貸款市場報價利率（LPR）歷史最大規(guī)模樓市降息來了。

引發(fā)全民關注的是，5年期LPR下調關乎所有購房者的月供。據北京商報記者測算，在等額本息計算方式下，以北京地區(qū)商貸100萬元25年期為例，此次LPR調降15個基點后，首套每月月供可少還87.73元左右，二套每月可省89.91元，25年內整體利息可少支出26319至26973元左右。

樓市迎最大幅度降息

首套房貸利率最低可到4.25%

5月20日上午9時15分，央行公布的最新LPR報價引發(fā)全民沸騰。從4.6%下調至4.45%，這可以說是在LPR捆綁房貸利率后，出現(xiàn)降幅最大的一次。

此次降息力度已超市場對本月LPR的調降預期。正如中原地產首席分析師張大偉向北京商報記者說道，“雖然市場一直預計會降息，但沒有預計到會降低15個基點這么多，而且是房貸為主的5年期單獨降息，房地產市場有望在疫情穩(wěn)定后，全面升溫”。

針對此次降息對于房地產市場的影響，張大偉進一步指出，過去非對稱降息都是只降1年期，而本次只降5年期，對于樓市來說可以說是最近幾年來的最大利好。

“中國房地產市場短期看政策、中期看政策、長期還是看政策?！痹谒磥恚醒霃娬{“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險底線出現(xiàn)樓市全面下調的最主要原因是信貸排隊，購房者的按揭貸款和開發(fā)商的開發(fā)貸，基本全面收緊，導致市場下調。最近央行等部門密集表態(tài)，5年期房貸的降息代表了樓市在政策底部后，很快將出現(xiàn)市場底部。目前看，只要疫情能快速穩(wěn)定，這個時間點將在2022年下半年。

值得一提的是，近日央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，其中規(guī)定，首套房貸利率下限由原先的不低于相應期限貸款市場報價利率，調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

這也就意味著，對于首套房貸利率來說，最低可以到降4.25%。

資深宏觀分析師王好同樣告訴北京商報記者，5年期LPR降幅低于首套住房貸款利率意味著當前面臨的經濟下行壓力有所加大，需要多法并舉促進經濟“穩(wěn)增長”。對樓市而言，政策導向是較為積極的，但需求是否能夠有效復蘇還需疫情防控常態(tài)化后進一步觀察。另外，在因城施策的引導下，全國樓市可能會呈現(xiàn)分化的局面。

“調降5年期LPR，一方面有助于穩(wěn)定微觀主體對未來生產經營的預期，另一方面，切實降低了企業(yè)的長期借貸成本，有利于促進社會融資需求恢復和固定資產投資增速回升。這對實體經濟復蘇具有積極的意義，資本市場預計也將在短期內給予正向回應?！蓖鹾醚a充道。

此外，LPR下調也將利好人民幣匯率表現(xiàn)。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華指出，一方面，LPR利率下調激發(fā)微觀主體活力，助力穩(wěn)定經濟大盤，為人民幣匯率穩(wěn)定提供堅實基礎；另一方面LPR并未改變穩(wěn)健貨幣政策基調，國內堅決不搞大水漫灌，在確保貨幣總量平穩(wěn)增長的同時，注重貨幣政策精準質效；另外，從趨勢看，美元短期有望維持強勢，但美元進一步大幅走強的基礎在弱化。

百萬房貸首套月供減少87元

存量購房者將在明年1月迎調整

需要注意的是，此次降息后，對于新購房者來說可以立享降息利好；那對于很多已經貸款且正在還貸的存量購房者來說，又有什么變化？

此前，央行曾公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現(xiàn)貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

北京商報記者了解到，早在2020年8月，很多銀行就集中將存量房貸批量轉化成LPR，而且約定從2021年1月開始實施。轉化成LPR定價模式之后，購房者的房貸一般會一年調整一次，不過調整的日期是多少，不同銀行規(guī)定不一，有的銀行是在合同簽署日調整，但大部分銀行則是從新一年的第1月份開始調整。

這也就意味著2023年1月，很多人的房貸將會迎來新一輪調整周期。

以北京地區(qū)為例，假設某購房者需要貸款100萬元，分25年還清，在等額本息的計算方式下，按照基準計算，15個點的房貸利率變化即，貸款100萬分25年期，首套每月月供可少還87.73元左右，二套每月可省89.91元，25年內整體利息可少支出26319至26973元左右。

針對房地產后市走向，張大偉分析到，樓市穩(wěn)定有望，疫情后市場出現(xiàn)小陽春可能性變大。降息有利于保持房地產預期穩(wěn)定。對于購房者來說，房住不炒依然是政策方向，但部分城市特別是一二線城市逐漸見底，市場快速企穩(wěn)將是趨勢。

后續(xù)貨幣政策走向

將繼續(xù)發(fā)揮總量和結構雙重功能

此次降息后，業(yè)內對接下來的貨幣政策也尤為關注。

中國民生銀行首席研究員溫彬指出，4月新增人民幣貸款出現(xiàn)了較大幅度回落，企業(yè)和居民部門中長期貸款增長明顯不足，反映出實體經濟中長期信貸需求偏弱。在1年期LPR保持不變的情況下，5年期以上LPR大幅降低，體現(xiàn)了銀行主動讓利，降低實體經濟中長期融資成本，支持中長期信貸增長。

在溫彬看來，當前全球通脹高位波動，主要經濟體貨幣政策加快收緊，國際形勢更趨復雜多變。我國貨幣政策以我為主，本月LPR結構性降息，5年期以上LPR創(chuàng)歷史最大降幅，體現(xiàn)了貨幣政策進一步加大力度支持穩(wěn)增長，對降低實體經濟融資成本，提振國內投資、消費需求，將發(fā)揮積極作用。下一階段，預計貨幣政策將繼續(xù)發(fā)揮總量和結構雙重功能，加大力度為困難行業(yè)、企業(yè)和人群紓困，促進經濟加快企穩(wěn)回升，運行在合理區(qū)間。

王好則稱，未來LPR依然存在進一步下調的空間，但是否下調主要取決于近期經濟“穩(wěn)增長”的實際效果。如果經濟增長和信貸需求仍不及預期，不排除貨幣當局在三季度進一步下調LPR的可能。另外，結構性貨幣政策工具在力度和種類上都將有所提升。重點領域、薄弱環(huán)節(jié)和受疫情影響較為嚴重的企業(yè)和行業(yè)有望得到結構性貨幣政策工具的額外支持。支農支小貸款、普惠金融、科技創(chuàng)新再貸款、普惠養(yǎng)老專項再貸款等方面可能會受到增量政策工具的眷顧。糧食安全、能源安全、碳減排等方面有望得到更多專項貸款和再貸款。

北京商報記者 劉四紅

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