今天是5月20日，央媽送溫暖了。

最新貸款利率1年期降低至3.7%，5年以上降低至4.45%，LPR再降15個基點。

5月15日時，央媽下調(diào)LPR20個基點，首套房貸利率下降至4.4%。時隔5天，央媽再次將LPR下調(diào)15個基點，首套房利率最低可降至4.25%。

而在此之前，央媽已經(jīng)把首套房貸款利率降低至4.4%。綜合這兩項可以看到，首套房貸款利率最低降至4.25%，達到近十年來最低，而兩套以上房貸利率也低到了4.45%。

在一年前，房貸利率最高達到了6.4%。也就是說，首套房貸款利率已經(jīng)降低了2.15%。這個力度有多大呢？隊長來給大家算一筆數(shù)。

我們假設貸款100萬元，30年期限，利率6.4%，還款總額約為2250000元，利息約為1250000元，每月利息約為3500元。

當利率降低至4.25%時，同樣貸款100萬，30年期限，貸款總額則約為1770000元，利息約為770000元，每月利息約為2150元。

總利息可以節(jié)約48萬，相當于一輛寶馬5系了，每月利息可少支付1350元。

可以說，這個力度是相當大的了。

央媽刺激消費的決心不可不謂之大。央媽的政策具有風向標的意義。這是不是意味著房地產(chǎn)要觸底反彈了呢？此時，是不是剛需購房的最好時機呢？

在隊長看來，首先，穩(wěn)房價，穩(wěn)增長，這幾乎是一個確定性目標。大家把買房的希望寄托于房價暴跌，這種可能性是非常非常低的。

隊長說過，目前，中國的房價是以金融信用為底的，跟供求關(guān)系存在著某種結(jié)構(gòu)性失衡。

房企在“加杠桿”、“高擴張”的過程中，就把很多的房子、土地抵押給銀行了。如果房價快速下跌，房企的資產(chǎn)迅速貶值，房企的金融信用就會快速崩盤。對于那些現(xiàn)金流緊張的房企而言，持續(xù)降價會加速自己的死亡。

房價是有一個金融信用底的，必須維持在金融信用底之上，才能避免因房企規(guī)模性破產(chǎn)而帶來潛在的經(jīng)濟危機。

我們可以看到，像遼寧沈陽、云南昆明、湖南岳陽、株洲、永州以及河北唐山等城市，都出臺過限跌令，來阻止房價暴跌。

因此，一部分房企在現(xiàn)金流告急后，房子賣不出去，也不降價，就原地躺平，等，等什么呢？等降息。

房價不能大跌，房企能讓利的部分有限。降息，就是讓銀行來給購房者讓利，其最直接的表現(xiàn)就是，利率下降，購房者要承擔的利息大幅減少。

這有兩個好處，一是，消費者的購房成本明顯下降。二是，房企銷售回暖，回籠現(xiàn)金流，滿滿熬過“去杠桿”的艱難周期。

對剛需購房者而言，這是看得見的利好。降房價或者降利息，都是在降低消費者的購房成本。

在央媽的鼓勵下，有些地方城市對房產(chǎn)消費的松綁進一步邁開了步子。像阜陽、銀川、泰安、宿遷、菏澤、重慶、贛州、佛山以及南通等城市，將首付比例降低到了20%。

這些政策對剛需購房者而言，都是重大利好。隊長預計，20%首付比例會在更多城市得到推廣，尤其是中西部的三四線城市。因為這時候，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從賣方市場，轉(zhuǎn)換為買方市場。

各地方政府、各地方銀行以及各地方房企，都需要爭取在這一輪降息中，拿下更多的銷售份額。

一方面是，房企欠的債時間越久，利息越高；另一方面是，鶴崗教訓在前，房價崩盤，財政破產(chǎn)，對鶴崗經(jīng)濟造成了重大打擊。沒有哪個地方政府愿意變成下一個鶴崗。

