作為西部地區(qū)重要中心城市，成都人民的買房熱情不曾消退，價(jià)格合適瞬間可以形成排隊(duì)搶購(gòu)狂潮。時(shí)隔兩年后，3月30日深夜，成都一恒大樓盤突發(fā)取證公告，迅速引發(fā)本地各大微信群熱議。

眾多購(gòu)房者一方面擔(dān)憂恒大樓盤爛尾，一方面又加入這場(chǎng)搶購(gòu)熱潮。證券時(shí)報(bào)·e公司了解到，成都該恒大樓盤開(kāi)啟預(yù)售僅兩天時(shí)間，就有接近3400名棚改和無(wú)房剛需購(gòu)房者通過(guò)資格審核。

競(jìng)爭(zhēng)更為殘酷的是，入圍搖號(hào)名單最后一位幸運(yùn)者屬于無(wú)房剛需家庭第四順位，其社保時(shí)長(zhǎng)達(dá)到84個(gè)月（7年）之久，而更多涌入的普通資格家庭卻連入圍門檻都進(jìn)不去。

01

逾千套房源取證銷售

3月30日晚上11點(diǎn)過(guò)，沉寂了一年半的成都恒大天府半島公眾號(hào)終于更新，不更則已，一更驚人。

● 恒大天府半島公告披露，根據(jù)成都市政府及市級(jí)相關(guān)部門關(guān)于商品住房開(kāi)盤銷售的相關(guān)要求，制定恒大天府半島天紀(jì)小區(qū)項(xiàng)目75、76、81、82號(hào)樓商品住房開(kāi)盤銷售方案。

具體來(lái)看，恒大天府半島天紀(jì)小區(qū)項(xiàng)目位于成都市天府新區(qū)華陽(yáng)天府大道南段2716號(hào)，本批次全部準(zhǔn)售房源共1124套，面積約128598.69㎡。其中，約91㎡三室兩廳一衛(wèi)戶型112套，約110~126㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型950套，約134~137㎡四室兩廳兩衛(wèi)戶型62套；75棟280套、76棟124套、81棟360套、82棟360套。

需要指出的是，此次購(gòu)房報(bào)名登記只給了兩天時(shí)間，即3月31日至2022年4月1日(每日9：00-17：00)，公證搖號(hào)時(shí)間為4月4日，預(yù)計(jì)4月6日~8日選房，而小區(qū)交房時(shí)間則為兩年后的2024年6月30日。

按照銷售方式規(guī)定，若登記購(gòu)房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)1.2倍以內(nèi)（不含1.2倍），恒大將自行組織有序銷售，自行組織銷售按照棚改貨幣化安置住戶、無(wú)房居民家庭、普通購(gòu)房家庭的分類及先后順序有序開(kāi)展。當(dāng)期準(zhǔn)售房源中，225套用于棚改貨幣化安置住戶選購(gòu)，540套用于無(wú)房居民家庭選購(gòu)，359套用于普通購(gòu)房家庭選購(gòu)。

不過(guò)，若登記購(gòu)房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的，全部房源優(yōu)先向已報(bào)名登記的無(wú)房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售；若購(gòu)房資格復(fù)核通過(guò)的無(wú)房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶總數(shù)不足房源數(shù)3倍的，則由已報(bào)名登記的普通購(gòu)房家庭遞補(bǔ)。全部無(wú)房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶選購(gòu)結(jié)束后，若有剩余房源，則由普通購(gòu)房家庭依序選購(gòu)。

上述預(yù)售公告發(fā)出后，迅速在成都本地圈子“炸開(kāi)了鍋”，各大微信聊天群加班加急熱議此事。

3月31日下午，就有成都本地樓市自媒體爆料半島樓盤報(bào)名人數(shù)已經(jīng)超過(guò)6000人，4月1日多個(gè)微信群流傳報(bào)名人數(shù)超過(guò)1萬(wàn)人。

