房企整體融資規(guī)模在持續(xù)縮水。

在過(guò)去的4月份，房地產(chǎn)境內(nèi)、境外債券融資共發(fā)行63筆，較上月減少23筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約617億元，環(huán)比減少30%，同比減少34%，境外融資同環(huán)比跌幅更大，貝殼研究院最新報(bào)告顯示了該數(shù)據(jù)。

以往，3月、4月為房企信用債年度集中發(fā)行時(shí)段，但今年的融資窗口期未至，沒(méi)有迎來(lái)銷(xiāo)售“金三銀四”的房企，在融資領(lǐng)域也倍感低溫。

不同房企面臨的融資環(huán)境，可謂“冰火兩重天”。某財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健的民營(yíng)房企人士稱(chēng)，公司的融資一直很順暢，五一樓盤(pán)銷(xiāo)售也尤為火熱。另一出現(xiàn)償債壓力的房企，債券融資渠道至今仍是關(guān)閉狀態(tài)，項(xiàng)目出售進(jìn)展也較緩慢。

值得注意的是，近期監(jiān)管層多次發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)要積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政府不斷出手穩(wěn)定市場(chǎng)，并向主要幾家AMC和18家銀行提供12家房企的清單，有助于防范化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房企融資方向有可能向銀行貸款、借款方向偏移，并購(gòu)相關(guān)融資舉措也將是后續(xù)重點(diǎn)。

400億償債缺口

2022年，房地產(chǎn)融資的收緊態(tài)勢(shì)不減，整體發(fā)行規(guī)模持續(xù)縮水，民企的債券融資能力未明顯提升。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1～4月，房企境內(nèi)、境外債券融資累計(jì)約2350億元，同比下降41%。自2018年以來(lái)，房企前4月累計(jì)融資規(guī)模逐年下滑，且2022年下滑幅度出現(xiàn)明顯加速。

熱鬧的海外舉債局面不再，境外融資渠道對(duì)房企的友好程度下降。1～4月，房企境外債券規(guī)模約442億元，同比減少65%，規(guī)模占比下滑至19%。此前房企境外違約事件頻發(fā)，影響了整個(gè)行業(yè)的信用評(píng)級(jí)。

境內(nèi)融資雖同樣緊縮，但對(duì)房企的重要性逐漸提升。自2020年以來(lái)，這一趨勢(shì)日益加強(qiáng)，前四月房企境內(nèi)融資規(guī)模約1908億元，同比減少30%，規(guī)模占比提升至81%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來(lái)房企融資渠道都將以境內(nèi)為主。

融資順暢與否，一定程度上是企業(yè)發(fā)展的“晴雨表”。當(dāng)下，行業(yè)融資規(guī)模維持低位，一方面是企業(yè)為降杠桿，主動(dòng)縮減有息負(fù)債規(guī)模;更重要的是，因資金壓力加大、債務(wù)違約頻發(fā)，部分企業(yè)的融資通道被直接關(guān)閉。

克而瑞研究中心表示，為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，多部委在房企融資、并購(gòu)貸、預(yù)售資金監(jiān)管等多個(gè)層面釋放積極信號(hào)，但政策回暖的傳導(dǎo)落地尚需時(shí)間，多數(shù)房企流動(dòng)性壓力持續(xù)。

融資緊張的同時(shí)，房企面臨不可忽視的債務(wù)重壓。2022年TOP30房企雖然境內(nèi)債壓力較小，但境外債壓力是2020年的一倍，3、4月更是償債高峰期。

貝殼研究院稱(chēng)，2022年4月房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1013億元，環(huán)比減少5.8%，同比減少26.3%，到期債務(wù)凈額396億，償債缺口約400億規(guī)模。

“房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的嚴(yán)峻程度要超過(guò)2020年。”易居研究院表示，疫情對(duì)房企資金鏈也形成挑戰(zhàn)，即便挺過(guò)上半年疫情，可供投資發(fā)展的資金也不多了。

紓困政策在路上

近日來(lái)，監(jiān)管層多次出手，助力房企融資暢通、風(fēng)險(xiǎn)化解。

5月9日，深圳人民銀行、深圳外匯局制定出臺(tái)《關(guān)于統(tǒng)籌做好金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展有關(guān)工作的通知》，要求支持合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，各金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。

5月4日，央行、銀保監(jiān)會(huì)及證監(jiān)會(huì)三部門(mén)同時(shí)發(fā)聲，其中銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)，對(duì)房企不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù);證監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，相關(guān)表態(tài)傳達(dá)了調(diào)整政策的迫切性，預(yù)計(jì)后期地方銀行及金融機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房者、房企的支持性政策將及時(shí)出臺(tái)，房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環(huán)境將明顯改善。

