【中指產(chǎn)品】開(kāi)發(fā)云數(shù)據(jù)中心新增“產(chǎn)業(yè)政策”模塊，支持關(guān)鍵詞、標(biāo)題搜索！→戳這里試用

12月20日，恒大物業(yè)（06666.HK）發(fā)布公告，提到，與中國(guó)恒大之間質(zhì)押擔(dān)保的獨(dú)立調(diào)查已接近完成階段，將在切實(shí)可行情況下盡快發(fā)布有關(guān)獨(dú)立調(diào)查結(jié)果。正與中國(guó)恒大集團(tuán)商討償還該質(zhì)押所涉及款項(xiàng)的方案，方案主要透過(guò)中國(guó)恒大集團(tuán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)予恒大物業(yè)抵銷相關(guān)款項(xiàng)。

此外，近日，港交所披露，中國(guó)恒大（03333.HK）于12月14日減持恒大物業(yè)7億股股份，減持后持股比例由58.18%降到51.71%。

【資料圖】

值得注意的是，港交所披露中國(guó)恒大減持恒大物業(yè)股份的原因是“有關(guān)方面已采取步驟以針對(duì)其執(zhí)行股份的保證權(quán)益或持有作為保證的股份的權(quán)利”。而這也意味著這部分恒大物業(yè)股份疑因抵押而被強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓。

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恒大物業(yè)質(zhì)押擔(dān)保獨(dú)立調(diào)查接近完成

12月20日晚，恒大物業(yè)發(fā)布公告稱，與中國(guó)恒大之間質(zhì)押擔(dān)保的獨(dú)立調(diào)查已接近完成階段，將在切實(shí)可行情況下盡快發(fā)布有關(guān)獨(dú)立調(diào)查結(jié)果。

據(jù)今年3月消息，恒大物業(yè)稱，在審核截至2021年12月31日止年度的財(cái)務(wù)報(bào)告過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)恒大物業(yè)有約為134億元的存款，為第三方提供的質(zhì)押保證金，已被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行。隨后，便成立調(diào)查委員會(huì)對(duì)該事件進(jìn)行調(diào)查。

7月，中國(guó)恒大、恒大物業(yè)共同公告對(duì)此前恒大物業(yè)134億元存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行事項(xiàng)的初步調(diào)查結(jié)果。彼時(shí)，中國(guó)恒大公告顯示，根據(jù)獨(dú)立調(diào)查委員會(huì)初步調(diào)查結(jié)果，恒大物業(yè)質(zhì)押相關(guān)的貸款通過(guò)第三方（扣除費(fèi)用后）回流至中國(guó)恒大，用作其一般營(yíng)運(yùn)。

其實(shí)，物業(yè)公司輸血集團(tuán)這種事情很常見(jiàn)，除了恒大外，像鑫苑服務(wù)和鑫苑地產(chǎn)之間在2020年6月28日至2021年2月24日期間，也進(jìn)行了數(shù)筆款項(xiàng)往來(lái)。其中，有交易是因?yàn)轹卧返禺a(chǎn)需要離岸現(xiàn)金以滿足流動(dòng)性需求和清償債務(wù)，所以鑫苑服務(wù)提供了貸款；還有交易則是為了增強(qiáng)鑫苑地產(chǎn)相關(guān)附屬公司的銀行流水，以維持與銀行的合作關(guān)系；還有些是鑫苑服務(wù)為了獲得車位獨(dú)家銷售權(quán)，而向鑫苑地產(chǎn)支付款項(xiàng)。

12月21日，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，物業(yè)公司和地產(chǎn)母公司高度關(guān)聯(lián)除了會(huì)帶來(lái)業(yè)績(jī)真實(shí)性，以及業(yè)績(jī)對(duì)母公司的過(guò)度依賴之外，公司治理也很難獲得獨(dú)立自主，而資金極易被母公司以各種方式和理由占用。

此外，柏文喜還指出，要防范物業(yè)公司的資金被挪用，物業(yè)公司還需要建立獨(dú)立自主的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，并讓公司內(nèi)控機(jī)制與風(fēng)控體系、獨(dú)立董事等發(fā)揮應(yīng)有的效能和做到勤勉盡責(zé)。

