作者：子非魚(yú)

長(zhǎng)沙過(guò)去一年，住宅價(jià)格和房?jī)r(jià)，呈現(xiàn)了兩種不同的走勢(shì)。

住宅價(jià)格，步步為營(yíng)，不斷慢漲。

公寓價(jià)格，久久為功，一個(gè)接一個(gè)地跌。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

上圖是長(zhǎng)沙去年一年新房與二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)，即便在下半年，樓市冷場(chǎng)之后，大多數(shù)中心城市都開(kāi)始調(diào)整的時(shí)候，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)也沒(méi)有停止上漲。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的4月份數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙新房環(huán)比上漲0.3%，二手房環(huán)比下跌0.5%。直到4月份，長(zhǎng)沙的新房還在漲，二手房才轉(zhuǎn)漲為跌。

而公寓方面，每日經(jīng)濟(jì)新聞最新爆料，長(zhǎng)沙的公寓正在組團(tuán)降價(jià)，開(kāi)啟了虧本甩賣(mài)模式。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近段時(shí)間長(zhǎng)沙宣傳降價(jià)的公寓項(xiàng)目超20個(gè)，有項(xiàng)目更是打出“特價(jià)房4000元/平起”口號(hào)，不斷刷新長(zhǎng)沙公寓價(jià)格新低。

長(zhǎng)沙公寓，其實(shí)去年下半年開(kāi)始就進(jìn)入了持續(xù)下跌過(guò)程。在樓市冷場(chǎng)之后，住宅價(jià)格雖然堅(jiān)挺，公寓價(jià)格卻一瀉千里。

去年9月份，長(zhǎng)沙公寓價(jià)格開(kāi)始大跳水。時(shí)代財(cái)經(jīng)當(dāng)時(shí)披露：

“雨花區(qū)的金地鉑悅價(jià)格已從2020年的萬(wàn)字頭下調(diào)到5888元/平方米起。岳麓區(qū)的北辰時(shí)光里，2020年11月單價(jià)最高1.5萬(wàn)元/平方米，6月份跌到了8400至9200元/平方米，如今最高封頂只要8000元，跌幅高達(dá)46.7%。

同樣位于岳麓區(qū)的金茂建發(fā)泊悅6月份的價(jià)格還是12700元至13000元/平方米，現(xiàn)在最低可以做到7288元/平方米，跌幅高達(dá)43.9%?！?/strong>

此外，開(kāi)福區(qū)的綠地V島，跌幅也超過(guò)20%。整個(gè)長(zhǎng)沙核心五區(qū)的公寓，價(jià)格整體下跌了5%，其中雨花區(qū)跌幅最大，達(dá)到了13%，開(kāi)福區(qū)也跌了11%。

同樣是冷場(chǎng)，長(zhǎng)沙為何住宅強(qiáng)勢(shì)上漲，公寓卻不扛揍？

長(zhǎng)沙的住宅扛揍，主要是長(zhǎng)沙至全國(guó)為數(shù)不多的樓市沒(méi)有啥泡沫的城市。

過(guò)去多年，長(zhǎng)沙一方面依靠強(qiáng)硬調(diào)控，另一方面依仗著市場(chǎng)合理的供需調(diào)節(jié)，將房?jī)r(jià)控制得非常不錯(cuò)。

盡管其房?jī)r(jià)也是一直在漲，但沒(méi)有出現(xiàn)其他中心城市那般動(dòng)輒翻倍的漲幅，且房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于GDP增速和人均可支配收入增速。到目前，長(zhǎng)沙整體均價(jià)也不過(guò)1.2萬(wàn)元左右，在中心城市中，屬于倒數(shù)。

房?jī)r(jià)雖然上漲，但大幅跑輸了GDP和收入，最終讓長(zhǎng)沙登上了最幸福城市的寶座，因?yàn)樵谥攸c(diǎn)城市中，長(zhǎng)沙的人均可支配收入最低，只有6.2。

也即一個(gè)在長(zhǎng)沙拿著平均薪酬的人，在長(zhǎng)沙買(mǎi)一套平均大小的房子，只需不吃不喝6.2年即可。這與深圳的40年，北上廣廈的30年左右相比，有云泥之別。

正因如此，長(zhǎng)沙樓市基本沒(méi)有泡沫。沒(méi)有泡沫的城市，抗擊打能力才最強(qiáng)。長(zhǎng)沙人民也明白這一點(diǎn)，所以即便市場(chǎng)寒冷，只要有實(shí)力購(gòu)房，基本不會(huì)猶豫，才有了長(zhǎng)沙住宅價(jià)格的堅(jiān)挺。

