本報(bào)記者 莊靈輝 盧志坤 北京報(bào)道

2021年實(shí)施以來(lái)，鄭州市集中供地市場(chǎng)溢價(jià)率整體保持下降趨勢(shì)，目前已連續(xù)兩批次未現(xiàn)溢價(jià)地塊。

日前，鄭州市2022年第三批次集中供地落幕，供應(yīng)的23宗地塊最終流拍3宗，另20宗全部底價(jià)成交，共收金114.83億元，總成交出讓面積849836平方米，總成交規(guī)劃建筑面積2318687平方米，平均成交樓面價(jià)為4952元/平方米。

(資料圖片僅供參考)

除整體溢價(jià)率連續(xù)下降外，鄭州市集中供地中平臺(tái)公司拿地占比也保持逐批次上升趨勢(shì)，此次這一占比已達(dá)100%。同時(shí)，今年以來(lái)鄭州市三輪集中供地供應(yīng)規(guī)模雖整體呈現(xiàn)遞增趨勢(shì)，但供應(yīng)地塊以城中村改造項(xiàng)目用地、合村并城改造項(xiàng)目用地為主，公開出讓地塊供應(yīng)量反而呈下降趨勢(shì)。

“鄭州市集中供地中平臺(tái)公司拿地占比逐批次增加，此次城投拿地占比100%，預(yù)計(jì)未來(lái)‘合作開發(fā)’大概率成為當(dāng)?shù)貥鞘械闹饕Ｊ?。”克而瑞相關(guān)分析人士指出，在城投欠缺開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的情況下，“合作開發(fā)”大概率成為鄭州市未來(lái)樓市的主要模式。

再度零溢價(jià)

2021年以來(lái)，鄭州市集中供地市場(chǎng)溢價(jià)率幾乎保持逐批次下降趨勢(shì)，僅今年首批次出現(xiàn)一定波動(dòng)，但后續(xù)兩輪未能保持，均以零溢價(jià)收?qǐng)觥?/p>

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年鄭州市三批次集中供地市場(chǎng)溢價(jià)率分別為10.7%、1.6%和0.4%，后兩批次下降明顯；平均成交樓面價(jià)也呈逐批次下降趨勢(shì)，各批次分別為5653元/平方米、4884元/平方米和4159元/平方米；同時(shí)，除首批次未有流拍，后續(xù)兩批次流拍率分別為17%與28%，流拍率也逐批走高。

這一趨勢(shì)在今年首批次得以逆轉(zhuǎn)，整體溢價(jià)率提升至1.9%，平均成交樓面價(jià)也回升至5163元/平方米，幾乎與去年首批次平均樓面價(jià)相當(dāng)，并且無(wú)土地流拍。

“鄭州市在今年首批次供地正式掛牌前動(dòng)作頻繁，不僅試行了土地出讓預(yù)申請(qǐng)機(jī)制，還在‘穩(wěn)地產(chǎn)十九條’中提出了降低土拍保證金比例、允許土地價(jià)款分期繳納等相關(guān)措施?！笨硕鹧芯恐行氖袌?chǎng)研究總監(jiān)馬千里認(rèn)為，通過(guò)預(yù)申請(qǐng)機(jī)制可摸底房企的拿地意愿，能有效減少土地流拍現(xiàn)象的發(fā)生，降低土拍保證金比例及允許土地價(jià)款分期繳納等措施則有利于減輕房企拿地壓力，提振房企拿地積極性，多重利好因素影響下，今年鄭州市首批次集中供地進(jìn)一步趨穩(wěn)。

不過(guò)，相應(yīng)趨勢(shì)并未延續(xù)，今年二三批次再未出現(xiàn)溢價(jià)地塊，且均有地塊終止出讓或流拍。其中，第二批次供地17宗，3宗終止出讓，14宗全部底價(jià)成交；第三批次供地23宗，最終3宗流拍，20宗底價(jià)成交。

“從成交結(jié)果來(lái)看，此次供地延續(xù)了二批次的‘結(jié)果’，全程無(wú)水花，無(wú)一宗溢價(jià)。”中指研究院方面指出，鄭州市此次集中供地再度未現(xiàn)溢價(jià)地塊，且成交地塊全部由鄭州當(dāng)?shù)胤科蠛推脚_(tái)公司以底價(jià)摘得。

平臺(tái)公司拿地占比持續(xù)提升

實(shí)際上，平臺(tái)公司拿地占比逐批提升已成為近兩年鄭州市集中供地的一大特征。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年鄭州市三輪集中供地中，平臺(tái)公司拿地?cái)?shù)量占比分別為16%、58%和66%；今年三輪集中供地相關(guān)占比則分別為53%、86%和100%。

“在城投欠缺開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的情況下，‘合作開發(fā)’大概率成為鄭州樓市的主要模式?！笨硕鹣嚓P(guān)分析人士指出，近兩年在鄭州的宅地成交中，平臺(tái)公司拿地面積占總成交量比例已近八成，預(yù)計(jì)未來(lái)入市的大概率將是平臺(tái)開發(fā)+品牌房企代建項(xiàng)目。

從供應(yīng)情況看，今年以來(lái)鄭州市三輪集中供地供應(yīng)規(guī)模整體呈上升趨勢(shì)，各批次分別供地995畝、1216畝和1712畝；但供應(yīng)地塊以城中村改造項(xiàng)目用地、合村并城改造項(xiàng)目用地為主，公開出讓地塊供應(yīng)量反而呈下降趨勢(shì)，各批次分別供應(yīng)5宗、6宗和3宗公開出讓地塊。

值得注意的是，鄭州市今年的集中供地次數(shù)已由三輪增至四輪，但業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在供求雙降背景下，今年三批次集中供地結(jié)束后，預(yù)計(jì)今年鄭州市的涉宅用地供應(yīng)已基本收尾。

“鄭州市集中供地批次‘由三變四’，本意是為了增加企業(yè)拿地的機(jī)會(huì)，而從此次集中供地成交結(jié)果來(lái)看，企業(yè)資金尚不充裕，集中力量保交付，拿地意向暫不積極?！笨硕鸱矫娣治鲋赋觯嵵菔?2月底的土拍均為商業(yè)用地，預(yù)判今年鄭州市的宅地供應(yīng)已基本收尾。有數(shù)據(jù)顯示，今年鄭州市前三批次集中供地共計(jì)成交3208.64畝，相比去年下降24%。

（編輯：盧志坤 校對(duì)：顏京寧）

標(biāo)簽： 平臺(tái)公司拿地占比持續(xù)提升 鄭州三批次集中供地延續(xù)低溢