房價真的降了。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國商品房銷售均價為9522元/平，同比2021年下降了10.3%。值得一提的是，3月份，全國70個重點(diǎn)城市中二手房價格下跌的城市仍然有45個。

(資料圖)

房價降了，這意味著買房人的購房成本大大降低，但即便如此，當(dāng)前的房價水平，對于絕大多數(shù)普通剛需族而言，仍然是“偏高”的。2月10日，易居研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2021年，全國商品住宅房價收入比為9.1，相比2020年小幅回落，但仍然遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)3-6。此外，諸葛找房網(wǎng)發(fā)布的報(bào)告顯示，2021年百城房價收入比數(shù)值為13.2。換言之，在全國稍有潛力的城市，普通剛需族買房的門檻是，最少不吃不喝工作13.2年。

房價“偏高”，購房難度居高不下，疊加過去近一年樓市都處于“降溫通道”，購房者普遍對房價上漲預(yù)期不足，再加上很多人的收入大幅下降，凡此種種，即便2022年全國有超過80個城市“松綁調(diào)控”，但買房人的購房意愿仍然不強(qiáng)。

不過，進(jìn)入4月以來，種種跡象表明，房地產(chǎn)有回暖的趨勢。首先，央行、住建部、銀保監(jiān)會等高層均表態(tài)，“支持合理購房需求”。尤其是央行去年12月到今年4月，已經(jīng)兩次降準(zhǔn)，累計(jì)釋放1.6萬億流動性；其次，截止到4月20日，全國有超過一百個城市的商業(yè)銀行自主降低房貸利率，平均幅度在20個到60個基點(diǎn)不等；再者，3月30日，央行公布2022年第一季度調(diào)查報(bào)告顯示，未來3個月有17.9％的居民準(zhǔn)備把買房當(dāng)作增加支出的項(xiàng)目，環(huán)比上個季度，明顯有所提升。對于下季度房價，有73％的人預(yù)期“穩(wěn)中上漲”，由此可以看出居民對樓市的“下滑預(yù)期”正在發(fā)生改變。

買房人的信心正在逐漸恢復(fù)，市場也有升溫跡象，尤其是人口增量、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、資源優(yōu)勢集中的一二線城市，房價大多也“止跌企穩(wěn)”了。換句話說，未來市場的分化越來越明顯，這意味著接下來真正有需求的購房者可能要行動起來了。

正如孫宏斌所言，未來調(diào)控會常態(tài)化，很多城市的房地產(chǎn)會回歸居住本源，但中長期來看，重點(diǎn)一二線城市，房價上漲的壓力依然很大。言外之意，在大城市有購房需求的剛需，買房應(yīng)該早早行動。

我們一貫的觀點(diǎn)也是對于在大城市居住的剛需，買房要按需行動，不能拖延。因?yàn)槲磥黼S著城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，人口不斷向大中城市聚攏，資源不斷向大中城市傾斜，這類城市的房產(chǎn)整體還是“供不應(yīng)求”的，這意味著房價還會進(jìn)一步上漲。因此，對于準(zhǔn)備買房的人如果想買到滿意的房子，應(yīng)該按需行動起來。

正如文章開頭所言，現(xiàn)在的房價，對于剛需而言嚴(yán)重偏高，這意味著很多人買房沒有家里“6個錢包”的支持，是不可能實(shí)現(xiàn)的。馮侖曾經(jīng)說過，現(xiàn)在大城市的房價，普通人單純靠工資買房基本沒希望了，而且即便靠賣舊買新，絕大多數(shù)人一輩子可能也只有一次機(jī)會。所以，購買到稱心如意的好房子至關(guān)重要。

那么到底如何才能買到好房子呢？2022正準(zhǔn)備買房的人注意，買房牢記這“7字”真言：買中、買邊、不買三，基本不會買到差房子。接下來我們逐一進(jìn)行詳細(xì)解讀：

首先，盡量購買中間樓層的房子

隨著第三代住房“電梯房”的問世，現(xiàn)如今市面上品類最多的住房就是高層住宅，尤其是一二線城市，高層住宅的高度動輒三四十層。在深圳、上海等國際化大都市，為了節(jié)約土地，提升空間利用率，很多公寓、寫字樓、住宅甚至蓋到了60層以上。

對于初入城市的購房小白，面對一棟樓幾十上百套房源，到底該如何選擇呢？有人會建議“買高”，因?yàn)楦邩菍油哂幸曇昂?、通風(fēng)好、采光好等優(yōu)勢，但他們可能沒告訴你的是，高樓層也有明顯的“缺點(diǎn)”：1、性價比不高，高樓層單價往往也最貴；2、對電梯的依賴很大；3、發(fā)生火災(zāi)等事故時，救援難度也很大。

相比高樓層，低樓層的缺點(diǎn)也很明顯，所以如果考慮性價比、居住舒適性，買房盡量購買中間樓層：既可以節(jié)省資金，又可以兼顧采光、視野、通風(fēng)等需求，中間樓層即使電梯故障，爬樓梯也不會太累。最主要的是，現(xiàn)實(shí)中絕大多數(shù)的消防救援云梯都可以達(dá)到中間樓層的高度，打消了很多人對于安全的后顧之憂；

其次，盡量購買邊戶：東邊戶或西邊戶

有人可能會說，這是老思想，其實(shí)不然。從過來人居住的反饋來看，邊戶無論是采光、通風(fēng)、噪音，都優(yōu)于中間戶。尤其是東邊戶，更受購房者的青睞。

邊戶的優(yōu)勢在哪？第一、大部分的邊戶是全明戶型，采光非常好。不管是冬夏，光照都非常充足；第二、邊戶通風(fēng)好于中間戶，所以更容易使室內(nèi)保持干燥；第三、邊戶只好中間戶挨著，私密性更好，也相對更安靜。

