【中指產(chǎn)品】開(kāi)發(fā)云數(shù)據(jù)中心新增“產(chǎn)業(yè)政策”模塊，支持關(guān)鍵詞、標(biāo)題搜索！→戳這里試用

最近一周，樓市被頻繁提及，背后到底釋放了什么信號(hào)，關(guān)于政策的走向，我們應(yīng)該格外關(guān)注，因?yàn)闃鞘邢騺?lái)就是個(gè)政策市。明年樓市會(huì)出現(xiàn)什么可能？

(資料圖片)

降準(zhǔn)降息概率很大。

昨天，12月的LPR公布了，5年期以上LPR保持4.3%不變，基本符合預(yù)期。

降息最早應(yīng)該是在1月，最晚在春節(jié)前后就會(huì)有一次消息。這次中央政治局會(huì)議就有提到支持剛性和改善性需求，中央財(cái)辦的發(fā)言更加清晰，加大對(duì)剛需和改善性住房需求的金融支持力度。

而要說(shuō)金融支持，降準(zhǔn)降息是最常規(guī)的做法。目前5年期LPR為4.3%，央行允許首套房最多可以下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，也就是4.1%，現(xiàn)在很多強(qiáng)二線城市基本都是這個(gè)利率水平。除此之外，少數(shù)城市允許在12月前取消4.1%的底線，比如武漢、天津首套房貸利率已經(jīng)低至3.9%。

但是顯然，這種分城市的優(yōu)惠，集中在首套首貸的優(yōu)惠，無(wú)法讓樓市全面回暖。所以，談到金融支持，談到進(jìn)一步刺激需求側(cè)，我認(rèn)為接下來(lái)可能全國(guó)性的降息還是會(huì)有。單次幅度可能在5-10個(gè)bp左右，全年降息幅度可能在15bp左右，二套貸款利率加點(diǎn)可能也有調(diào)整。降準(zhǔn)的空間不大，預(yù)計(jì)可能在第一季度底再降0.25%，為市場(chǎng)釋放流動(dòng)性。

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改善型需求，是明年刺激的重點(diǎn)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的通告里，在談到2023年全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)的時(shí)候，把擴(kuò)大內(nèi)需放在第一位，“住房改善”放在擴(kuò)大內(nèi)需的首位。今年關(guān)于樓市需求，說(shuō)法基本都是“支持剛性和改善需求”，剛性需求是排在改善需求之前的。各大城市給出的優(yōu)惠政策，比如降低首付比例、降低房貸利率、減契稅給優(yōu)惠等等，大多都要符合首套首貸的條件。

但真正對(duì)樓市有信仰和需求的人群，還是改善群體，更有錢、更有需求。樓市救到現(xiàn)在，還沒(méi)有全面回暖，明年的重點(diǎn)自然會(huì)落到改善群體。而想要刺激改善群體，降低2套首付比例，放開(kāi)3套住房限購(gòu)，調(diào)整二套房貸利率、松綁限售等等，可能陸續(xù)都會(huì)出現(xiàn)。

截止到目前，幾乎大多數(shù)的二線城市救市政策應(yīng)出盡出，因?yàn)榭ㄔ诹烁腥靖叻迤诘挠绊?，多少?duì)復(fù)蘇有點(diǎn)耽擱了，不過(guò)只要政策持續(xù)且有效，耽擱的之后也會(huì)補(bǔ)回來(lái)。

短期1-3個(gè)月，預(yù)計(jì)樓市基本還是以平穩(wěn)的狀態(tài)度過(guò)，剛需也在抓緊時(shí)間入手，畢竟這3個(gè)一線城市基本筑底完畢，再跌也跌不到哪去了，如果你近期本來(lái)就有考慮上車，還在觀望，那有些市場(chǎng)信息要跟進(jìn)了。

