國家統(tǒng)計局數據顯示，1-11 月份，全國房地產開發(fā)投資同比下降 9.8%，1-11 月份，商品房銷售面積同比下降 23.3%，商品房銷售額下降26.6%。

在房地產行業(yè)變局之際，從各地到中央部委，支持居民購房、支持房地產企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策頻頻發(fā)布。11月23日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布“金融16十六條”繼續(xù)強調支持剛性和改善性住房需求；12月16日，中央經濟工作會議也提出，要確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況等。

(資料圖片僅供參考)

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，隨著政策利好“火力全開”，在沒有意外事件沖擊的情況下，商品房銷售的總體降幅會逐漸收窄，明年房地產的情況會好于今年。不同層級的城市房地產的走勢會不一樣嗎？如何理解中央經濟工作會議提出的房地產新發(fā)展模式？倪鵬飛圍繞房地產行業(yè)熱點問題詳細解讀：

談大勢：

房地產對中國經濟增長仍是重要支撐力量

1、從“房住不炒”，到各地鼓勵買房，再到當前政策層面從信貸、債券和股權融資“三支箭”支持房地產發(fā)展？如何理解房地產政策的變化？

倪鵬飛：政策確實有不少的變化。由于房地產外部環(huán)境、市場表現、市場預期、主體行為都發(fā)生了很大的變化，房地產市場形勢和主要矛盾也發(fā)生了變化，政策層面對房地產的態(tài)度顯然以變制變。雖然支持住、防風險、保穩(wěn)定沒有變。但是政策的方向和重點發(fā)生變化，從防止上漲的不穩(wěn)及其帶來的風險，轉到防止硬著陸的不穩(wěn)及其帶來的風險，從重點抑制“炒”，轉向重點支持“住”。

我認為具體政策有四個變化：一是從調控力度來看，從放松嚴格控制到放松嚴控再到全力支持。二是從調控主體來看，從地方政府轉向國家相關部門。三是從調控領域來看，從房地產轉向金融稅收等相關領域。四是從調控工具來看，從“單箭”漸次發(fā)射到“多箭”組合齊發(fā)。

2、近年來，房地產對我國經濟發(fā)展的影響出現了哪些變化？如何看待經濟增長和房地產的關系？

倪鵬飛：房地產關系宏觀經濟的總量增長、結構調整和風險消長。過去20多年，房地產投資快速增長和房價快速上漲，一方面帶動了經濟快速地增長、就業(yè)快速增加和物價相對平穩(wěn)，另一方面導致經濟結構失衡加劇和經濟風險大量積累。最近兩年的房地產投資和價格的下行與調整，有助于經濟結構走向合理化，但也拖累了經濟增長，影響就業(yè)和物價變化，同時增加了存量的金融及經濟風險的暴露。

從中國的發(fā)展的實踐看，房地產是經濟增長的重要動能和支撐，并且在城市化加速時期和住房短缺的情況下作用更大。但是經濟增長與房地產增長必須保持適度的關系，才能保持健康可持續(xù)的經濟增長和結構轉型。而過度依賴房地產刺激和透支經濟增長，雖然能夠帶來短期的經濟增長，不僅影響長期可持續(xù)的經濟增長，而且導致結構失衡和風險積累，為經濟持續(xù)增長埋下隱患。

3、隨著中國經濟的發(fā)展和轉型，長期來看，房地產在中國經濟增長中的重要性是否會有變化？

倪鵬飛：從1978年到2020年，我國城市家庭人均居住面積從7.8平米增長到為36.52平方米，短短40年住房從極度短缺實現基本飽和，同時房地產也為經濟增長和社會發(fā)展做出了重要貢獻。從我們的研究來看，房地產對整個經濟的增長未來還會發(fā)揮非常重要的作用。

一是中國城市化還沒有完全結束，未來一段時間，房地產的增量每年還會達到10億平方米的水平，它帶動的房地產投資金額還是比較大的。二是房地產還處在重要的轉型過程之中，從原來的投資帶動，轉向服務帶動。根據發(fā)達國家房地產的表現，他們的服務業(yè)在經濟增長中或者說在經濟結構中占有較大的比例。在住房市場基本飽和后，住房業(yè)態(tài)模式將轉向住房增量服務占主導地位的服務型發(fā)展模式，持續(xù)提供和不斷改善存量服務的服務型業(yè)態(tài)模式。因此，從這兩個方面加在一起，房地產對未來中國經濟的可持續(xù)增長是一個相當重要的支撐力量。

另外，未來幾年隨著房地產的著陸、降檔和轉型，每年的商品房銷售面積可能從之前峰值的18億平米的下降到10億平米左右的相對符合居住需求的規(guī)模。以此為基礎，主要通過居住服務的增長帶動房地產持續(xù)合理增長，進而支撐中國經濟整體的發(fā)展和轉型。

談走勢：

房地產市場彈跳式軟著陸可以爭取

4、近期，多部委出臺政策支持房地產發(fā)展。各種利好政策下，如何看待明年房地產的走勢？

倪鵬飛：關于房地產走勢預測，我們一直使用制度政策、預期行為、市場本身和外部環(huán)境四因素框架?？傮w判斷，如果沒有較大的意外事件沖突，這是一個重要的前提，明年房地產走勢會好于今年。主要理由：一是政策“火力全開”；二是從市場上看，如果沒有意外事件沖擊，企業(yè)暴雷會減少；三是外部環(huán)境會向好，包括走出疫情和經濟恢復，這些都從實際上和預期上對市場產生正向影響。