針對(duì)該情況，證券時(shí)報(bào)·e公司記者于4月2日下午來(lái)到恒大天府半島項(xiàng)目銷售中心，盡管當(dāng)時(shí)登記報(bào)名已經(jīng)結(jié)束，但前往看房咨詢的購(gòu)房者仍絡(luò)繹不絕。據(jù)該樓盤項(xiàng)目銷售人員表示，所有登記報(bào)名購(gòu)房者資料已經(jīng)上傳相關(guān)部門，但清楚具體報(bào)名人數(shù)，不過(guò)數(shù)量還是很多，基本可以肯定的是，普通資格的購(gòu)房者大概率不能入圍搖號(hào)名單。

02

3373戶入圍搖號(hào)名單

回溯到兩年前（2020年3月11日），成都恒大天府半島天紀(jì)小區(qū)項(xiàng)目曾取得預(yù)售證，該批次準(zhǔn)售房源共360套，建面約110~122㎡，房源均價(jià)約12500元/㎡。

證券時(shí)報(bào)·e公司記者從售樓處了解到，多達(dá)11129人報(bào)名參與該小區(qū)搖號(hào)購(gòu)房，這也是2020年春節(jié)新冠疫情爆發(fā)后成都首個(gè)搖號(hào)人數(shù)過(guò)萬(wàn)的樓盤。據(jù)成都購(gòu)房通計(jì)算，當(dāng)時(shí)普通購(gòu)房者搖中概率僅為1.45%；據(jù)鏈家平臺(tái)顯示，兩年前該恒大樓盤前幾期項(xiàng)目二手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到16000元/㎡。

2021年，在陷入巨大的債務(wù)危機(jī)后，全國(guó)恒大旗下項(xiàng)目頻頻停工，風(fēng)險(xiǎn)有多大自然不言而喻。

盡管存在諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，但恒大天府半島的購(gòu)房者仍是趨之若鶩。

2022年4月3日凌晨，成都恒大天府半島官方公眾號(hào)正式發(fā)布登記購(gòu)房人名冊(cè)（復(fù)審名單），共有3373通過(guò)購(gòu)房資格復(fù)審入圍搖號(hào)，妥妥的三倍熱盤、限售五年。

其中，棚改入圍家庭數(shù)量為12戶，無(wú)房剛需家庭有3361戶。但需要注意到的是，最后一名入圍搖號(hào)的幸運(yùn)者屬于第四順位，其社保時(shí)長(zhǎng)達(dá)到84個(gè)月之久。

這就意味著，報(bào)名恒大半島的購(gòu)房者遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這3373戶，普通資格家庭甚至連入圍機(jī)會(huì)都沒(méi)有，就算是無(wú)房剛需家庭，社保時(shí)長(zhǎng)在84個(gè)月（7年）以下的購(gòu)房者也同樣無(wú)緣參與搖號(hào)。

成都購(gòu)房者搶房熱情可見(jiàn)一斑，現(xiàn)實(shí)的新舊二手房“剪刀差”利潤(rùn)空間，成為這個(gè)樓盤持續(xù)火爆的最重要核心因素。

● 據(jù)公告披露，此次恒大天府半島7期項(xiàng)目商品住房，帶裝修價(jià)格為11487元~13917元/㎡左右（裝修標(biāo)準(zhǔn)3228元/㎡），單價(jià)普遍集中在12500元/㎡附近。僅從價(jià)格來(lái)看，恒大天府半島7期單價(jià)比前年3月批次10906元/㎡~13660元/㎡，僅有小幅波動(dòng)，在如今動(dòng)輒2.5萬(wàn)元、3萬(wàn)元單價(jià)的樓市面前那是“相當(dāng)溫柔”。

2021年8月4日，成都發(fā)布第三批次二手住房成交參考價(jià)，恒大天府半島2期項(xiàng)目參考價(jià)被定為19496元/㎡，二手房與本批次新房的價(jià)格“剪刀差”不必多言。

