杭州環(huán)城西路8號702室拍賣詳情。 圖源：阿里資產(chǎn)平臺

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6月24日，杭州一套一線西湖湖景法拍房入市，最終以3095.8萬元成交，折合約13.1萬元/平方米，成為杭州今年成交單價(jià)最高的法拍房。而對比拍賣平臺給出的市場估價(jià)3496.8萬元，競得該套法拍房的購房者足足省下400萬元。

6月27日，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，一般而言，法拍房可能比正常商品房交易價(jià)格要低，但是其中也存在原住房人占房使用、房屋涉及法律糾紛、物業(yè)費(fèi)水電費(fèi)欠款、無法辦理產(chǎn)權(quán)、戶口未遷出等風(fēng)險(xiǎn)。

例如，“西子公寓”房源流入法拍市場，就是因?yàn)槊耖g借貸糾紛。根據(jù)拍賣公告，房主許某花、許某中欠了田某某1143萬多元債務(wù)未還，因此名下這套房產(chǎn)被強(qiáng)制司法拍賣。

杭州單價(jià)最貴法拍房成交

6月24日，一套一線西湖湖景法拍房在“阿里資產(chǎn)”平臺上正式開拍。根據(jù)標(biāo)的物介紹，該套房源為環(huán)城西路8號702室一處住宅房地產(chǎn)及西子公寓地下車位3號、10號兩個(gè)車位，建筑面積236平方米，房屋總樓層為地上8層，地下1層，標(biāo)的為地上第7層。房源起拍價(jià)2447.8萬元，估價(jià)3496.8萬元，增價(jià)幅度為12萬元。拍賣當(dāng)日，有3人報(bào)名出價(jià)，吸引了43138次圍觀，經(jīng)過30輪出價(jià)落槌。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，“西子公寓”下樓穿過紅綠燈就是西湖景區(qū)，步行到斷橋約500米。因地段絕版，該小區(qū)已多年沒有二手房成交記錄。2009年，“西子公寓”頂樓一套448平方米的房源曾掛牌8000萬元，2015年上調(diào)至1.2億元，2020年則掛價(jià)2000萬美元（約1.34億元人民幣）。

該套豪宅的成交，令市場對于法拍房的關(guān)注度飆升。而《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，近期法拍房熱度不減。據(jù)市場公開信息，在京東拍賣“6.18”活動期間，僅住宅用房的成交金額就累計(jì)超過12億元。

值得一提的是，在拍賣平臺上，一些“一元起拍”的特價(jià)法拍房源更是備受關(guān)注。6月最后一周，阿里資產(chǎn)上架了多套紹興法拍房源，整體起拍價(jià)格大幅度低于市場價(jià)。其中一套“1元起拍”在正式拍賣前更是有5人報(bào)名，377人設(shè)置提醒，1萬余次圍觀。

根據(jù)標(biāo)的物介紹，該套房源位于紹興市越城區(qū)合心小區(qū)南區(qū)，建筑面積158.06平方米（另有儲物室一間，面積約12平方米），戶型為三居室二廳二衛(wèi)，目前為毛坯狀態(tài)，掛牌起拍價(jià)僅1元，加價(jià)幅度5000元或整倍數(shù)。競買保證金僅為10萬元，競拍周期為1天。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，該套房源曾在今年5月初推出，當(dāng)時(shí)的起拍價(jià)為199.8萬元，有3人報(bào)名參拍，但最終因無人出價(jià)流拍。而此次被重新擺進(jìn)貨架后，該套房源選擇“一元起，無保留價(jià)，一人出價(jià)即成交，按實(shí)際成交價(jià)交割”，在24小時(shí)內(nèi)吸引了22人參拍、109次出價(jià)，最終以175.5萬元的總價(jià)成交。

法拍房市場回歸理性

法拍房受到關(guān)注的背后，“撿漏”是一個(gè)重要的吸引力。6月27日，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣就告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，法拍房的價(jià)格往往比正常房屋要低很多，令一些購房者比較偏愛這類房產(chǎn)。

例如，上述“一元起拍”的合心小區(qū)南區(qū)房源，對比該套房源給出的市場價(jià)255萬元，成功撿漏的競得者省下了79.5萬元?！度A夏時(shí)報(bào)》記者在貝殼找房等平臺上看到，合心小區(qū)南區(qū)相同戶型的房源（毛坯）掛牌價(jià)在198萬元到250萬元不等。對比最低報(bào)價(jià)198萬元，競得該套房源的購房者仍省下約25萬元；而杭州今年法拍房成交單價(jià)最高的西子公寓，則直接省了400萬元。