被動(dòng)減持7億股恒大物業(yè)股權(quán)

除了中國(guó)恒大與恒大物業(yè)之間質(zhì)押擔(dān)保的獨(dú)立調(diào)查已接近完成階段，港交所也于近日披露，中國(guó)恒大于12月14日減持恒大物業(yè)7億股股份，減持后持股比例由58.18%降到51.71%。

值得注意的是，港交所披露中國(guó)恒大減持恒大物業(yè)股份的原因是“有關(guān)方面已采取步驟以針對(duì)其執(zhí)行股份的保證權(quán)益或持有作為保證的股份的權(quán)利”。而這也意味著這部分恒大物業(yè)股份疑因抵押而被強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓。

不過(guò)，此次減持的交易價(jià)格并未被披露，如果是按照恒大物業(yè)停牌前每股2.3港元來(lái)計(jì)算，該次被強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓的股份價(jià)值約16億港元。

其實(shí)，這并不是中國(guó)恒大所持有的恒大物業(yè)股份首次被強(qiáng)制出售。早在2021年12月24日，港交所資料顯示，許家印與妻子所持3億股恒大物業(yè)股份于12月20日被強(qiáng)制執(zhí)行出售，股比由60.96%降至58.18%。

同時(shí)，值得一提的是，中國(guó)恒大此次被動(dòng)減持剛好趕上了物業(yè)股回升時(shí)期。業(yè)內(nèi)人士指出，11月，房地產(chǎn)行業(yè)連發(fā)“三箭”，形成了松綁信貸，穩(wěn)定預(yù)期；擴(kuò)容債券，穩(wěn)定信用；重啟房企并購(gòu)重組和股權(quán)融資，穩(wěn)系統(tǒng)等三大融資支持體系。受地產(chǎn)政策的提振，物業(yè)股估值發(fā)展有望修復(fù)，估值有觸底反彈之勢(shì)。

對(duì)此，柏文喜表示，“中國(guó)恒大此次被動(dòng)減持剛好趕上了物業(yè)股回升時(shí)期，我認(rèn)為是恒大挪用恒大物業(yè)巨額資金事件調(diào)查進(jìn)入解決階段，又正好湊巧物業(yè)股在政策利好因素之下出現(xiàn)大幅回升，此時(shí)恒大趁機(jī)減持恒大物業(yè)股票可以獲得更好的價(jià)格和更多的資金回款以抵償之前挪用的恒大物業(yè)資金?！?/p>

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者觀察，近段時(shí)間，多家房企宣布擬出售物管公司股權(quán)，如旭輝控股、碧桂園、雅居樂(lè)、中國(guó)奧園、德信中國(guó)等。

對(duì)此，申港證券認(rèn)為，物企股權(quán)遭出售原因主要為緩解房企債務(wù)危機(jī)，而并非其基本面發(fā)生了變化。出售物管公司股權(quán)反哺地產(chǎn)雖為房企的慣用手段，但從另一角度而言，目前物企高確定性現(xiàn)金流的屬性未變，物企作為房企旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，更易找到買家，而出售物企股份，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看反而推升了物企的獨(dú)立性。

目前，恒大物業(yè)的在管面積仍超越眾多物業(yè)企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，2021年，49家上市物企的在管面積均值為1.08億平方米。

12月20日，恒大物業(yè)公告顯示，截至2022年10月31日，集團(tuán)在管面積約4.92億平方米，覆蓋22個(gè)省，5個(gè)自治區(qū)，4個(gè)直轄市及香港，共310余個(gè)城市，管理項(xiàng)目2655個(gè)，向320多萬(wàn)戶住戶提供物業(yè)管理服務(wù)。截至2022年10月31日，集團(tuán)總簽約面積約8.2億平方米，簽約項(xiàng)目總數(shù)3093個(gè)。

針對(duì)恒大物業(yè)如何處置中國(guó)恒大轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)來(lái)抵銷相關(guān)款項(xiàng)以及未來(lái)發(fā)展等相關(guān)問(wèn)題，《華夏時(shí)報(bào)》記者于12月21日向恒大發(fā)送采訪提綱，截至發(fā)稿尚未收到相關(guān)回復(fù)。

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