綜合以上因素，在隊長看來，20%的首付比例已經(jīng)是各方利益博弈之下，所能給出的一個最大的讓步了。

4.15%的首套房利率還有一點點的降價空間，但這個空間不大。

5月20日，五大銀行5年期定存利率為2.75%，存貸利率差只剩1.4%，銀行的利潤率已經(jīng)被大幅攤薄。而且，房貸業(yè)務是五大行最穩(wěn)定的核心業(yè)務，也是銀行利潤的壓艙石。

除了以上這些，各地政府還調(diào)高了公積金貸款額度。如果組合使用住房公積金貸款和商業(yè)貸款，個人房貸利率可以進一步降低至3%以內(nèi)，利息還能再打低一部分。

對剛需購房者而言，這些都是顯著的利好。

騰訊新聞有一檔節(jié)目叫《多財多議》，他們發(fā)起了一個調(diào)查。其中有一個問題：“今后房價會不會漲？”一開始，認為會漲的人數(shù)占比高達80%，可隨著投票的人數(shù)越來越多，認為會漲的人數(shù)占比就降到了50%。

《多財多議》第一期：今年是不是年輕人買房的好時機？

從這個問題就能看到，希望房價漲的和希望房價跌的人數(shù)，基本持平。這也反向說明，房價已經(jīng)到了一個心理博弈的臨界點。

其實，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，一線城市的房價已經(jīng)止跌轉(zhuǎn)漲。

4 月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲 3.9% 和 2.4%，環(huán)比上漲 0.2%和0.4%。

但三線以下城市的房價則出現(xiàn)了明顯的分歧，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降 1.5% 和 2.5%，降幅比上月分別擴大 0.9 和 0.6 個百分點。

在隊長看來，在“房住不炒”的政策指引下，今后房價將逐步回歸到供求關(guān)系上來。其中，人口流入的一二線城市房價將逐步企穩(wěn)上漲，而人口流出的三四線城市，房價就只能靠止跌令來維持了。有持續(xù)增長的人口，才會有持續(xù)增長的房產(chǎn)需求。

我國人口自然增長率已經(jīng)接近于0，城鎮(zhèn)化率也已經(jīng)接近65%。按照發(fā)達國家70%左右的城鎮(zhèn)化率來算，中國農(nóng)村進城人口和城市自然新增人口都已越來越接近于上限。

在人口存量競爭時代，房地產(chǎn)也同樣會進入存量競爭時代。人口的流動方向?qū)⒊蔀橛绊懖煌鞘蟹績r的一個重要的指向性標志。

對房企而言，短期內(nèi)仍然將是艱難的。“去杠桿”，將是一個長期的過程。在房價難以快速高漲的背景下，房企的銷售回款大部分都需要拿去還債，難以反饋在利潤上。這是房企“去杠桿”的必經(jīng)之路。

許家印說：“沒有銷售，就還不清債務?！?/p>

這句話的另一層意思就是，有了銷售，首先就要還債。還債，是為了解決房企的金融信用的問題，也就是現(xiàn)金流的問題。

只有把舊債還清了，恢復房企的金融信用，才能從銀行借到新債，恢復正常的現(xiàn)金流。房企的債要還到什么地步呢？

答案就是央行劃定的“三道紅線”。

因此，綜合以上內(nèi)容，隊長認為，在金融端，中國房地產(chǎn)已經(jīng)有了不小的讓利了，對剛需購房者而言，是顯著利好。

在消費端，購房成本確實下降了很多，但進一步下降的空間已經(jīng)不大了。

在企業(yè)端，房企的苦日子還要熬一熬，還債仍是當務之急。

對一二線城市而言，今年的下半年將是剛需購房上車的好時機。

但三四線城市，剛需的話，最好還是選擇核心地段的優(yōu)質(zhì)房源，房價才更有支撐力。

標簽： 520央行送溫暖房貸利率大降 調(diào)查顯示看漲看跌房價人數(shù)