以上海為例，京東上海法拍房自營服務(wù)商“藍(lán)鯨法拍”日前發(fā)布的上海法拍房市場月報(bào)顯示，5月上海共計(jì)25套房產(chǎn)進(jìn)入掛牌拍賣階段。最終撤拍3套，流標(biāo)2套，暫緩5套，成交15套（成交率：60%）。從成交價(jià)來看，8折以下的房源成交2套，占比13%；8.5-9折成交5套，占比33%；9折-評估價(jià)，成交6套，占比40%。

藍(lán)鯨法拍認(rèn)為，大體看來，9折以下成交的法拍房源占比46%?！半m然評估價(jià)不一定等同于真實(shí)的市場價(jià)，但是，通過這個(gè)趨勢分析，大概能夠看出，法拍房’撿漏’概率還是不低的?！彼{(lán)鯨法拍在月報(bào)中強(qiáng)調(diào)。

當(dāng)然，在“撿漏”優(yōu)勢的背后，法拍房仍具有許多不可控性，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

王玉臣向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹說，法拍房一般存在原住房人占房使用、房屋涉及法律糾紛、物業(yè)費(fèi)水電費(fèi)欠款、無法辦理產(chǎn)權(quán)、戶口未遷出等風(fēng)險(xiǎn)。

例如，競買人雖然通過競拍拿下了房屋的所有權(quán)，但是房子的占有使用實(shí)際上是被原房主的債權(quán)人或者家人掌握，若拒不配合騰房，就會導(dǎo)致買了房子卻無法實(shí)際使用處分；而對于多重查封、抵押的司法拍賣的法拍房，尤其是不同法院，不同地域的法院實(shí)施的，可能會有協(xié)同不一致問題，拍賣后如果有的查封或抵押沒有解除，也無法辦理產(chǎn)權(quán)證等。

《華夏時(shí)報(bào)》記者看到，上述“西子公寓”房源流入法拍市場，就是因?yàn)槊耖g借貸糾紛。根據(jù)拍賣公告，房主許某花、許某中欠了田某某1143萬多元債務(wù)未還，因此名下這套房產(chǎn)被強(qiáng)制司法拍賣。不僅如此，這套房子目前尚有2015年10月-2022年3月期間所欠物業(yè)費(fèi)80013.73元，所欠車位管理費(fèi)7800元；2015年10月-2020年12月所欠電費(fèi)491.97元，水費(fèi)1350元，共計(jì)89655.7元需要買家支付。

此外，王玉臣還提醒《華夏時(shí)報(bào)》記者，如果房子上掛了戶口，成交后可能面臨戶口無法遷出的問題?！耙恍┵I了法拍房戶口沒法遷出，后面打官司也很難遷走，對于屬于學(xué)區(qū)房的法拍房更要注意?！?王玉臣表示。

值得注意的是，因法拍房市場過熱、“打限購擦邊球”，2021年以來，全國多個(gè)城市陸續(xù)出臺政策將法拍房列入限購范圍。例如，2021年1月，上海首次將法拍房納入限購，購買法拍房需具備本市購房資格；2021年3月22日，成都宣布，即日起法拍房被納入限購及限售行列。

對此，市場分析人士認(rèn)為，“打補(bǔ)丁”后，法拍房市場的環(huán)境將會更為理性、有序。

盤古智庫高級研究員江瀚認(rèn)為，從長期市場發(fā)展的角度來看，法拍房與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的差異性一定會越來越小，法拍房市場也一定會更傾向于往正?；涂陀^化的方向發(fā)展：“對于整個(gè)市場來說，法拍房會越來越成為一種正常的房地產(chǎn)銷售?！逼湎颉度A夏時(shí)報(bào)》記者指出。

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，此前，在各地樓市調(diào)控嚴(yán)格、限購毫不放松的環(huán)境下，法拍房是一些缺乏“房票”的人獲得購房資格的“捷徑”，這也是法拍房近2年在被“打補(bǔ)丁”前頻繁拍出高價(jià)的重要因素。

不過，張波向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，法拍房市場并不是因?yàn)檎{(diào)控從嚴(yán)被限購才變得理性，而是因?yàn)檎w市場降溫，令購房者對于市場的判斷和預(yù)期更為謹(jǐn)慎。因此，目前可以看到，很多法拍房的價(jià)格相比市場價(jià)格有一定優(yōu)惠：“說明當(dāng)下去購買法拍房（的購房者）也是比較謹(jǐn)慎的，而不是只為了獲得一個(gè)購房資格?！?/p>

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

標(biāo)簽： 法拍房再現(xiàn)天價(jià)漏杭州西湖豪宅一槌省出400萬