力度和方向不斷得到明確和加強(qiáng)。

1月，在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。

同月，山東省住建工作會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議明確，逐步提高預(yù)售門(mén)檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

2月，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門(mén)檻，以鄭州市、開(kāi)封市為試點(diǎn)積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷(xiāo)售。

此外，部分省市陸續(xù)進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)工作，其中海南省已要求全面現(xiàn)房銷(xiāo)售，熱點(diǎn)城市部分地塊亦在拍賣(mài)環(huán)節(jié)設(shè)置現(xiàn)房銷(xiāo)售條件。

“短期來(lái)看，為實(shí)現(xiàn)‘保交樓’，預(yù)計(jì)預(yù)售資金監(jiān)管及預(yù)售政策或?qū)⒈３謬?yán)格狀態(tài)，政策也將更加規(guī)范。各地或結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管和預(yù)售條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端預(yù)期穩(wěn)定?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

責(zé)編:劉安琪 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬(wàn)軍偉

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