但是由于總體市場已經趨于飽和，受過去幾年的疫情對經濟的影響，市場購買力和市場預期較弱，所以房地產總體上很難出現過去那種再度火爆的局面。而且放開疫情管控，雖然稍長時期有利于市場及預期的轉強，但短期來看疫情的影響還要持續(xù)一定時間，也會對房地產市場產生負面影響，所以市場恢復的時間還要再度延長。

5、一二三四線城市房地產走勢有哪些不同？

倪鵬飛：一二三四線城市的樓市，總體變化是同中有異，總體走勢是不斷分化。從“同”的方面看，受整體的外部環(huán)境的影響，不同層級城市在一定時期都是呈現下行和調整的變化趨勢，過去幾年事實比較清楚地說明這種變化，盡管有的時期、有的市場的下行是市場作用的結果，而有的時期、有的市場下行是政府的調控作用的結果。從“異”的方面看，由于一二三四線城市的具體情況不同，針對外部環(huán)境變化在時間和程度上又會不同，但長期內波動性分化是常態(tài)。如果政策及時有力有效，未來一年大概率的情況是，一些一二線城市可能出現率先和較大程度的恢復，一些二三線城市可能出現跟隨或者較小地恢復，很多三四線及以下城市將繼續(xù)下行。

6、從投資的角度，樓市是否仍具備投資、資產保值的功能，當前買房是“抄底”還是“接盤”？

倪鵬飛：我認為當前以投資為目的買房，即便必要也需格外謹慎。單純從房價變化的角度看，除了一些熱點區(qū)域、熱點城市和熱點區(qū)位房價上漲外，多數城市過高的房價已經并將繼續(xù)下降，長期內將會調整到房價收入比合理的區(qū)間。

但房地產投資不僅比較房地產自身的價格漲跌，可能還要比較物價漲幅、存款利率變化以及其它資產投資損益情況。如果一方面沒有其他更好地保值減損的資產，另一方面物價攀升、存款利率下降，一些熱點城市和熱點區(qū)位的房地產投資雖不能保值但也可以減少更大的損失。但總體而言，如果說以前買房投資是利益大風險小，未來買房投資收益的差別可能會增加，更需要看準城市和區(qū)位，房地產投資需要格外謹慎。

談新發(fā)展模式

轉變?yōu)楝F房銷售、降低杠桿

7、部分房企資金困難甚至交房困難，高杠桿高負債的房地產模式導致哪些問題？

倪鵬飛：健康的房地產發(fā)展模式應該是保持適度的杠桿、負債和周轉速度，以實物循環(huán)為主線，以資金循環(huán)為副線，以利潤為基礎上實物循環(huán)增長，是利潤的增長和循環(huán)。而為了追求利潤、逃避風險的高杠桿、高周轉、高負債的發(fā)展模式，是以資金循環(huán)為主線，以實物循環(huán)為副線，以債務為基礎的資金循環(huán)增長，是債務的擴張和循環(huán)。這種滾雪球式的債務增加和擊鼓傳花式的債務循環(huán)，一旦因為一些原因導致企業(yè)債務鏈和資金鏈斷裂，首先就會導致房地產及其行業(yè)的債務違約、交房違約、信用崩塌、停工倒閉、職工下崗、企業(yè)暴雷。同時還會導致違約風險向與之相關的行業(yè)傳染和擴散，導致上下游行業(yè)的債務違約、業(yè)務停擺、職工下崗、企業(yè)倒閉。由于房地產關聯(lián)行業(yè)多，最終將會傳染和擴散到金融和整個經濟部門，影響金融和宏觀經濟的穩(wěn)定。

8、今年中央經濟工作會議提出“推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。隨著經濟結構轉型以及房地產行業(yè)基本面的變化，對房地產新發(fā)展模式有哪些建議？

倪鵬飛：隨著我國房地產逐漸進入飽和狀態(tài)以及我國經濟結構的轉型，需要順勢推動房地產新舊模式平穩(wěn)切換。

一是政府和市場的雙軌供需模式，建立以市場為主、滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個住房體系，提高住房保障的覆蓋面，不僅可以抑制炒房而且可以解決青新市民住房難問題。

二是住房業(yè)態(tài)模式，將產業(yè)發(fā)展的重點轉向改造存量、盤活存量和服務存量，發(fā)展綠色、智能、健康的住房產品和服務，滿足城鎮(zhèn)居民對多樣化、高質量、美好居住生活的需求。

三是房企的運營模式，從現在的期房銷售和高杠桿運營轉變?yōu)楝F房銷售和合理負債降低杠桿，逐步降低行業(yè)風險，保障房地產的資金鏈、產業(yè)鏈、供應鏈實現良性循環(huán)。

四是住房融資模式，改變過去債權尤其銀行信貸主導的融資模式，建立股權尤其直接融資主導的融資模式，完善政策性和商業(yè)性住房金融體系，拓寬相關主體的投資渠道，分散房地產金融風險，擴大和暢通住戶部門的投資渠道，促進房地產資金循環(huán)。

五是住房需求模式，引導住戶部門從過去投資和購房雙主導的需求模式，回歸到正常的美好居住消費主導和租購并舉的需求模式。

六是住房用地模式，改變過去土地指標行政分配和土地政府獨家供給制度，建立全國都市圈內、都市圈間的“人地掛鉤”制度，建立土地的多元化市場供給制度，打破土地供需的空間錯配和土地市場的行政壟斷。

標簽： 倪鵬飛一二線城市房地產或將率先好轉 投資式買房需謹慎