作者：子非魚

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在大幅降息之后，蘇州又下調(diào)了二手房限售期限。

根據(jù)多家權(quán)威媒體從蘇州房地產(chǎn)市場和交易管理中心確認(rèn)，蘇州從4月11日起調(diào)整二手房限售政策：

二手房由限售5年改為限售3年，新房仍然執(zhí)行限售3年的政策。

蘇州的樓市限售，始于2019年5月。

當(dāng)時因?yàn)樘K州樓市過熱，房產(chǎn)成交量如火如荼，土地市場地王頻出，此背景下，蘇州被管理層約談，之后連出三個大招，其中之一便是限售：重點(diǎn)區(qū)域二手房限售五年，新房限售三年。

如今才不過三年的時間，就放松了。

放松二手房限售，目的當(dāng)然是為了釋放流動性，試圖活躍樓市成交市場。

事實(shí)上，這并非蘇州今年首次救市。早在3月份，蘇州就開啟了降息大招，直接將首套房利率降至4.6%。

4.6%，已經(jīng)和5年前LPR持平。要知道，去年蘇州的房貸利率最高升到了“6字”大頭。

數(shù)據(jù)顯示，2021年9月蘇州首套房購房利率達(dá)到了6.1%，現(xiàn)在則跌到了4.6%，跌幅約25%。

如此大力降息，目的是降低購房者的貸款成本，以調(diào)動購房積極性。

房貸利率發(fā)生如此大的反轉(zhuǎn)，其釋放的信號，蘇州樓市早就從之前的抑制需求，變成了如今的調(diào)動需求。

誠然，蘇州的房貸利率下調(diào)與二手房放松限售，相比于其他城市的取消限購限售、廢止調(diào)控政策、開啟貨幣棚改等相比，力度非常弱，在當(dāng)下大舉救市的環(huán)境下，可能連開胃菜都算不上。

但是，你要知道，蘇州是最牛地級市、工業(yè)第二強(qiáng)市（工業(yè)總產(chǎn)值僅次于上海），這樣經(jīng)濟(jì)與工業(yè)能量十足的城市，居然需要接連救市，只能說明一個問題：

樓市冷場對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，已經(jīng)深入到了經(jīng)濟(jì)與工業(yè)高能量城市中。

這才是蘇州放松限售釋放的最大信號。理論上這類城市根本沒有必要，如果救市，只能說明一個問題，樓市已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)累。

02

本號之前的文章中，已經(jīng)分析過，當(dāng)前各城市即便采取了各種救市手段，但目前樓市，仍沒有托起來，成交量仍在低位，回暖仍不明確。

蘇州，亦是如此。

表面上看，蘇州3月份新房與二手房環(huán)比都在上揚(yáng)，新建商品房成交面積同比上漲53%，但同比仍大跌50%。

從上表可以看到，全國絕大多數(shù)城市都一樣，3月份成交量環(huán)比2月份都有不同程度增加，這很正常，2月份有春節(jié)因素。

但同比大多數(shù)仍在大跌。整個一季度，百強(qiáng)房企銷售額和銷售面積跌幅，相較于季度跌幅，仍在不斷擴(kuò)大。

二手房方面，環(huán)比大漲110%，同比也仍是下跌50%。成交量仍處在歷史低位，仍談不上回暖。

成交量依舊低迷的背景下，蘇州的新房庫存不斷積壓。

數(shù)據(jù)顯示，蘇州尚有新房庫存138520套，面積15699955.71㎡。其中住宅70944套，非住宅67576套。

市場依舊冷場的背景下，蘇州的很多炒房客，都開始受不了，大規(guī)模掛牌集體拋售。

公開報(bào)道顯示，3月份以來，蘇州二手房掛牌量每天都在大量增加，平均每天有500多套房源上架。

本號之前根據(jù)鏈家網(wǎng)梳理的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，蘇州的二手房掛牌量已經(jīng)超過10萬套，達(dá)到了11.78萬套，是11個二手房掛牌量超10萬套的城市之一。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：鏈家網(wǎng)、媒體公開數(shù)據(jù)等

這么多人掛牌二手房，只能說明一個問題，炒房客開始忍受不了。

之前本號粗略計(jì)算過，對于炒房客來說，算上貸款成本、轉(zhuǎn)手的稅收成本、時間成本、折舊成本，如果房價年均漲幅達(dá)到7%左右，必然是虧損的。

2015年至2019年期間，中心城市的房價動輒百分之三四十的漲幅，有的甚至直接翻倍，那時候基本上閉著眼睛買都能賺錢。

然而時移世易，2021年四季度，大多數(shù)城市的房價在回調(diào)，更別說上漲。進(jìn)入2022年，盡管下跌城市數(shù)量在下降，但房價整體處在橫盤之中。

蘇州方面，自2019上半年出臺三連招之后，下半年房價就回調(diào)了一些，此后的2020年，2021年基本處在橫盤之中。

橫盤，對于炒房客來說，很要命。只有大漲，炒房客才能賺錢，橫盤、下跌，他們都得虧錢。

03

面對二手房掛牌量不斷增加，不斷創(chuàng)新高。

面對新房庫存積壓，消化周期不斷拉長。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止到3月末蘇州新房消化周期高達(dá)20.1個月，遠(yuǎn)超住建部劃定的12個月安全警戒線。

更為關(guān)鍵的是，蘇州仍處在疫情當(dāng)中。

面對一系列負(fù)面影響因素，蘇州才有了3月份大幅降息，才有了最新放松二手房限售的舉動。

此外，根據(jù)最新消息，蘇州貌似不僅放松了限售，還采取了一系列救市動作。

傳言，蘇州非戶籍購房社保由之前的連續(xù)累計(jì)2年變更為累計(jì)2年，不用再連續(xù)。認(rèn)房又認(rèn)貸改成認(rèn)房不認(rèn)貸等措施。

目前除了放松限售被官方坐實(shí)外，其余動作尚不知真假。

但可以確定的是：

在疫情沒有徹底平復(fù)之前，在大家的收入沒有恢復(fù)乃至實(shí)質(zhì)性增長之前，在市場信心沒有恢復(fù)之前，包括蘇州在內(nèi)的大多數(shù)城市，成交量仍難言樂觀。

標(biāo)簽： 庫存高企 炒房客拋售工業(yè)第二城樓市告急 非救不可了