據(jù)房產(chǎn)中介透露，2021年11月之后，購(gòu)房信貸開(kāi)始寬松，放款速度明顯加快，大量二手房源實(shí)現(xiàn)成交，天府半島二手房真實(shí)成交價(jià)或許更高。

03

被列為重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目

近期，互聯(lián)網(wǎng)、微信等渠道又出現(xiàn)大量關(guān)于恒大天府半島項(xiàng)目商品房銷售的不實(shí)宣傳、虛假承諾博取眼球、變相收取服務(wù)費(fèi)等。

3月31日凌晨，成都天府新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)還專門發(fā)布溫馨提示：一、審慎評(píng)估，恒大天府半島項(xiàng)目屬于重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，購(gòu)買房屋前應(yīng)認(rèn)真了解開(kāi)發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目商品房相關(guān)信息。同時(shí)，注意甄別相關(guān)信息真假，不要盲目跟風(fēng)，審慎評(píng)估后再購(gòu)買；二、審慎付款，項(xiàng)目商品房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在購(gòu)房前，需留意銷售現(xiàn)場(chǎng)公示，勿支付標(biāo)價(jià)之外，任何未予標(biāo)明的費(fèi)用；三、審慎選購(gòu)，充分了解在售房源信息，周邊教育資源、公共交通及不利因素等。

在售樓部現(xiàn)場(chǎng)，證券時(shí)報(bào)·e公司記者也注意到，隨處可見(jiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)警示海報(bào)和標(biāo)語(yǔ)，顯然恒大也是想讓各位購(gòu)房者謹(jǐn)慎考慮再做出決定。

恒大天府半島銷售人員表示，7期項(xiàng)目所有預(yù)售資金，都會(huì)進(jìn)入專門的賬戶，由政府監(jiān)管、?？顚Ｓ茫粫?huì)用于項(xiàng)目的建設(shè)和交付。通俗點(diǎn)來(lái)講，就是用這次購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)的資金，將這期項(xiàng)目盤活修完。在整個(gè)預(yù)售過(guò)程中，都是完全公開(kāi)透明的，由政府部門監(jiān)控，不存在任何所謂的第三方渠道。由此，所以部分中介到處宣揚(yáng)的“茶水費(fèi)”、“包拿房”等都是虛假信息，希望購(gòu)房者不要上當(dāng)受騙。

上述銷售人員表示，本次開(kāi)盤的是7期75、76、81、82號(hào)樓，主體建筑都已經(jīng)完成，剩下的就是精裝修等工程需要完善。此前幾年，7期已經(jīng)銷售了部分住宅，除此之外還有樓底商業(yè)等待售。

從天府天府半島總體來(lái)講，還規(guī)劃有8、9、10期項(xiàng)目，其中9期是教育用地，目前都尚未開(kāi)工建設(shè)；著名的3期“三葉草”及部分別墅、商業(yè)都還沒(méi)開(kāi)始銷售，天府半島這個(gè)大盤還有很多值得盤活的價(jià)值。

04

“網(wǎng)紅盤”頻引搶購(gòu)潮

2021年最后一天，成都市住建局放出3張預(yù)售證，歲末年初樓市演義持續(xù)進(jìn)行。

其中，雪松雅居樂(lè)IN天府項(xiàng)目為主城區(qū)難得的新盤，這是2021年3月以來(lái)的第三批次取證，數(shù)次取證批次均出現(xiàn)了3倍熔斷的火爆局面，購(gòu)房者熱情高漲。1月19日，雪松雅居樂(lè)IN天府公布了最新批次報(bào)名人數(shù)，本批次再次3倍熔斷，1585組購(gòu)房者復(fù)核通過(guò)，最低13個(gè)月社保入圍，中簽率約33%。

