文/謝逸楓

被稱為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度七大神器，分別是二權(quán)一制的土地產(chǎn)權(quán)制度，70年房屋使用產(chǎn)權(quán)制、房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金制、土地儲(chǔ)備制度、商品房貸款按揭制、商品房預(yù)售制、商品房公攤面積制。目前改革呼吁最高的是商品預(yù)售制，因?yàn)榇嬖诜孔淤|(zhì)量、房子逾期交付、樓盤爛尾、業(yè)主宣布停貸的現(xiàn)象。

【資料圖】

商品房預(yù)售制，簡(jiǎn)稱為期房制，最早出現(xiàn)于香港，1956年出臺(tái)了《預(yù)售樓花同意書(shū)》制度，以法律的形式對(duì)樓花預(yù)售進(jìn)行買賣的模式，存在的最大意義是幫助房企解決資金鏈、項(xiàng)目融資、市場(chǎng)供應(yīng)、降低開(kāi)發(fā)成本、商品房建設(shè)資金不足的問(wèn)題。

1994年，中國(guó)內(nèi)地出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)管理法》，引進(jìn)商品房預(yù)售制度，存在目的是解決商品房供應(yīng)小，供不應(yīng)求，增加市場(chǎng)供應(yīng)，融資單一，貸款利息高，開(kāi)發(fā)成本高，房企投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)低，房企資金鏈緊張，商品房建設(shè)資金不足的現(xiàn)象。

商品房預(yù)售制是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特定時(shí)期的產(chǎn)物，是商品房市場(chǎng)化改革的重要設(shè)計(jì)之一。在當(dāng)時(shí)住房短缺時(shí)代，預(yù)售制有三大價(jià)值。有效增加了住房供給，緩解市場(chǎng)供需矛盾。解決了開(kāi)發(fā)商資金緊缺問(wèn)題，使其快速回籠資金，本質(zhì)是加杠桿。讓購(gòu)房者能享受到“期房”優(yōu)惠折扣。

簡(jiǎn)單說(shuō)，商品房預(yù)售制，就是房企變相的融資制度，可以稱為第二個(gè)銀行。真正讓房企最愛(ài)商品房預(yù)售制的原因是房企在房子交付前，可以獲得商品房預(yù)售資金，并且占用不需要利息，可以直接轉(zhuǎn)變成項(xiàng)目投資的后續(xù)資金，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，降低開(kāi)發(fā)成本。因?yàn)榉科?、?gòu)房者、銀行正好捆綁在一起。

商品房預(yù)售制，相當(dāng)于讓開(kāi)發(fā)商在竣工之前就能獲得一大筆資金回籠，從而加快房企資金周轉(zhuǎn)速度，降低房企開(kāi)發(fā)、融資、建設(shè)的成本，加上房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例30%，房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)、高債務(wù)、高杠桿模式由此而來(lái)。但是后面的投資開(kāi)發(fā)、交付、貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)卻轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者和銀行。

2009年5月27日，細(xì)化了不同行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。2004年，由于經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。本次下調(diào)使得房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例恢復(fù)到了1996年的水平。

中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“預(yù)售制”，與中國(guó)香港等其他國(guó)家地區(qū)比較，相同的地方多。其一是解決房企資金鏈，避免斷鏈。其二是融資功能，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。其三是實(shí)現(xiàn)資本杠桿，降低資金、開(kāi)發(fā)成本。

其四是城市區(qū)域的平衡供需關(guān)系。其五是加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。其六是加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)。不同的地方在于商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體、購(gòu)房款支付制度不同。

商品房預(yù)售制自出臺(tái)至今二十八年，必須肯定其歷史價(jià)值。隨著時(shí)間的推移也暴露出越來(lái)越多的弊端。與香港及國(guó)外的住房預(yù)售制度相比，大陸住房預(yù)售制度的最大問(wèn)題體現(xiàn)在房產(chǎn)預(yù)售的各參與方權(quán)利不對(duì)等、預(yù)售過(guò)程中的信息不對(duì)稱，導(dǎo)致投資和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)被隱形轉(zhuǎn)嫁。

按照當(dāng)前商品房預(yù)售房的制度，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手續(xù)齊全，投入資金比例達(dá)到制度規(guī)定，就可以申請(qǐng)預(yù)售房許可證開(kāi)始出售期房，且在交房之前購(gòu)房者就支付全款，預(yù)付款不是交給第三方監(jiān)管，而是直接全付給開(kāi)發(fā)商。

這樣的商品房預(yù)售制與商品交易原則相悖，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有蓋好房子，就提前拿到全部銷售款，再加上建筑監(jiān)理制度的形同虛設(shè)，住宅建筑質(zhì)量沒(méi)有制度上的保障，容易出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的建筑質(zhì)量、房子交付糾紛。

商品房預(yù)售制的弊端非常明顯，漏洞巨大。其中比較常見(jiàn)的是為降低開(kāi)發(fā)成本的偷工減料、商品房預(yù)售資金挪用、房企資金鏈斷裂，出現(xiàn)樓盤的停工、爛尾現(xiàn)象，產(chǎn)生的房子瑕疵問(wèn)題和交付不能或不能如期交付問(wèn)題。

當(dāng)前的樓盤停工、樓盤爛尾、業(yè)主宣布停貸的案例，歸根結(jié)底是根源于商品房預(yù)售制的弊端、商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的漏洞。目前中國(guó)各大城市商品房市場(chǎng)90%都是期房，不是現(xiàn)房。其次是商品房預(yù)售資金項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式單一。再次是銀行對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的失職。

