為何保交樓如此重要？

“保交樓涉及到社會(huì)穩(wěn)定、金融穩(wěn)定、民生穩(wěn)定等層面。對(duì)于普通購(gòu)房家庭來(lái)說(shuō)，一套房子，通常是一個(gè)家庭中的最大財(cái)富，也是最大的投資和消費(fèi)。往往一代人，甚至兩代人的財(cái)富，全都集中到房子上了，這是重大的民生?！闭銏?bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

(資料圖)

目前我國(guó)保交樓工作取得階段性進(jìn)展。近期，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，目前保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款工作已取得階段性進(jìn)展，專(zhuān)項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目。

一私募基金負(fù)責(zé)人于11月28日向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，保交樓的實(shí)質(zhì)，是保資產(chǎn)抵押品不貶值不降價(jià)，解決居民住房問(wèn)題，這也是維持市場(chǎng)邏輯健康運(yùn)行的基礎(chǔ)，否則預(yù)期太差，銷(xiāo)售起不來(lái)，會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)鏈條的運(yùn)行，使得市場(chǎng)呈螺旋式下降。

可見(jiàn)，保交樓是重大的民生問(wèn)題，是維持市場(chǎng)邏輯健康運(yùn)行的前提。

保交樓資金到位

樓盤(pán)項(xiàng)目建設(shè)停滯最為直接的原因是資金鏈斷裂，在這樣的背景下，資金的注入成為保交樓工作的關(guān)鍵。

為此，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策和要求，設(shè)立了封閉運(yùn)行、專(zhuān)款專(zhuān)用，專(zhuān)項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)的保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款。

日前，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，截至目前，保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款工作已取得階段性進(jìn)展。該負(fù)責(zé)人還指出，1—10月，銀行業(yè)投放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款2.64萬(wàn)億元，發(fā)放按揭貸款4.84萬(wàn)億元，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了有力的金融支持。

那保交樓資金到位的情況如何？項(xiàng)目交付進(jìn)展如何？

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，早在9月23日，全國(guó)首筆保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款就已落地遼寧省沈陽(yáng)市，支持遼寧保交樓項(xiàng)目。隨后，保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款加快落地速度，目前已在沈陽(yáng)、洛陽(yáng)、常德、西安等多個(gè)城市落地。

以洛陽(yáng)為例。截至目前，洛陽(yáng)已申請(qǐng)到國(guó)家保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款15.5億元。而在11月1日，洛陽(yáng)宜陽(yáng)龍灣盛景項(xiàng)目首批3棟177套住宅樓完成交付，第二批396套住宅樓也將于今年年底前完成交付。這也標(biāo)志著河南省首個(gè)保交樓項(xiàng)目在洛陽(yáng)完成。

此外，湖南省常德市奧園·譽(yù)景灣小區(qū)一期首批636套房屋也于近期實(shí)現(xiàn)交付。據(jù)了解，這是國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)借款資金下達(dá)以來(lái)，湖南保交樓項(xiàng)目中首個(gè)正式交房的項(xiàng)目。

而據(jù)湖南省住建局透露，隨著專(zhuān)項(xiàng)借款資金的落地使用，湖南省大部分房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，后續(xù)將有大批房屋實(shí)現(xiàn)交付。

同時(shí)，據(jù)《河南日?qǐng)?bào)》報(bào)道，截至10月末，河南省全省銀行機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)貸實(shí)施延期展期314.1億元，對(duì)問(wèn)題樓盤(pán)和保交樓項(xiàng)目提供配套融資已批復(fù)262億元、已投放151.5億元。