一線城市，可能陸續(xù)迎來(lái)松綁。

救市目前面臨的另一個(gè)瓶頸是，二線城市能放開(kāi)的基本都放開(kāi)了。比如武漢，現(xiàn)在僅有2環(huán)內(nèi)限購(gòu)，但是周末有項(xiàng)目給我打電話，二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目也可以給我搞到房票，同樣不需要名額。

二線城市，哪怕是強(qiáng)二線城市，明年的門檻應(yīng)該都會(huì)名存實(shí)亡。大家對(duì)于二線城市的放松，也逐漸麻木。想要扭轉(zhuǎn)預(yù)期，可能還是需要一線城市出手。

最近，實(shí)際上一線城市也陸續(xù)有試探。比如北京，將通州馬駒橋和臺(tái)湖兩個(gè)鎮(zhèn)從“雙限購(gòu)”變成了“單限購(gòu)”。比如深圳，已經(jīng)放開(kāi)對(duì)住宅性質(zhì)的宿舍和單身公寓放開(kāi)限購(gòu)，沒(méi)有名額也能買房。當(dāng)然，這些調(diào)整幅度很微小，所以市場(chǎng)的反映不是很大。

目前，一線城市的購(gòu)房門檻是全國(guó)最高的，不僅房?jī)r(jià)高，房貸利率也是全國(guó)最高的，二套首付比例甚至要到5-6成，深圳還有二手房指導(dǎo)價(jià)干預(yù)信貸。剛需購(gòu)房門檻不低，改善換房的成本也很高，很多干脆就直接裝修裝修舊房子直接住了。部分限制措施，實(shí)際上已經(jīng)和現(xiàn)在的風(fēng)向不匹配了。

比如這次中央財(cái)辦的講話中就是這么說(shuō)的，目前住房消費(fèi)領(lǐng)域還存在妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。一線城市向來(lái)是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，不松綁、不回暖很難刺激全國(guó)的預(yù)期回暖。

棚改可能會(huì)加大力度。

明年，擴(kuò)大內(nèi)需是重要方向。棚改就是擴(kuò)大內(nèi)需的一個(gè)好辦法，曾經(jīng)棚改采用的是貨幣化安置，拆遷之后直接賠錢，很大程度的刺激上次樓市的低潮。現(xiàn)在很多城市采用的是房票的賠償方式，就是拆遷之后直接賠房。

明年，可能棚改的推進(jìn)力度會(huì)更大，不排除出現(xiàn)更多的貨幣化安置。上次的文章就有粉絲告訴我們，他們家拆遷直接賠錢了。我國(guó)各地的城鎮(zhèn)化進(jìn)程大不相同，雖然2020年，我們開(kāi)始減少棚改的力度，擴(kuò)大舊改的力度，但實(shí)際上空間還是有的。加上之前提出了新型城鎮(zhèn)化，我預(yù)計(jì)2023年可能會(huì)加大力度部分城市的城市更新計(jì)劃。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，有概率落地。

明年諸多刺激之下，可能又會(huì)出現(xiàn)局部甚至全域的過(guò)熱。在中央財(cái)辦的發(fā)言中也看到，要建立長(zhǎng)期治本之策，或許在區(qū)域過(guò)熱的時(shí)候，會(huì)有試點(diǎn)推出的動(dòng)作。2022年可能不是合適的時(shí)機(jī)，2023年如果出現(xiàn)全域的火熱，可能就會(huì)跟進(jìn)房地產(chǎn)稅，畢竟地方的稅收不可能全靠著土地出讓金支撐，要逐步過(guò)渡。只是房地產(chǎn)稅未必是個(gè)利空，房地產(chǎn)稅是想要持續(xù)的金蛋，而不是一錘子買賣。

疫情還在繼續(xù)，明年的政策可能會(huì)有很多變數(shù)，但我相信在全速?zèng)_刺經(jīng)濟(jì)的節(jié)骨眼之下，政策多數(shù)是向好的

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