為助力出險(xiǎn)房企項(xiàng)目處置，并購(gòu)相關(guān)融資得到重點(diǎn)支持。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，房企的并購(gòu)融資是政策邊際放松的主要形式，其中以銀行授予房企的并購(gòu)融資額度為主，3月多家房企獲此額度，總規(guī)模達(dá)到1780億元。

不僅如此，此前央行召集6家國(guó)有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機(jī)構(gòu)召開(kāi)會(huì)議，商討為問(wèn)題房企進(jìn)行紓困，首批紓困房企名單包括恒大、融創(chuàng)、世茂、綠地、中南、奧園、榮盛、陽(yáng)光城、融信、富力及佳兆業(yè)等12家。

一位上述名單中的房企對(duì)記者表示，確實(shí)召開(kāi)了這個(gè)會(huì)議，不過(guò)具體細(xì)則還有待確認(rèn)。自公司出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)后，已經(jīng)跟AMC機(jī)構(gòu)有過(guò)接觸，也洽談過(guò)出售項(xiàng)目，不過(guò)直到目前，還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)大體量項(xiàng)目順利出售的案例，推進(jìn)起來(lái)需要時(shí)間。

有房企從業(yè)者也表示，現(xiàn)在的情況是，差的項(xiàng)目買(mǎi)家不愿意買(mǎi)，好的項(xiàng)目賣(mài)家還指著它翻盤(pán)，不輕易賣(mài)，很多戰(zhàn)略投資者利好的情況基本都是“煙霧彈”。

不過(guò)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，AMC入局將助力房企加速資產(chǎn)處置、推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)化解。而房企風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的處理，對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)信心至關(guān)重要，供給端穩(wěn)定，才可能使需求端敢于入市。

房企積極“造血”

房企化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不能只盯著外部“輸血”渠道，加強(qiáng)自身造血能力也是關(guān)鍵。

“問(wèn)題的解決還是要靠自救，靠市場(chǎng)回升，自然創(chuàng)造出自救的條件。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，國(guó)家及各地政府能做的，就是完善政策措施，穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期，剩下的要靠企業(yè)，激發(fā)市場(chǎng)化收并購(gòu)的條件。

事實(shí)上，從穩(wěn)健的民營(yíng)房企、到已現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，都在緊盯調(diào)控走向、等待市場(chǎng)回升、同時(shí)加大銷(xiāo)售回款力度。

某境內(nèi)外全投資級(jí)民營(yíng)房企稱(chēng)，五一小長(zhǎng)假期間，集團(tuán)銷(xiāo)售基本接近去年五一水平，武漢一項(xiàng)目假期來(lái)訪(fǎng)1000多人，環(huán)比4月周度增長(zhǎng)約40%，項(xiàng)目15名置業(yè)顧問(wèn)平均每人每天接待約20組客戶(hù)，單人最高接待時(shí)長(zhǎng)為14小時(shí)。

“多地出臺(tái)調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，廣州、武漢等一線(xiàn)、新一線(xiàn)城市市場(chǎng)信心得以率先回升。”上述房企人士稱(chēng)。

某北京房企人士也表示，公司在京項(xiàng)目從去年開(kāi)始就賣(mài)的不錯(cuò)，現(xiàn)在已經(jīng)快清盤(pán)了。最近，廊坊又傳出取消限購(gòu)的風(fēng)聲，公司對(duì)環(huán)京市場(chǎng)抱有期待。不過(guò)受疫情影響，北京的客戶(hù)過(guò)不去，市場(chǎng)成交情況會(huì)如何，還需要后續(xù)觀察。

另一華南房企人士稱(chēng)，公司華東的銷(xiāo)售暫時(shí)停擺了，不過(guò)大灣區(qū)還可以期待，如廣州市場(chǎng)正緩慢復(fù)蘇，雖然剛需觀望情緒濃重，增城、南沙等外圍區(qū)域庫(kù)存積壓，但中高端需求相對(duì)堅(jiān)挺，大平層產(chǎn)品要靠搶。

“抓銷(xiāo)售回款、提升自身造血能力，保證現(xiàn)金流安全、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前房企經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。”克而瑞稱(chēng)。融資渠道有望疏通、樓市隱現(xiàn)回暖信號(hào)，在鋼絲上停留許久的房企，或許終于有望喘口氣了。

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