在行業(yè)普遍信心不足背景下，金地也受到波及。而或是為消除投資者的疑慮，近期，金地屢次主動(dòng)向市場(chǎng)釋放公司內(nèi)部信息。

(相關(guān)資料圖)

在公布7月的銷售數(shù)據(jù)后，日前，金地不僅主動(dòng)發(fā)布了關(guān)于近期經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)情況，而且緊接著又召開(kāi)投資人會(huì)議，回應(yīng)外界對(duì)金地各種質(zhì)疑。

從目前金地披露的各種信息來(lái)看，外界關(guān)注的有關(guān)公司銷售、融資、債務(wù)等信息基本都已經(jīng)較為透明。

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與資金壓力

當(dāng)前情況下，金地是否存在潛在項(xiàng)目與資金風(fēng)險(xiǎn)成為外界關(guān)注焦點(diǎn)之一。

在投資者會(huì)上，談及與實(shí)質(zhì)出險(xiǎn)的合作方項(xiàng)目情況，金地稱，目前公司合作項(xiàng)目中已識(shí)別的，涉及實(shí)質(zhì)出險(xiǎn)的合作方的項(xiàng)目為26個(gè)，總未售貨值369億元，占比4%，其中金地的權(quán)益貨值是135億元，權(quán)益占比37%左右。

“在26個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目中，5個(gè)已處于尾盤(pán)或已實(shí)際交付。同時(shí)，16個(gè)項(xiàng)目處于正常經(jīng)營(yíng)期，且已經(jīng)度過(guò)了項(xiàng)目資金峰值，不需要股東繼續(xù)投入。此外，通過(guò)折價(jià)收購(gòu)的項(xiàng)目共有4個(gè)，僅有1個(gè)存在約5億元的墊資敞口?！苯鸬丶瘓F(tuán)補(bǔ)充稱。

“合作開(kāi)發(fā)方面，公司一直堅(jiān)持選擇穩(wěn)健的同行作為合作方，努力發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢(shì)。公司高度關(guān)注合作方出險(xiǎn)所帶來(lái)的公司項(xiàng)目層級(jí)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)排查，公司涉及風(fēng)險(xiǎn)合作方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)處于低位，總體可控，風(fēng)險(xiǎn)敞口小。”金地表示。

在資金方面，金地強(qiáng)調(diào)，截至6月30日，金地在手貨幣資金648億元，自有支配資金比例70%以上。其中，受限制資金有85.5億元，包括預(yù)售監(jiān)管資金約72.5億元，參加上海的土地拍賣凍結(jié)的保證金有13億元。

針對(duì)投資者提出的，各地預(yù)售資金監(jiān)管政策加強(qiáng)會(huì)否影響公司現(xiàn)金流的情況，金地管理層表示，部分城市出臺(tái)新的政策，提取比例略有收緊，收緊幅度約是5%左右。

“監(jiān)管資金主要是對(duì)建安成本部分進(jìn)行監(jiān)管，上半年公司平均的售價(jià)是24000元每平米，若以4000元的建安成本作為平均水平，金地的影響較小。”金地管理層指出。

進(jìn)入下半年，據(jù)金地管理層披露，從8月1日至明年上半年，公司整體的公開(kāi)市場(chǎng)到期債務(wù)規(guī)模約150億元。

據(jù)悉，今年前7月金地已償還了98億元，其中包括3月份12.8億元的公司債、6月份 2.5億美元的境外債券、7月5日15億元的中期票據(jù)、7月13日40億元的公司債券、7月25日2.0億美元境外債券。

在外界較為關(guān)注的融資方面，金地于近期經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)情況公告中指出，公司融資渠道保持暢通，與銀行等金融機(jī)構(gòu)均建立了良好的長(zhǎng)期合作關(guān)系，截止目前公司的總銀行授信規(guī)模超2600億元，剩余可用銀行授信規(guī)模超過(guò)1700億元，2022年銀行新增授信規(guī)模超150億元。

在投資者會(huì)上，外界也較為關(guān)注金地集團(tuán)的非標(biāo)融資規(guī)模，而這是外界不易獲知的信息。

對(duì)此，金地管理稱也直言稱，目前金地的開(kāi)發(fā)貸為主600多億元，存續(xù)中票222億元，公司債188億元，海外美元債4.8億美元，海外銀行借款33億元，信托借款33億元。

由此來(lái)看，目前占金地債務(wù)大頭的為存續(xù)中票。對(duì)此，金地管理層表示，“公司已經(jīng)在收購(gòu)公司債，公司后續(xù)也可能會(huì)介入銀行間市場(chǎng)，目前已跟交易商協(xié)會(huì)溝通收購(gòu)中票?！?/p>