1月23日，雪松雅居樂(lè)IN天府正式選房，彼時(shí)，證券時(shí)報(bào)·e公司記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，整個(gè)售樓部早已是開(kāi)啟“人從眾”模式。搖號(hào)排在前列的購(gòu)房者，那是喜笑顏開(kāi)、紅光滿面，排名300名后的心神焦慮、坐立不安。盡管該項(xiàng)目?jī)纱箝_(kāi)發(fā)商雅居樂(lè)和雪松正在打官司“扯皮”，但是大多數(shù)購(gòu)房者相信這并無(wú)大礙，尤其是投資客看來(lái)，買到就是賺到，幾年后一轉(zhuǎn)手，輕松浮盈上百萬(wàn)。

當(dāng)時(shí)，一位剛需成都購(gòu)房者對(duì)記者表示，現(xiàn)在成都的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，很多主城區(qū)新盤單價(jià)都在挨邊3萬(wàn)元附近，總價(jià)更是動(dòng)輒300多萬(wàn)元以上，這對(duì)普通工薪階層剛需根本難以承受。IN天府樓盤200多萬(wàn)的門檻，對(duì)自己家庭來(lái)講相對(duì)更為現(xiàn)實(shí)，但這種盤必然是拼運(yùn)氣搶。

就在恒大復(fù)審名單剛剛出爐后，2022年4月2日，成都新房市場(chǎng)再次釋放另一神盤取證——位于龍泉驛區(qū)洛帶鎮(zhèn)的華僑城融創(chuàng)春風(fēng)十里。

據(jù)悉，本批次華僑城融創(chuàng)春風(fēng)十里1218套房源取證， 共計(jì)推出1~6棟建面約77~137/㎡，全清水交付，單價(jià)4208元~5184元/㎡，項(xiàng)目登記時(shí)間為2022年4月3~4日。如此房?jī)r(jià)恍如“重回10年前”，登記購(gòu)房首日，該樓盤售樓部便被圍得水泄不通。

不僅低價(jià)盤如此，在巨大利益預(yù)期的驅(qū)動(dòng)之下，豪宅也能成爆款產(chǎn)品。2020年12月18日，時(shí)隔4年時(shí)間，成都萬(wàn)科公園5號(hào)終于再度取證，一次性推出了16棟、9-22F住宅，共831套、配置189㎡、215㎡、260㎡三種戶型，帶精裝均價(jià)2.42萬(wàn)/㎡，套均總價(jià)約527萬(wàn)，這在成都市場(chǎng)算是標(biāo)準(zhǔn)的豪宅。

彼時(shí)，參與該樓盤搖號(hào)購(gòu)房符合條件的入圍人數(shù)達(dá)到1753人，1748家無(wú)房剛需家庭報(bào)名，另有5戶棚改居民。按照當(dāng)時(shí)搖號(hào)購(gòu)房規(guī)則，以具備項(xiàng)目所屬行政區(qū)、當(dāng)?shù)厣绫５葪l件來(lái)排序，位列剛需無(wú)房第一位的購(gòu)房者連續(xù)繳納社保時(shí)間長(zhǎng)達(dá)320個(gè)月（約27年）。

2022年2月14日，成都高新區(qū)一套高級(jí)住宅通過(guò)司法拍賣，最終以超過(guò)1100萬(wàn)元的價(jià)格成交。這套房源于2020年12月“搖號(hào)”銷售，當(dāng)時(shí)同戶型房源最高售價(jià)在630萬(wàn)元左右。2021年6月29日，這套房源才完成備案，目前還屬于在建工程，尚未交房。

換句話說(shuō)，成都這套豪宅業(yè)主還未經(jīng)“過(guò)手”，就在短短8個(gè)月時(shí)間里，輕松賺得近500萬(wàn)元的溢價(jià)。

05

政府忙打補(bǔ)丁抑制炒房

近年來(lái)，成都多次出現(xiàn)萬(wàn)人搶購(gòu)?fù)恍^(qū)的“網(wǎng)紅新盤”，購(gòu)房者競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，無(wú)房剛需也難以中簽。

