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2021年底，經(jīng)合組織做了一項調(diào)查，在樣本的38個國家中，房價增長速度正達到50年以來的最快速度。

(資料圖片僅供參考)

誰知僅僅過了不到一年，情況就發(fā)生了180度的大轉(zhuǎn)變，牛津經(jīng)濟研究院預(yù)計其數(shù)據(jù)庫中幾乎所有國家明年都將經(jīng)歷經(jīng)濟放緩，這是自?2000年以來最普遍的一次房價增長減速，超過一半的國家可能會出現(xiàn)價格徹底收縮。這是2007、2008年以來最令人擔(dān)憂的房地產(chǎn)前景，市場在溫和下跌和大幅下跌兩種可能間徘徊，發(fā)達經(jīng)濟體抵押貸款利率的持續(xù)飆升，有可能將一些房地產(chǎn)市場推向急劇下滑。

IMF在其發(fā)布的全球金融穩(wěn)定報告中稱：隨著全球央行積極收緊貨幣政策以應(yīng)對價格壓力，借貸成本飆升和貸款標準收緊，再加上房屋估值過高，可能導(dǎo)致房價大幅下跌，在嚴重不利的情況下，未來三年新興市場的實際房價可能下降25%，而發(fā)達經(jīng)濟體的降幅為10%。

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不可否認，放緩的最大因素是抵押貸款利率。在美聯(lián)儲連續(xù)快速加息之后，美國30年期交易的利率穩(wěn)定在7%左右，是去年利率的兩倍多，是2008年以來的最高水平。這種模式在許多國家都是相似的，歐元區(qū)、加拿大、澳大利亞和新西蘭的抵押貸款利率已升至近年來的最高水平。

在許多國家，房價是由較低的住房存量維持的。10月份，英國待售房產(chǎn)存量是自1978年有記錄以來的最低水平，而美國的存量仍處于歷史低位。但市場低迷跡象清晰可見。大多數(shù)市場的住房通脹已經(jīng)放緩，包括德國、澳大利亞。在歐元區(qū)，銀行越來越多地拒絕住房貸款，并對已經(jīng)發(fā)放的貸款收緊條件。根據(jù)第四季度的銀行貸款調(diào)查，住房貸款需求以十年來最快的速度下降。9月份新增購房貸款同比下降30%。

多倫多的數(shù)字更為引人注目。這座城市單戶住宅銷售暴跌96%，公寓銷售下降89%。

并非所有國家都面臨房地產(chǎn)市場低迷的風(fēng)險。在加拿大、新西蘭和澳大利亞，過去幾年房價加速上漲，加上大量家庭擁有抵押貸款和高額債務(wù)，使得房地產(chǎn)市場風(fēng)險特別大。瑞典和英國因依賴浮動或短期抵押貸款利率而被敲響了警鐘。包括日本、意大利和法國在內(nèi)的其他國家處于更有利的位置，這要歸功于更溫和的價格上漲、較低的估值以及較低的家庭債務(wù)水平。法國和意大利的浮動利率債務(wù)份額也很低，這意味著在一定程度上免受抵押貸款利率上升的直接影響。

分析師樂觀認為，全球范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場的狀況不會衰退得像金融危機期間一樣嚴重。一個關(guān)鍵區(qū)別是勞動力市場的實力。失業(yè)不會像金融危機后那樣嚴重。借款人也受到長期合同的更好保護，抵押貸款受到更嚴格的監(jiān)管。在整個歐洲，浮動利率抵押貸款的份額在過去十年急劇下降，10年或更長時間的抵押貸款交易已成為常態(tài)。德國、荷蘭和西班牙尤其如此。

所有跡象表明，低利率支撐的住房需求激增已成為過去，全球市場正在走軟。但是2006-2008年的房地產(chǎn)崩盤不會重演。

標簽： 經(jīng)濟學(xué)家 新興市場 未來三年