最后是房企融資模式的單一，融資貸款利息高，開(kāi)發(fā)成本高，現(xiàn)房銷售制的立法與制度的缺位。其他的原因就是房企自身資金鏈、挪用商品房預(yù)售資金、調(diào)控過(guò)頭、土地出讓金與稅費(fèi)未及時(shí)繳納、拆遷安置難、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)改變、環(huán)評(píng)沒(méi)通過(guò)等。

另外是地方無(wú)法按期交地、規(guī)劃報(bào)建審批不通暢等，還有是銀行違規(guī)發(fā)放商品房預(yù)售資金，應(yīng)該及時(shí)化解，避免演變成大范圍、大規(guī)模的停貸現(xiàn)象。必須警惕地方局部金融風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目房企破產(chǎn)、爛尾樓爆發(fā)、業(yè)主信用、銀行不良資產(chǎn)升高的風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)“樓盤停工、樓盤爛尾、業(yè)主宣布停貸，引起商品房預(yù)售制度是否該取消”一事，筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售制在中國(guó)內(nèi)地施行28年，有一定的基礎(chǔ)，現(xiàn)在取消商品房預(yù)售制的時(shí)機(jī)與條件不具備，不能盲目的一刀切說(shuō)取消就取消，否則會(huì)引起巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是現(xiàn)在正好是三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中值、22城宅地集中供應(yīng)制試行的關(guān)鍵期，房地產(chǎn)市場(chǎng)處下行周期的調(diào)整恢復(fù)階段，商品房預(yù)售制取消不合適在此時(shí)實(shí)施，非常不利于房地產(chǎn)“三穩(wěn)”目標(biāo)，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售制度改革是大勢(shì)所趨。短期取消，是弊大于利。一旦目前取消，融資不通暢，房企沒(méi)有資金來(lái)源，項(xiàng)目無(wú)法實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)循環(huán)開(kāi)發(fā)，房企資金鏈斷裂，項(xiàng)目停工、房企破產(chǎn)，更多的人難收房，造成市場(chǎng)供不應(yīng)求。斷貸爆發(fā)，會(huì)引起金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

長(zhǎng)期看商品房預(yù)售制度取消，則是利大于弊。取消商品房預(yù)售制，需要一漫長(zhǎng)的過(guò)程，關(guān)鍵要一個(gè)過(guò)渡期。例如10年-20年，由取消預(yù)商品房預(yù)售制，轉(zhuǎn)入商品房現(xiàn)售制。在此期間，通過(guò)商品房預(yù)售制度、商品房預(yù)售資金監(jiān)管的完善，同時(shí)加快商品房預(yù)售制的立法與制度建設(shè)。

在沒(méi)有實(shí)施購(gòu)房房企擔(dān)保模式、購(gòu)房者買房按照工程進(jìn)度分期支付、購(gòu)房資金第三方監(jiān)管模式前，最關(guān)鍵的前提條件是要解決房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式、房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)營(yíng)利模式、土地出讓模式、前期融資模式、市場(chǎng)供應(yīng)問(wèn)題。否則，商品房現(xiàn)售制無(wú)法代替商品房預(yù)售制的作用。

目前已有部分國(guó)家在實(shí)施預(yù)售制時(shí)，購(gòu)房者根據(jù)工程進(jìn)度分期付款。例如法國(guó)的預(yù)售制度定金僅占0-5%，購(gòu)房者支付預(yù)售房的房款時(shí)必須分期支付。若工程不超過(guò)1年，買家可預(yù)付房屋總價(jià)的5%工程達(dá)到2年，買家需要支付房屋總價(jià)的2%，超過(guò)2年的則不用支付定金。

且房款分期支付，即地基建好后支付35%，房屋封頂交到70%，所有的基本建設(shè)工程結(jié)束后交至95%，房屋交付后繳清余下的5%。例如德國(guó)預(yù)售制相關(guān)法規(guī)規(guī)定，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽署購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者并不需要支付購(gòu)房款，而是一般在地基動(dòng)工后支付10%，主體封頂后支付30%，門窗安裝或者裝修后再開(kāi)始陸續(xù)支付后期資金。

目前取消商品房預(yù)售制，實(shí)行現(xiàn)房銷售，房企資金壓力不僅更大，開(kāi)發(fā)成本更高，房子生產(chǎn)周期更長(zhǎng)。樓市會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的殺傷力，房企資金鏈崩潰，項(xiàng)目難交付，項(xiàng)目爛尾，銀行貸款難還上，市場(chǎng)供不應(yīng)求，會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)商品房預(yù)售制的依賴性大，目前的各大城市商品房市場(chǎng)中，期房占到90%，絕大多數(shù)的城市期房數(shù)量占99%以上。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，十套房里可能只有一套現(xiàn)房。2010年，廣西推行商品房現(xiàn)售制，2022年6月海南推行現(xiàn)售制，最后真正能實(shí)現(xiàn)的樓盤很少。

基本說(shuō)明商品房預(yù)售制短期內(nèi)，一刀切的取消是不可能的。即使有土地出讓的項(xiàng)目規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)出來(lái)的樓盤要求現(xiàn)售制，卻未必是現(xiàn)售制。由于市場(chǎng)行情變化、開(kāi)發(fā)商資金緊張、樓市調(diào)控、開(kāi)發(fā)成本等諸多原因，又會(huì)走回預(yù)售制度的路子。

標(biāo)簽： 謝逸楓預(yù)售制改革勢(shì)在必行短期取消弊大于利