而河南省人民政府也曾在9月17日的新聞發(fā)布會(huì)上表示，截至9月中旬，河南省今年已推動(dòng)694個(gè)停工爛尾項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)，實(shí)現(xiàn)50個(gè)停工爛尾項(xiàng)目竣工交付，200個(gè)項(xiàng)目配套設(shè)施得以完善，44.7萬(wàn)套房屋辦理了不動(dòng)產(chǎn)首次登記；推動(dòng)省級(jí)和鄭州市分別設(shè)立100億元額度的房地產(chǎn)紓困基金，大力爭(zhēng)取國(guó)家政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，第一批專(zhuān)項(xiàng)借款50億元已下達(dá)鄭州。

10月6日，“鄭州發(fā)布”微信公眾號(hào)公布了鄭州保交樓專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)取得的階段性成果：全市已排查出的147個(gè)已售停工、半停工商品住宅項(xiàng)目中，有145個(gè)實(shí)現(xiàn)全面、實(shí)質(zhì)性復(fù)工，此外2個(gè)未復(fù)工的項(xiàng)目預(yù)計(jì)十一月底前可實(shí)現(xiàn)復(fù)工。

項(xiàng)目穩(wěn)了，出險(xiǎn)房企可“平穩(wěn)著陸”嗎？

保交樓資金到位，確實(shí)推動(dòng)了部分項(xiàng)目復(fù)工，對(duì)于相關(guān)房企來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生了什么影響？出險(xiǎn)房企會(huì)因此而“平穩(wěn)著陸”嗎？

11月25日，中國(guó)奧園集團(tuán)向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，政府保交樓專(zhuān)項(xiàng)資金對(duì)于推動(dòng)項(xiàng)目交付的確起到幫扶作用，奧園集團(tuán)湖南、西安、湖南、廣東、福建、天津均有項(xiàng)目陸續(xù)申請(qǐng)政府“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)資金，經(jīng)政府審批通過(guò)后，分批次到賬，規(guī)模千萬(wàn)元不等。據(jù)記者了解，目前奧園集團(tuán)湖南常德、陜西西安、廣東大埔項(xiàng)目已收到部分資金，之后將全部用于推動(dòng)工程施工與交付。

值得注意的是，也有部分出險(xiǎn)房企向記者透露，保交樓資金對(duì)他們的作用并不大，公司的整體處境還是很困難，目前的情況是“走一步算一步”。

“如果購(gòu)房的家庭遇到難以交樓的風(fēng)險(xiǎn)，可能造成幾十年的積蓄打了水漂，最終影響社會(huì)穩(wěn)定。也正因保交樓的事關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，所以從政府的角度來(lái)講，保交樓保的是項(xiàng)目，才能對(duì)應(yīng)買(mǎi)房人最為切身的需求?！?11月25日，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

“從保交樓資金撥備情況來(lái)看，主要還是用于相關(guān)項(xiàng)目的施工和交付。對(duì)于部分開(kāi)發(fā)商面臨的資金問(wèn)題，還是要靠開(kāi)發(fā)商自救。此外，相關(guān)開(kāi)發(fā)商在前幾年高杠桿、高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)模式下，其自身債務(wù)敞口的風(fēng)險(xiǎn)還是非常大，而這不是政府所能兜底的?！惫阏f(shuō)道。

丁建剛則指出，房地產(chǎn)的各個(gè)項(xiàng)目是相對(duì)獨(dú)立的，這與商品房預(yù)售資金監(jiān)管的道理是一樣的。所以，保交樓保的是項(xiàng)目及其后續(xù)建設(shè)的資金。對(duì)于那些整體陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企來(lái)說(shuō)，保交樓并不能給那些出險(xiǎn)房企輸血。

“由于保交樓是保項(xiàng)目，且相關(guān)資金受到嚴(yán)格資管，如果開(kāi)發(fā)商想要支配資金，需要付清項(xiàng)目建設(shè)所需要的資金后，才能夠支配，不過(guò)一般爛尾的樓盤(pán)，幾乎是沒(méi)有盈余了。”丁建剛說(shuō)道。

“保項(xiàng)目還是保企業(yè)”之爭(zhēng)