早前7月28日，金地集團(tuán)曾公告表示，金地集團(tuán)子公司和董事擬市場(chǎng)化購(gòu)買公司債，合計(jì)不超10.2億。

銷售回款與拿地規(guī)劃

在現(xiàn)金流及償債問(wèn)題無(wú)虞情況下，金地的銷售及未來(lái)新增貨值情況如何非常關(guān)鍵。

2022年1-7月，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積493.3萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額1191.6億元。雖然前7月金地的簽約金額同比降幅為36.78%，但金地仍為截止目前，僅有的銷售突破千億的10家房企之一。

據(jù)金地披露，今年上半年，金地在深圳、上海、北京、南京等核心城市的市場(chǎng)占有率位居當(dāng)?shù)厍傲?，其中深圳單城的銷售規(guī)模超過(guò)了150億元，上海單城銷售規(guī)模超過(guò)了130億元。

基于前7月銷售情況，金地方面也通過(guò)公告表示有信心將全年的銷售業(yè)績(jī)完成度保持在較高水平。

“公司在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率位居前列。展望全年，公司可售資源優(yōu)質(zhì)充裕，主要分布于華東、東南和華南等市場(chǎng)穩(wěn)定的區(qū)域。公司將結(jié)合市場(chǎng)變化趨勢(shì)科學(xué)調(diào)度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作，預(yù)計(jì)2022年的銷售業(yè)績(jī)完成度將保持較高水平?！苯鸬胤矫娣Q。

標(biāo)普在其近期研究報(bào)告中也稱，“鑒于金地集團(tuán)聚焦于高能級(jí)城市，尤其是長(zhǎng)三角地帶，我們預(yù)計(jì)公司的銷售表現(xiàn)將在2022年繼續(xù)優(yōu)于行業(yè)平均水平?！?/p>

進(jìn)入下半年，金地可售資源充足。投資者會(huì)上，金地管理層披露，公司未售貨值7150億元，計(jì)劃2021年8-12月份推出貨值1200億元左右。2023年根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整，市場(chǎng)變化較快。

中信證券在其最新研究報(bào)告中認(rèn)為，2022年8-12月金地將新增供貨貨值超過(guò)千億元，新增供貨中有約40%均集中在上海、廣州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市場(chǎng)相對(duì)較好的核心城市，為今年后續(xù)銷售工作提供堅(jiān)實(shí)的保障。

“我們認(rèn)為，公司下半年銷售將受益于高能級(jí)城市的率先復(fù)蘇，公司下半年的經(jīng)營(yíng)性回款值得期待?！敝行抛C券稱。

拿地方面，金地披露，2022年以來(lái)，公司迅速適應(yīng)市場(chǎng)變化，嚴(yán)格把控投資標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)一二線城市的深耕力度，同時(shí)量入為出，壓縮投資規(guī)模。公司接連在北京、上海、廈門(mén)、西安、長(zhǎng)沙等城市獲取優(yōu)質(zhì)地塊，將為公司未來(lái)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供有力保障。

中信證券指出，2022年1-7月，金地新增項(xiàng)目土地總價(jià)72.1億元，新增計(jì)容建面46.5萬(wàn)平方米，拿地較為謹(jǐn)慎。

“2021年下半年以來(lái)公司拿地態(tài)度明顯偏緊，充分保障了現(xiàn)金流安全。我們相信，由于信用復(fù)蘇的時(shí)間晚于銷售復(fù)蘇，公司拓展高質(zhì)量項(xiàng)目機(jī)會(huì)仍然存在。”中信證券表示。

對(duì)于金地壓縮投資規(guī)模，標(biāo)普也發(fā)表意見(jiàn)認(rèn)為，“考慮到公司擁有的充足土儲(chǔ)，我們相信金地集團(tuán)能在2022-2023年有效控制其債務(wù)增長(zhǎng)。今年上半年公司土地投資大幅下降，土地投資策略審慎，金地充裕的土地儲(chǔ)備足夠維持未來(lái)至少四年的開(kāi)發(fā)工作，因而我們不認(rèn)為金地集團(tuán)有補(bǔ)充土儲(chǔ)的急迫需求。”

另于投資者會(huì)上，金地管理層首次透露其今年拿地的毛利率情況，“政府對(duì)于土地的預(yù)期在下降，土地起拍價(jià)或多或少有所下降。今年以來(lái)，公司新獲地塊凈利潤(rùn)率都是在11%~15%之間。”

標(biāo)簽： 金地集團(tuán) 中信證券