盡管“房住不炒”深入人心，但成都樓市仍常常被當(dāng)?shù)刭Y金火熱追捧，很多人將“搖號(hào)購(gòu)房”作為改變命運(yùn)的賺錢捷徑。本著買到就賺到的心理，造成一些性價(jià)比高的熱盤仍然一房難求，真正的無(wú)房剛需購(gòu)房者難“安家”。

當(dāng)然，成都市也一再?gòu)?qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，相關(guān)部門也在不斷努力，多次查漏補(bǔ)缺、完善抑制炒房的政策，嚴(yán)防炒作行為。

● 鑒于上述情況，2021年3月22日，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從土地供應(yīng)、房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、住房保障、法拍限購(gòu)、二手房成交參考價(jià)格機(jī)制、銀行信貸等多個(gè)方面，進(jìn)一步加碼對(duì)成都樓市的調(diào)控力度。

針對(duì)“網(wǎng)紅新盤”火爆情況，上述《通知》還要求，加強(qiáng)住房交易管理。具體規(guī)定為，登記購(gòu)房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的項(xiàng)目，所購(gòu)商品住房限售期限由3年延長(zhǎng)到5年。所謂“人房比”，那就是某個(gè)新盤登記購(gòu)房人數(shù)和當(dāng)期房源數(shù)的比例，而本文提到的萬(wàn)科公園五號(hào)就屬于3倍熱盤，5年限售。

此前，部分不法中介機(jī)構(gòu)利用成都市“法拍房”未納入限購(gòu)限售范圍進(jìn)行惡意炒作，個(gè)人當(dāng)事人虛構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛通過(guò)訴訟取得住房等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，變相規(guī)避限購(gòu)政策。但隨著新政的實(shí)施，該漏洞有望被堵上，《通知》規(guī)定的主體包括自然人、法人和非法人組織。

根據(jù)2021年3月的這份《通知》，成都市首次明確，將法拍房首次被納入限購(gòu)及限售政策范圍。依據(jù)合同約定方式取得成都市住房的主體，以及通過(guò)司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體，均應(yīng)當(dāng)符合本市住房限購(gòu)、限售政策的規(guī)定。通過(guò)司法處置和股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的受讓人，應(yīng)按照原土地出讓合同和履約協(xié)議約定開(kāi)發(fā)條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并按照調(diào)控要求銷售住房。

在司法拍賣的實(shí)踐中，競(jìng)買人應(yīng)對(duì)自身是否符合本市住房限購(gòu)政策承擔(dān)相應(yīng)后果，一旦司法拍賣成交裁定文書下達(dá)，競(jìng)買人因不符合本市住房限購(gòu)政策不能過(guò)戶，須自行承擔(dān)毀拍的法律后果。

從理論上講，這系列的政策一定程度上打擊了部分投資購(gòu)房者搶網(wǎng)紅盤熱情，卻也并不意味著普通購(gòu)房者“上車”的幾率增大。

根據(jù)成都購(gòu)房通數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，成都二手房市場(chǎng)有了明顯回暖趨勢(shì)，2022年3月，當(dāng)?shù)囟址吭露瘸山涣恐鼗厝f(wàn)套大關(guān)，已經(jīng)達(dá)到1.39萬(wàn)套，創(chuàng)下一年多來(lái)的新高。

有購(gòu)房者對(duì)記者表示，2021年，很多人說(shuō)成都樓市進(jìn)入寒冬，但這需要就具體項(xiàng)目來(lái)看。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控深入，那些拿地價(jià)高的高價(jià)盤自然門可羅雀，但成都有炒房意圖的購(gòu)房者比比皆是，他們只是在等機(jī)會(huì)潛伏下手。目前來(lái)看，成都樓市還沒(méi)到需要放松限購(gòu)的時(shí)候，如果真的對(duì)樓市進(jìn)行松綁，那無(wú)房剛需家庭更難買到房。

（責(zé)編：張騫爻；4月3日項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)/網(wǎng)友提供素材）

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