長(zhǎng)沙的公寓為何不抗跌？因?yàn)榇嬖谌齻€(gè)誘跌因素。

第一，公寓本身相比于住宅，存在諸多短板。

比如產(chǎn)權(quán)只有40年。而且住宅產(chǎn)權(quán)到期可以自動(dòng)續(xù)簽，但公寓到期，那就不一定了。

再比如不帶學(xué)位，水電費(fèi)比住宅高，交易的稅費(fèi)種類多，且稅率高。這些相比于住宅最致命的短板。

唯一的看似比住宅有優(yōu)勢(shì)的地方，就是不限購(gòu)，但首付高，一般都要50%的首付。

正因如此，同一片區(qū)的公寓單價(jià)要比住宅低很多，一般只有住宅價(jià)格的60%左右。

完全可以理解，相比之下短板那么多，就只能打價(jià)格優(yōu)勢(shì)了。

第二，長(zhǎng)沙公寓價(jià)格虛高。

正如上面所說(shuō)，公寓相比于住宅存在諸多短板，所以價(jià)格一般比住宅低很多，然而長(zhǎng)沙的公寓，卻很例外。

在去年三季度長(zhǎng)沙公寓還沒(méi)有引發(fā)跳水之前，長(zhǎng)沙的公寓價(jià)格基本與住宅價(jià)格并肩而行。

長(zhǎng)沙公寓是2021年9月份拉開(kāi)下跌大幕的，8月份時(shí)，根據(jù)湖南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院披露：

“8月份長(zhǎng)沙5區(qū)住宅價(jià)格一手商品住宅成交均價(jià)為12578元/平方米，在中部六省會(huì)中墊底，而同期的5區(qū)公寓價(jià)格為12286元/平方米，公寓居然和住宅價(jià)格相平?！?/strong>

長(zhǎng)沙的住宅沒(méi)有問(wèn)題，有問(wèn)題的只能是公寓，虛高太多，當(dāng)時(shí)，本號(hào)就預(yù)測(cè)，長(zhǎng)沙的公寓，擁有至少40%的下跌空間。

如今回過(guò)頭來(lái)看，我錯(cuò)了，如今長(zhǎng)沙不少公寓的價(jià)格，相比于去年8月份，已經(jīng)跌去了一半左右。

第三，讓人瞠目結(jié)舌的庫(kù)存。

短板和價(jià)格虛高之外，最大的誘跌因素，是公寓驚人的庫(kù)存量。

去年八月份，本號(hào)曾梳理過(guò)長(zhǎng)沙的公寓庫(kù)存數(shù)據(jù)，整體去化周期，長(zhǎng)沙核心5區(qū)公寓的去化周期均在24個(gè)月（兩年）以上，其中芙蓉區(qū)的去化周期更是達(dá)到了驚人的93.1個(gè)月（7.8年）。

制圖：城市財(cái)經(jīng)

去年下半年樓市整體冷場(chǎng)以來(lái)，無(wú)論是住宅還是公寓，消化周期又拉長(zhǎng)了不少。

湖南中原數(shù)據(jù)披露，截至今年4月底，長(zhǎng)沙的公寓庫(kù)存量持續(xù)突破歷史最高水平，超過(guò)476萬(wàn)平方米，去化周期增加至46.8個(gè)月，約4年。

天量的庫(kù)存，虛高的價(jià)格，焉能不跌？

住宅和公寓庫(kù)存高企，是當(dāng)下包括很多中心在內(nèi)普遍存在的問(wèn)題，其中又以公寓為甚。

根據(jù)本號(hào)此前梳理過(guò)的城市來(lái)看，除了長(zhǎng)沙，沈陽(yáng)、昆明的公寓庫(kù)存同樣高得嚇人。

截至2021年6月底，沈陽(yáng)公寓存量為254萬(wàn)平方米，其去化周期達(dá)到了95個(gè)月。

銳理數(shù)據(jù)顯示，截止到2021年11月，昆明商業(yè)物業(yè)庫(kù)存面積697萬(wàn)平方米，去化周期高達(dá)14.94年。

這三個(gè)城市如此，其他同級(jí)別的城市，能好到哪兒去？

這就是為何，我一直奉勸大家最好不要買(mǎi)公寓的原因。

盡管去年湖南省對(duì)下轄的城市開(kāi)啟了全面去非住宅房屋庫(kù)存的行動(dòng)，今年4月份長(zhǎng)沙市也發(fā)布了推動(dòng)非住宅物業(yè)去化的文件，昆明不久前也發(fā)布了系統(tǒng)性文件推動(dòng)商業(yè)物業(yè)去庫(kù)存。

然顯然已經(jīng)晚了，來(lái)不及了，長(zhǎng)沙公寓依舊跌跌不休的現(xiàn)狀，基本已經(jīng)宣告了對(duì)非住宅物業(yè)去庫(kù)存的失敗。

如今的環(huán)境下，住宅都難賣(mài)，遑論公寓。