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)觀(guān)點(diǎn)指出，保項(xiàng)目增加了梳理債權(quán)債務(wù)的難度，主要是開(kāi)發(fā)商眾多項(xiàng)目的資金調(diào)配交織在一起，難以梳理清楚。而若是站在保房企的角度，房企可以進(jìn)行內(nèi)部測(cè)算，然后用保交樓作為承諾向政府貸款。

那若是保交樓資金用于救助房企，能不能保證救活房企下面的各個(gè)項(xiàng)目？

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，郭毅認(rèn)為主要看三點(diǎn)：一是看企業(yè)資金缺口和保交樓的資金規(guī)模，是否能滿(mǎn)足企業(yè)資金需求；二是如何監(jiān)管保交樓資金落實(shí)到位，專(zhuān)款專(zhuān)用，確保用于項(xiàng)目建設(shè)；三是還要看企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，是全國(guó)化房企還是地域性房企，如果是全國(guó)化房企，如何確保一城一地的保交樓資金，不會(huì)外流到其他城市。

“如今，保交樓的資金不足以盤(pán)活整個(gè)房企，也不足以讓他們形成依賴(lài)。而且保交樓資金屬于過(guò)橋資金，這個(gè)錢(qián)不是白給企業(yè)的，得還?！惫阏f(shuō)道。

郭毅還提及，近期部分商業(yè)銀行授予房企的信貸額度并不等同于給房企提供保交樓資金。商業(yè)銀行授予房企的信貸額度，更多的是用于企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)。雖然這件事在明面上對(duì)保交樓起到一定的促進(jìn)作用，但由于出現(xiàn)交樓危機(jī)的多數(shù)是民營(yíng)房企，而銀行信貸額度更多會(huì)被央企、國(guó)企拿到，二者之間存在一定資金來(lái)源的壁壘。

保交樓資或改變房屋供給模式

值得注意的是，目前保交樓的資金是一點(diǎn)一點(diǎn)的釋放。

11月21日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)提出，在前期推出的保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，央行在2023年3月31日前將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持保交樓，封閉運(yùn)行、專(zhuān)款專(zhuān)用。

那為何不一次性釋放資金呢？

“如果一次性釋放巨額資金，或者像以前一樣把錢(qián)給個(gè)人買(mǎi)房或者開(kāi)發(fā)商，又將會(huì)產(chǎn)生新一輪的無(wú)序擴(kuò)張，導(dǎo)致庫(kù)存增加。吸取此前的教訓(xùn)，避免‘大水漫灌’，要保證資金放出后，在全部可控的范圍內(nèi)，避免因土地房產(chǎn)抵押物升值，帶動(dòng)信用擴(kuò)張，產(chǎn)生泡沫。所以，保交樓的目的，短期來(lái)說(shuō)也算是軟著陸，長(zhǎng)期來(lái)看，是通過(guò)把看得見(jiàn)的抵押物價(jià)值先穩(wěn)下來(lái)，然后市場(chǎng)現(xiàn)金流的預(yù)期自然會(huì)慢慢改善，金融資源才能真正用于人民福祉。未來(lái)，市場(chǎng)格局是‘租售并舉’，基本保障由政府提供‘租’，美好生活交給市場(chǎng)去‘售’?！?1月28日，某房地產(chǎn)投融資界資深人士向記者表示。

“保交樓會(huì)改變一部分房屋的供給模式。地方以房屋等資產(chǎn)作為抵押物負(fù)債，資產(chǎn)所有權(quán)也在地方手中，之后地方再通過(guò)租金和REITS慢慢償還債務(wù)，解決流動(dòng)性問(wèn)題，相當(dāng)于一定程度上改變了住房供給模式，也是供給側(cè)改革的一部分?！鄙鲜鋈耸空J(rèn)為。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

標(biāo)簽： 萬(wàn)億保交樓專(zhuān)項(xiàng)資金基本到位 能拯救多少停工樓盤(pán)