本文來源：時代周報 作者：周梓霖

打擊學(xué)區(qū)房炒作的接力棒，傳到深圳。

近日，深圳百花片區(qū)最受捧的小戶型學(xué)區(qū)房，已經(jīng)跌近參考價。深圳頂級名校百花小學(xué)和深圳實(shí)驗中學(xué)的學(xué)區(qū)房金茂禮都，一套46平方米一房一廳房源，業(yè)主掛盤價降至630萬元，單價約13.7萬元/平方米。最高光的時候，這個“百花頂流”學(xué)區(qū)房，成交價一度高達(dá)30萬元/平方米。業(yè)主甚至高傲地拒絕貸款買家，“資金不在手，勿擾?！?/p>

學(xué)區(qū)房的好光景難再續(xù)。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，自2021年9月開始，深圳六大名校片區(qū)的業(yè)主掛牌價明顯下滑。羅湖深中周邊的掛牌價跌幅最大，達(dá)到10%；其余名校片區(qū)掛牌價跌幅為3%-6%。而成交價方面，福田百花片區(qū)、南山南二外周邊、龍華深高北周邊，均已跌去20%。

曾經(jīng)高不可攀的頂級學(xué)區(qū)房，正在走下神壇。

天價學(xué)區(qū)房祛魅

深圳樓市“硬通貨”--小戶型學(xué)區(qū)房，逐漸回歸理性，成交價向參考價靠攏。

金茂禮都，因為戶型小、總價低，素來是百花片區(qū)最搶手的“上車盤”。 在二手房參考價機(jī)制下，舊日頂流已走下神壇。

據(jù)時代周報記者了解，金茂禮都目前在售二手房中，報價最低的是一套46平方米一房一廳，總價630萬元，單價約13.7萬元/平方米。曾經(jīng)最受歡迎的24平方米單間，最新報價為518萬元，單價約21.6萬元/平方米。這個價格雖然依然遠(yuǎn)超參考價（12.5萬元/平方米），但在去年的成交高點(diǎn)，金茂禮都同戶型曾賣到720萬元，單價約30萬元/平方米。不到一年時間，跌去28%。

降價的不止是金茂禮都。

樂有家研究中心對福田百花片區(qū)、福田香蜜湖片區(qū)、南山南二外周邊、羅湖深中周邊、寶安寶中周邊和龍華深高北周邊六大名校片區(qū)的監(jiān)測，自2021年1月以來，這6個片區(qū)二手房成交價經(jīng)歷多次波動，已經(jīng)出現(xiàn)很大松動，業(yè)主讓利明顯。

具體來看，百花片區(qū)、南二外周邊以及深高北周邊二手房成交價跌幅最大，在20%左右。香蜜湖因有豪宅配套以及位于核心地段的支撐，跌幅最小，但也有7%。

樂有家百花片區(qū)的資深經(jīng)紀(jì)人楊麗娜告訴時代周報記者，今年2月至今，百花片區(qū)累計成交11套二手房，過半房源接近參考價成交，其中4套低于參考價。最“筍”的一套是南天一花園一套107平方米單位，成交價1200萬元，低于參考價85萬元。

趙簡（化名），最近以略高于參考價的價格，賣掉了百花的房子。

趙簡計劃換房，在年前以1680萬元掛出房子，底價是1600萬元。陸陸續(xù)續(xù)有幾波人看房，但意向較低。房子還沒賣掉，她就遇到了“夢中情房”，只好聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人下調(diào)價格至1550萬元。

“來看房的都說‘再看看’就沒有然后了，我看中的房子因為地段好、配套好，價格一直在漲，更氣人的是還不斷有成交?！壁w簡無奈之下，再度下調(diào)報價。

又經(jīng)歷數(shù)次博弈，趙簡最終以1350萬元賣掉房子，雖然比參考價高了95萬元，但比最初的報價低了330萬元。

據(jù)楊麗娜觀察，目前百花片區(qū)賣房的業(yè)主8成是計劃換房，需求很剛性，著急賣房有心讓利。另一方面，業(yè)主看中的房子也在降價，買賣對沖，不賺不虧，所以都能接受砍價。

樂有家研究中心指出，“按參考價賣房”的現(xiàn)象逐漸增加。

從6大名校片區(qū)掛牌價與參考價的偏差值變化來看，偏差值在10%、11%-30%這兩個區(qū)間的占比逐漸提高。2021年1月，偏差值在11%-30%之間的房源占10.9%，如今已經(jīng)擴(kuò)大到14.3%，偏差值10%以內(nèi)的占比也從2.9%增加到3.8%。也就是說，業(yè)主的掛盤價越來越接近參考價，甚至有不少業(yè)主已經(jīng)按參考價報價。

長效機(jī)制建立

深圳天價學(xué)區(qū)房神話破滅，與供需端變化有關(guān)。

《深圳市教育發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，加大基礎(chǔ)教育學(xué)位建設(shè)，全力保障常住人口子女入學(xué)需求，5年內(nèi)新增基礎(chǔ)教育學(xué)位90.8萬座。其中，新建學(xué)前教育學(xué)位12.5萬座、公辦義務(wù)教育學(xué)位67.3萬座，公辦普通高中學(xué)位11萬座。

目前，深圳正推動公辦中小學(xué)集團(tuán)化辦學(xué)。通過整體性布局、有計劃推進(jìn)、集團(tuán)化認(rèn)定、規(guī)范化管理等措施，推動深圳公辦中小學(xué)集團(tuán)化辦學(xué)，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源覆蓋面。到2025年，優(yōu)質(zhì)教育集團(tuán)總量達(dá)到60個，原則上新建公辦學(xué)校全部納入集團(tuán)化管理，集團(tuán)化辦學(xué)覆蓋全市公辦中小學(xué)校。

在促進(jìn)教育公平方面，深圳在繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行大學(xué)區(qū)制招生的基礎(chǔ)上，首次提出電腦派位招生。

今年1月，龍華區(qū)教育局公布十所新開辦公辦學(xué)校招生范圍，首次提出對部分學(xué)校實(shí)行電腦派位招生。實(shí)行電腦派位招生的學(xué)區(qū)位于龍華上塘片區(qū)，由未來小學(xué)、龍華區(qū)實(shí)驗學(xué)校小學(xué)部、和平實(shí)驗小學(xué)3所學(xué)校學(xué)區(qū)范圍組成。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從供給端來看，深圳正在分兩步走，做蛋糕和分蛋糕——增加學(xué)位供應(yīng)，推進(jìn)教育公平。 從需求端，二手房參考價對學(xué)區(qū)房沖擊非常大，打破業(yè)主的房價上漲預(yù)期。

“從供給端和需求端，徹底治理了學(xué)區(qū)房炒作的根源?！?李宇嘉表示。

標(biāo)簽： 狂降300萬深圳頂級學(xué)區(qū)房走下神壇 業(yè)主甩賣單價從30萬