在剛剛過去的2月，成都二手房成交了將近1.91萬套，同比大增160.43%，甚至創(chuàng)下了歷史最高，加上去年的量已經(jīng)賣掉18萬套。

而同時成都2月的掛牌量超過3.5萬套，僅次于去年6月，為成都二手房歷史上的次高峰，庫存已經(jīng)高達(dá)18萬套，內(nèi)網(wǎng)已經(jīng)超過20萬套了。

現(xiàn)在輿論有兩種論調(diào)：一種是交易新高了，牛牛牛；另一種是掛牌那么多，放量垮絲了。

【資料圖】

很多還在看房遲疑的人都懵了，現(xiàn)在到底是啥情況？我還入不入場了呢？

全國二手掛牌都走高

成都掛牌量高，但這不是孤立的，放眼全國掛牌都在高走。

北上廣深四大天王里面有三個城市的二手掛牌量居然已經(jīng)突破了10萬套。

重慶破19萬套，成都超18萬套；

而天津、南京和蘇州二手房掛盤量均在15萬套以上；

武漢、沈陽、合肥、杭州四城，二手房掛牌量在11-13萬套之間；

西安、大連和佛山，超10萬套；

鄭州、青島、寧波卡位9萬+、8萬+、7萬+套，長沙、東莞、惠州超6萬套。

可見大部分城市的二手房源供應(yīng)還是非常充裕的，很多房產(chǎn)持有人都動了要賣的心思。

那么多個城市的掛牌量紛紛上漲，首先也是由于各城市二手成交回暖帶來的積極效應(yīng)，今年2月，各大城市的二手成交量都有明顯提升，房價環(huán)比五漲五跌，整體房價止跌轉(zhuǎn)漲。

在市場熱度和樓市預(yù)期回暖的情況下，有兩種客戶開始積極出貨：

一種是想要現(xiàn)階段賣房置換，賣一換一的客戶開始涌現(xiàn)，尤其是老破小的客戶

另一種以前買在高位的客戶，趁著市場回暖，賣房套現(xiàn)的客戶也開始變多

掛牌量和成交量的蹭蹭就上去了。

換手率加大，但還難斷言全面回暖

2月份熱點城市成交量走強(qiáng)，很大程度上是此前積壓的有效需求集中爆發(fā)所致，但要獲得持續(xù)力，必須收入提振，讓更多普通民眾能夠買得起，才能有持續(xù)力。

就目前的高房價形勢和收入在底部的現(xiàn)狀來看，熱點城市的成交量很難持續(xù)，因為沒有多少人能夠接得起。

在高房價無法動搖的背景下，如果民眾收入不大幅提升，熱點城市的房子，很難有持續(xù)力。

走高的成交量背后，是掛牌量的猛增和價格的下調(diào)——在上周成都約有260套房源上調(diào)價格，但有1172套下調(diào)。

“掛牌量增加，代表更多的人看到了優(yōu)化資產(chǎn)的可能性，今年將是換手率放大的市場，但在價格尚未企穩(wěn)前，難言市場的全面回暖。”

高層對此有充分認(rèn)識。所以在最新的政府工作報告中，定下的2023年樓市目標(biāo)是：促需求、防風(fēng)險。

提振需求仍是今年樓市的重要任務(wù)，弦外之音是，救市仍會繼續(xù)。

所以我們看到，今年以來在整體救市上，官方已經(jīng)動用了兩個大招：

一個是號召有錢人幫助去庫存。也即證監(jiān)會推出的“啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點”，簡單來說，就是為有錢人開辟了一條投資房地產(chǎn)的通道，號召有錢人來支援樓市。

另一個是推動企業(yè)規(guī)?；彿?，并破天荒地給予貸款支持。2月末人民銀行、銀保監(jiān)會起草的《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，提出：允許企業(yè)規(guī)模化購房來幫助去庫存。一方面鼓勵企業(yè)規(guī)模化購房用作宿舍。另一方面，鼓勵租賃企業(yè)規(guī)?；彿縼碜鲎赓U業(yè)務(wù)。并且給予這些企業(yè)金融支持，貸款期限最長30年，貸款額度原則上最高可達(dá)到物業(yè)估價的80%。

如果樓市一片欣欣向榮，就沒必要動用這些大招，正因為高層認(rèn)識到今年樓市行情的脆弱性，所以才有此一出。

套現(xiàn)and置換的好時機(jī)

很多理性的炒房客也認(rèn)識到了這一點，所以在有人還在喊漲的時候，2月份一大批炒房客集中掛牌降價套現(xiàn)離場。

說到這里，很多人是不是期待著房價來一輪大跳水？這是不可能的，我們的房產(chǎn)格局決定了房價不會大波動。房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財力的50%，居民財富60%都在住房上。

就目前成都行情來說，二手房的成交量還在持續(xù)，以價換量比較突出，除了少數(shù)核心板塊部分二手房出現(xiàn)漲價，整體成交價格算是平穩(wěn)的，受制于二手的購買力，會往上走的空間有限。

成都當(dāng)前的小陽春算是進(jìn)入相對緩和階段，沒有2月出手的快速多了些觀望態(tài)度，但最近頻頻出來的讓報名系統(tǒng)崩潰的網(wǎng)紅盤，緊接著下周要來土拍有可以繼續(xù)維持市場熱度。

新房市場雖然白熱化，但不少新房項目回收了很多優(yōu)惠，價格十分堅挺，今年會持續(xù)進(jìn)入高位盤整的狀態(tài)。

成都樓市行情在全國好的時候熱度超前，回落了也依然保持高位，周期相對其他很多城市會拉長。

對于當(dāng)下的賣出和買入建議兩點：

第一，賣出方面。對于有資金壓力需要變現(xiàn)的來說，此時目前的大環(huán)境實現(xiàn)離場，是最明智的選擇。

第二，買入方面。有置換需求的來說政策持續(xù)放松，貨幣持續(xù)放松絕佳的置換窗口期，資金不足的剛需就多多看二手，遇到漲價離譜的就趕緊換一個看。

至于投資，核心板塊的資產(chǎn)，長線持有賺取一個通脹收益還是能實現(xiàn)的，不要抱著依靠炒房致富的心態(tài)就行。而且，投資需要量力而行，不要給自己加杠桿加壓力。

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