不過，也有人考慮到了邊戶的防水和西曬問題。對此專業(yè)人士給出了解釋：其一，防水工藝已經(jīng)日臻成熟了，大可不必過慮；其二，現(xiàn)在絕大多數(shù)開發(fā)商的窗戶都是斷橋鋁，玻璃不僅中空靜音，而且保溫、防曬，所以這方面的顧慮也是多余的；

不買三：盡量不購買以下三類房子。買房要學(xué)會挑選具有優(yōu)勢的房子，同時也要學(xué)會避開劣質(zhì)的房產(chǎn)。

第一，不購買超高層住宅。

超高層住宅一般指層數(shù)達(dá)到40層及其以上的住宅或者建筑高度超過100米的住宅。我們這里其實(shí)建議大家，盡量不要購買超過25層的住宅，尤其是很多縣城，住宅的高度最好不要超過18層。

原因有三個：1、未來受“限高令”影響，這類住宅的價值會大大降低，尤其是縣城，未來將以多層為主，所以高層勢必會被買房人冷落；2、超高層住宅缺點(diǎn)非常明顯，比如舒適性差、公攤面積高、對電梯依賴大、容積率高、社區(qū)大、居民多環(huán)境嘈雜等；3、近兩年有很多專家、學(xué)者發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，未來高層淪為“貧民窟”的可能性很大。這主要是考慮到了超高層住宅未來很難妥善處理，拆遷難度大、成本高等問題。

第二，不購買遠(yuǎn)郊的房產(chǎn)。

這里不僅指三四線城市，也包含一二線城市偏遠(yuǎn)的郊區(qū)。為什么遠(yuǎn)郊的房產(chǎn)不建議購買？李嘉誠的購房理論其實(shí)說得很明確了：地段才是好房子的重要標(biāo)準(zhǔn)。買房如果逃離地段，很容易踩坑。

當(dāng)然一二線城市的遠(yuǎn)郊概念相較于三四線城市要薄弱得多，因?yàn)橐欢€城市的軌道交通比較發(fā)達(dá)，上班族通勤靠地鐵，不僅準(zhǔn)時準(zhǔn)點(diǎn)，而且速度快，大大縮短了通勤的時間。

為什么遠(yuǎn)郊房產(chǎn)不建議購買，主要是兩方面原因：1、遠(yuǎn)郊房往往是新城區(qū)，“畫大餅”的成分居多，換句話說未來規(guī)劃、配套等落地較難，買房人很容易接盤。比如筆者的一位朋友，在老家縣城購買了新城區(qū)的遠(yuǎn)郊房，房子建成3年了，開發(fā)商當(dāng)初承諾的商場也沒蓋起來，不僅如此，醫(yī)院、學(xué)校、交通等，更是嚴(yán)重夸大宣傳；

2、遠(yuǎn)郊房不僅不保值，而且居住不方便。地段決定了其價值，配套也對升值有幫助，與此同時配套也決定了居住是否方便。如果開發(fā)商房子建成了，但是周邊的交通很差、無好學(xué)校、無商業(yè)、無醫(yī)院，搬到這里的居民，日常生活也沒有保障。

大家在買房時千萬不要被遠(yuǎn)郊房的“便宜”所蒙蔽，殊不知低價有時候其實(shí)就是沒有價值的體現(xiàn)。事實(shí)上，遠(yuǎn)郊房一般去化周期都較長，回款難度大，這意味著開發(fā)商開發(fā)的速度也相應(yīng)較慢。換言之，遠(yuǎn)郊房一般延期交房或者爛尾的隱患也相應(yīng)更大。

第三，不購買小開發(fā)商、資金流有問題的樓盤。

近兩年房地產(chǎn)行業(yè)所發(fā)生的事情，很多人也有目共睹：隨著調(diào)控不斷深化，金融信貸不斷收緊，很多經(jīng)濟(jì)實(shí)力差、資金鏈告急的中小房企已經(jīng)被淘汰出局了。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過去5年，全國宣布破產(chǎn)的開發(fā)商超過2500家。不僅如此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)預(yù)測，未來80%的開發(fā)商都會出局。

小開發(fā)商不僅品牌效應(yīng)差，其資金實(shí)力也遠(yuǎn)不如央企、國企開發(fā)商，尤其是在未來樓市調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)化，房地產(chǎn)長效機(jī)制即將兌現(xiàn)的環(huán)境下，小開發(fā)商生存的空間越來越小。一旦出現(xiàn)資金問題，很難自救，基本不會有好的結(jié)局。

小開發(fā)商的樓盤不能買，還有一個核心原因是，未來在資金周轉(zhuǎn)壓力下，很容易爛尾，而且不排除開發(fā)商中途卷款跑路的情況發(fā)生。所以為了自己的血汗錢不打水漂，為了買到更好品質(zhì)的房子，購房時一定要遠(yuǎn)離小開發(fā)商。

此外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士反映，小開發(fā)商的“通病”是喜歡壓縮成本，最大化利潤。直白點(diǎn)說就是，小開發(fā)商為了利潤會鋌而走險(xiǎn)，做一些損害購房者利益的事情：比如提高公攤面積系數(shù)、偷工減料、私自變更規(guī)劃、精裝修減配等。

綜上所述，我們溫馨提示2022年正準(zhǔn)備買房的人，買房時一定要牢記這“7字”真言：買中、買邊、不買三。買房謹(jǐn)遵這“7字真言”，雖然不能保證一定會買到市面上最好的房子，但根據(jù)上千位過來人的反饋，基本不會買到差房子。

標(biāo)簽： 買房牢記7字真言買中、買邊、不買三 基本不會買到